Wie viel Eigenkapital brauche ich für die erste Wohnung?
Sie brauchen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital – zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Diese Grenze stammt aus der früheren KIM-Verordnung, Österreichs Regelwerk für Wohnkredite. Sie lief am 30. Juni 2025 aus. Laut WKO übernimmt seither eine Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) die Kernvorgaben.
Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Planen Sie diese daher ebenfalls aus eigenen Mitteln ein.
Kaufpreis20 % Eigenkapitalca. 11 % NebenkostenEigenmittel gesamt200.000 €40.000 €22.000 €62.000 €300.000 €60.000 €33.000 €93.000 €400.000 €80.000 €44.000 €124.000 €
Als Eigenkapital zählen Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere oder Schenkungen von Familienangehörigen. Wie sich die rund 11 % Nebenkosten zusammensetzen, zeigt der nächste Abschnitt.
Welche Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf an?
Kaufnebenkosten machen in Österreich rund 9–11 % des Kaufpreises aus. Den größten Anteil haben die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Wohnungen.
Beispiel für eine Wohnung um 300.000 € mit 240.000 € Kredit:
PostenSatzBetragGrunderwerbsteuer3,5 % des Kaufpreises10.500 €Grundbucheintragung (Eigentum)1,1 % des Kaufpreises3.300 €Pfandrechtseintragung1,2 % des Kreditbetrags2.880 €Maklerprovisionmax. 3 % + 20 % USt10.800 €Vertragserrichtung & Treuhandca. 1–2 % + UStca. 5.400 €Summeca. 32.880 € (≈ 11 %)
Wichtig für 2026: Die Befreiung von der Grundbucheintragungsgebühr für Hauptwohnsitze bis 500.000 € galt von April 2024 bis Ende Juni 2026. Laut ORF ist sie ausgelaufen. Wer kauft, zahlt also wieder die vollen Gebühren.
Mehr Details finden Sie in unserem Beitrag [Kaufnebenkosten in Österreich berechnen]. Doch wie hoch darf der Kredit überhaupt sein?
Wie viel Kredit bekomme ich mit meinem Einkommen?
Ihre monatliche Kreditrate darf höchstens 40 % Ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens betragen. Diese Schuldendienstquote ist Teil der Vergabestandards, die das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) nach dem Ende der KIM-Verordnung weiter empfiehlt.
Die drei zentralen Kreditregeln im Überblick:
- Eigenmittel: mindestens 20 % des Kaufpreises
- Schuldendienstquote: maximal 40 % des Nettoeinkommens
- Laufzeit: maximal 35 Jahre
Rechenbeispiel: Ein Kredit über 240.000 € mit 30 Jahren Laufzeit und 3,5 % Zinsen kostet rund 1.078 € pro Monat. Dafür braucht der Haushalt mindestens ca. 2.700 € netto im Monat. Der Zinssatz ist ein Beispielwert – vergleichen Sie aktuelle Angebote mehrerer Banken.
Fix- oder variabler Zinssatz? Ein Fixzins schützt vor steigenden Raten. Für Erstkäufer mit knappem Budget ist diese Planbarkeit oft wichtiger als ein etwas niedrigerer Startzins. Mit dem Kreditrahmen im Kopf lohnt sich der Blick auf die Preise.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Österreich 2026?
Eine Eigentumswohnung kostete 2025 österreichweit im Median 4.162 € pro m². Das zeigen die Immobiliendurchschnittspreise von Statistik Austria , veröffentlicht im Mai 2026. Der Median ist der Wert, bei dem die Hälfte der Käufe teurer und die Hälfte günstiger war.
Die Preise unterscheiden sich stark nach Bundesland (Median 2025, €/m²):
BundeslandPreis pro m²Wien5.212 €Vorarlberg5.000 €Salzburg4.968 €Tirol4.965 €Steiermark2.750 €Burgenland1.859 €
Die Tendenz zeigt nach oben. Laut Statistik Austria stieg der Häuserpreisindex im 1. Halbjahr 2026 um 3,9 % gegenüber dem Vorjahr. Im 2. Quartal 2026 erreichte er einen neuen Höchststand. Wer kaufen will, sollte den Ablauf daher gut vorbereiten.
Wie läuft der Wohnungskauf Schritt für Schritt ab?
Der Wohnungskauf in Österreich folgt sechs Schritten – von der Finanzierungszusage bis zur Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuch ist das öffentliche Register, das Eigentum an Immobilien rechtlich festhält.
- Budget klären: Eigenmittel, Haushaltsrechnung und Kreditrahmen festlegen.
- Finanzierungszusage holen: Eine Vorab-Zusage der Bank zeigt Verkäufern, dass Sie zahlungsfähig sind.
- Wohnung suchen und besichtigen: Mindestens zwei Besichtigungen, idealerweise zu unterschiedlichen Tageszeiten.
- Kaufanbot legen: Das Anbot ist für Sie rechtlich bindend, sobald der Verkäufer es annimmt.
- Kaufvertrag unterzeichnen: Ein Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Vertrag und wickelt das Geld treuhändig ab.
- Grundbucheintragung: Erst mit der Eintragung sind Sie rechtlich Eigentümer.
Zwischen Kaufanbot und Grundbucheintragung vergehen meist mehrere Wochen bis wenige Monate. Der entscheidende Punkt liegt vor Schritt 4: die gründliche Prüfung der Wohnung.
Was sollte ich vor dem Kauf unbedingt prüfen?
Prüfen Sie vor dem Kaufanbot den Grundbuchauszug, die Rücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Diese Unterlagen zeigen Belastungen, geplante Sanierungen und mögliche Konflikte im Haus.
Die wichtigsten Unterlagen:
- Grundbuchauszug: zeigt Eigentümer, Pfandrechte und Dienstbarkeiten. [So lesen Sie einen Grundbuchauszug]
- Nutzwertgutachten: legt den Anteil der Wohnung am Haus und damit die Kostenverteilung fest.
- Rücklage und Vorschreibung: Seit der WEG-Novelle 2022 gilt eine gesetzliche Mindestrücklage. Sie lag anfangs bei 0,90 € je m² Nutzfläche und Monat und ist wertgesichert.
- Protokolle der letzten 3 Jahre: zeigen beschlossene Sanierungen wie Dach, Lift oder Fassade.
- Energieausweis: Pflicht beim Verkauf; zeigt Heizwärmebedarf und Energiekosten.