Was ist die Maklerprovision beim Kauf in Österreich?

Die Maklerprovision beim Immobilienkauf in Österreich ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kaufvertrags erhält. Die Grundlage bildet das Maklergesetz (MaklerG), BGBl. Nr. 262/1996 idgF.

Ein Maklervertrag kommt in der Praxis oft stillschweigend zustande — etwa durch die Inanspruchnahme einer Besichtigung. Käufer sollten deshalb bereits vor dem ersten Besichtigungstermin schriftlich klären, ob eine Provisionsvereinbarung besteht.

Fehlt die schriftliche Aufklärung, kann der Provisionsanspruch des Maklers entfallen. Käufer sind gut beraten, keine Besichtigung zu vereinbaren, ohne die Provisionsfrage vorab in Textform geklärt zu haben.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Die gesetzliche Höchstprovision beim Immobilienkauf in Österreich beträgt für Käufer und Verkäufer jeweils 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer — das ergibt 3,6 % brutto pro Partei.

Laut § 15 der Immobilienmaklerverordnung (IMV) gelten je nach Kaufpreis folgende Obergrenzen (Stand: 2026):

  • Kaufpreis bis 36.336,42 €: max. 4 % + 20 % USt pro Partei
  • Kaufpreis über 36.336,42 €: max. 3 % + 20 % USt pro Partei

Da Wohnimmobilien in Österreich nahezu immer deutlich über 36.000 € kosten, gilt für die große Mehrheit aller Kaufverträge die Obergrenze von 3 % + 20 % USt (finanzinfo.at, Stand: September 2026).

Beispielrechnung bei einem Kaufpreis von 350.000 €:

  1. Provision Käufer: 3 % = 10.500 € + 20 % USt = 12.600 €
  2. Provision Verkäufer: 3 % = 10.500 € + 20 % USt = 12.600 €
  3. Gesamte Provision (bei Doppelmaklatur): 25.200 €

Die Provision ist einmalig fällig und muss aus dem Eigenkapital gedeckt werden — sie fließt nicht in die monatliche Kreditrate ein.

Wer zahlt die Maklerprovision — Käufer, Verkäufer oder beide?

Beim Immobilienkauf in Österreich kann der Makler beide Parteien zur Provision heranziehen — Käufer und Verkäufer jeweils bis zu 3 % + 20 % USt.

Das Maklergesetz (§ 5 MaklerG) erlaubt die sogenannte Doppelmaklatur: Ein Makler vertritt gleichzeitig Käufer und Verkäufer. Eine gesetzliche Vorgabe darüber, wer die Provision trägt, gibt es beim Kauf nicht — anders als bei der Miete (Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023).

Doppelmaklatur

Der Makler wurde von beiden Seiten beauftragt — die häufigste Variante am Markt.

  • Kosten Käufer: max. 3 % + 20 % USt des Kaufpreises (3,6 % brutto)
  • Kosten Verkäufer: max. 3 % + 20 % USt des Kaufpreises (3,6 % brutto)
  • Gesamtprovision: max. 6 % netto / 7,2 % brutto
  • Typischer Einsatz: Altbauwohnungen, Wiederverkäufe, Zinshäuser

Einseitige Beauftragung durch den Verkäufer

Nur der Verkäufer hat den Makler mandatiert; der Käufer zahlt keine Provision.

  • Kosten Käufer: 0 €
  • Kosten Verkäufer: max. 3 % + 20 % USt (3,6 % brutto)
  • Gesamtprovision: max. 3 % + 20 % USt
  • Typischer Einsatz: Neubauprojekte, Bauträgerobjekte, Erstbezugwohnungen

Provisionsfrei (kein Makler beteiligt)

Käufer und Verkäufer handeln direkt — kein Maklervertrag, keine Provision.

  • Kosten Käufer: 0 €
  • Kosten Verkäufer: 0 €
  • Gesamtprovision: 0 €
  • Typischer Einsatz: Privatverkäufe, Kauf über Plattformen mit Provisionsfrei-Filter

Fazit: Ob ein Käufer Provision zahlen muss, hängt ausschließlich vom Maklermodell ab — Doppelmandat, Verkäufermandat und direkter Kauf ohne Makler sind alle rechtlich zulässig.

Gilt das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf?

Das Bestellerprinzip gilt in Österreich seit 1. Juli 2023 ausschließlich für Mietverträge — beim Kauf von Immobilien hat es keine rechtliche Wirkung.

Mit der Novelle des Maklergesetzes (BGBl. I Nr. 24/2023) wurde das Erstauftraggeberprinzip für Wohnraummietverträge eingeführt. Die neue Regelung steht in § 17a Abs. 1 MaklerG: Hat der Vermieter den Makler als erster Auftraggeber beauftragt, kann der Makler nur mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren. Für Kaufverträge wurde dieses Prinzip bewusst nicht übernommen.

  • Bestellerprinzip Miete: in Kraft seit 1. Juli 2023, § 17a MaklerG, BGBl. I Nr. 24/2023
  • Bestellerprinzip Kauf: gesetzlich nicht eingeführt (Stand: Oktober 2026)
  • Praxisfolge: Laut einer Umfrage von Weinrauch Rechtsanwälte (2023) gingen 70,7 % der Österreicherinnen und Österreicher fälschlicherweise davon aus, dass das Bestellerprinzip auch den Immobilienverkauf betrifft

Eine Ausweitung auf Kaufverträge ist politisch diskutiert. Zum Zeitpunkt der Redaktion (Oktober 2026) ist keine entsprechende Gesetzesänderung beschlossen.

Käufer, die keine Provision zahlen möchten, müssen deshalb aktiv nach provisionsfreien Angeboten suchen oder direkt mit Eigentümern in Kontakt treten.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision beim Kauf wird erst fällig, wenn das vermittelte Geschäft zustande kommt und die Tätigkeit des Maklers kausal für diesen Abschluss war (§ 7 MaklerG, BGBl. Nr. 262/1996 idgF).

Wer nur eine Besichtigung macht oder ein Kaufanbot stellt, das widerrufen wird, schuldet noch keine Provision. Der Anspruch entsteht erst mit dem rechtswirksamen Kaufvertrag.

Die Voraussetzungen für den Provisionsanspruch im Überblick:

  1. Es besteht ein Maklervertrag (schriftlich oder durch stillschweigenden Vertragsschluss, § 1 MaklerG)
  2. Der Kaufvertrag kommt rechtswirksam zustande
  3. Die Maklertätigkeit war kausal für diesen Abschluss
  4. Kein Ausschluss liegt vor, etwa bei pflichtwidrigem Verhalten des Maklers (§ 3 Abs. 4 MaklerG)

Kommt kein Kaufvertrag zustande, entsteht kein Provisionsanspruch. Ausnahmen (z. B. Aufwandsentschädigung) müssen schriftlich vereinbart sein.

Wie kann man die Maklerprovision sparen oder verhandeln?

Die gesetzlichen 3 % + 20 % USt sind eine Obergrenze nach § 15 IMV, kein unveränderlicher Fixbetrag — die Maklerprovision beim Immobilienkauf in Österreich ist grundsätzlich verhandelbar.

Laut Arbeiterkammer-Erhebung (AK, 2024) wurde in drei Viertel der untersuchten Fälle die gesetzliche Höchstprovision von 3 % + 20 % USt verrechnet — in 15 % der Fälle zahlten Käufer weniger, wenn sie verhandelt hatten.

  • Provisionsfreie Angebote gezielt filtern: Auf Plattformen wie immounited.com lassen sich provisionsfreie Eigentumswohnungen und Häuser direkt herausfiltern — ohne Maklergebühr für Käufer
  • Immobilien ohne Makler suchen: Direktangebote von Eigentümern ersparen die Käuferprovision vollständig
  • Bei Kaufpreisen über 400.000 € verhandeln: Viele Makler akzeptieren auf Anfrage 2 % statt 3 %
  • Neubauprojekte und Bauträgerobjekte prüfen: Beim Erstbezug übernehmen Bauträger die Maklerprovision für Käufer häufig ganz
  • Verkäufermandat schriftlich bestätigen lassen: Nur eine Textformzusage schützt vor späteren Provisionsansprüchen

Käufer sollten außerdem prüfen, ob der Makler bei einem Doppelmandat beide Seiten tatsächlich gleichwertig betreut — anderenfalls kann die Provision einseitig gemindert werden (§ 3 Abs. 4 MaklerG).

Welche anderen Kaufnebenkosten kommen beim Immobilienkauf dazu?

Die Maklerprovision ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich — insgesamt können weitere 5 bis 10 % des Kaufpreises anfallen.

Neben der Provision fallen folgende Positionen an (Stand: Oktober 2026):

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises bei entgeltlichem Erwerb (laut usp.gv.at — Grunderwerbsteuer in Österreich, Grunderwerbsteuergesetz, BGBl. Nr. 309/1987 idgF, Stand: 2026)
  • Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises (Tarifpost 9 lit. b Z 1 Gerichtsgebührengesetz, GGG) — die temporäre Befreiung für Käufe bis 500.000 € galt vom 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026 und ist seither abgelaufen; seit 1. Juli 2026 gilt der reguläre Satz wieder für alle Käufer
  • Pfandrechtseintragungsgebühr (bei Kredit): 1,2 % der Kreditsumme (GGG)
  • Notarkosten: ca. 1–2 % des Kaufpreises für Vertragserrichtung und Beurkundung (Richtwert laut finanzinfo.at Kaufnebenkosten-Rechner 2026, Stand: September 2026)
  • Rechtsanwaltskosten: optional, ca. 0,5–1,5 % bei juristischer Vertragsprüfung
  • Maklerprovision Käufer: max. 3 % + 20 % USt (s. o.)

‍