Wie wird der Wert eines Hauses in Wien ermittelt?

Der Wert eines Hauses wird in Österreich mit dem Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) regelt diese drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Nutzung ab.

VerfahrenPrinzipGeeignet fürVergleichswertPreise ähnlicher HäuserEinfamilienhaus in gefragter LageSachwertGrundstück plus Gebäudewert abzüglich AlterungIndividuelle Häuser ohne VergleicheErtragswertKapitalisierte MieteinnahmenVermietete Häuser

Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus ist meist der Vergleichswert der Ausgangspunkt. Doch welche Preise gelten aktuell in Wien?

Was kostet ein Haus in Wien pro Quadratmeter?

Ein Haus in Wien kostete 2025 laut Statistik Austria im Median 5.376 € pro m² Wohnfläche. Wien ist damit das teuerste Bundesland für Häuser. Angebotspreise liegen deutlich darüber.

QuelleKennzahlWertStatistik Austria 2025Haus, Median-Kaufpreis5.376 €/m²Statistik Austria 2025 Eigentumswohnung, Median5.212 €/m² 2025 Haus, Median-Angebotspreis 7.780 €/m² 2025 Einfamilienhaus, 150 m², Angebotrund 1.167.000 €

Angebotspreise sind Wunschpreise, Kaufpreise sind tatsächlich bezahlte Summen. Rechnen Sie daher mit einer Spanne, nicht mit einem Fixwert. Was verschiebt Ihr Haus innerhalb dieser Spanne?

Welche Faktoren bestimmen den Wert meines Hauses am stärksten?

Lage, Grundstück und Zustand bestimmen den Wert eines Hauses in Wien am stärksten. Die Wiener Außenbezirke wie der 21. Bezirk (Floridsdorf) oder der 13. Bezirk (Hietzing) unterscheiden sich im Preisniveau deutlich.

  • Lage: Bezirk, Verkehrsanbindung, Ruhe, Grünraum.
  • Grundstück: Größe und Flächenwidmung, also die Festlegung der erlaubten Nutzung im Flächenwidmungsplan der Stadt Wien.
  • Zustand und Baujahr: Sanierungsstand von Dach, Fassade, Haustechnik.
  • Energieausweis: Der Heizwärmebedarf (HWB) beeinflusst Käuferentscheidungen.
  • Rechte im Grundbuch: Wohnrechte, Servitute und Pfandrechte mindern den Wert.

Diese Faktoren fließen in jede seriöse Bewertung ein. Wie rechnen Sie selbst?

Wie berechne ich den Wert meines Hauses in fünf Schritten?

Multiplizieren Sie Ihre Wohnfläche mit dem Quadratmeterpreis und prüfen Sie Zu- und Abschläge. Das Ergebnis ist ein Richtwert, kein Gutachten.

  1. Wohnfläche und Grundstücksfläche aus Grundbuchauszug und Plänen ermitteln.
  2. Vergleichspreise sammeln, etwa bei Statistik Austria und auf Immobilienportalen.
  3. Beispiel: 150 m² × 5.376 € = 806.400 € als Ausgangswert.
  4. Zu- und Abschläge für Zustand, Lage und Energieausweis ansetzen.
  5. Ergebnis mit einer Maklerbewertung abgleichen.

Prüfen Sie zusätzlich Widmung und Bebauungsbestimmungen im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien

Wann brauche ich einen Gutachter statt einer Online-Bewertung?

Sie brauchen einen Gutachter, wenn der Wert rechtlich belastbar sein muss. Das gilt bei Erbschaft, Scheidung, Schenkung oder Streit. Ein gerichtlich beeideter Sachverständiger erstellt ein Gutachten nach dem LBG.

Methode Genauigkeit Kosten Wofür Online-Tool Grobe Spanne Meist kostenlosErste Orientierung Maklerbewertung Marktnah Oft kostenlosVerkaufsvorbereitungGutachtenRechtlich belastbarKostenpflichtigErbe, Scheidung, Streit

Für den Verkauf reicht meist die Maklerbewertung. Bleibt die Frage, was am Ende übrig bleibt.

Welche Steuern und Kosten fallen beim Hausverkauf in Wien an?

Verkäufer zahlen in Österreich 30 % Immobilienertragsteuer (ImmoESt) auf den Gewinn. Für Hauptwohnsitze und Altvermögen gelten Ausnahmen.

  • Hauptwohnsitzbefreiung: möglich bei mindestens zwei Jahren Hauptwohnsitz seit Anschaffung oder fünf der letzten zehn Jahre.
  • Altvermögen: Bei Anschaffung vor dem 31.03.2002 gilt eine Pauschalbesteuerung von 4,2 % des Verkaufserlöses.
  • Energieausweis: Er ist für den Verkauf Pflicht.
  • Vertragserrichtung: Notar oder Rechtsanwalt berechnen die ImmoESt meist mit.

Ich bin kein Steuerberater, daher lassen Sie Ihren Fall prüfen.

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