IMMOunited Immobilien Glossar

Immobilien Glossar & Begriffsdefinitionen

Das IMMOunited Immobilien Glossar bietet eine Übersicht über Begriffe wie sie im IMMOunited-Universum verwendet werden.
Wir freuen uns über Fragen sowie Anregungen unter: marketing@rsgroup.at

Altbau vs. Neubau in Österreich: Definitionen, rechtliche Unterschiede und historische Hintergründe

Die Begriffe Altbau und Neubau sind in Österreich nicht einheitlich definiert, sondern hängen vom jeweiligen rechtlichen Kontext ab.

Altbauten und Neubauten im Mietrechtsgesetz (MRG)

Im Mietrechtsgesetz wird ein Gebäude als Altbau klassifiziert, wenn die Baubewilligung bis zu dem 30. Juni 1953 erteilt wurde. Diese Unterscheidung ist maßgeblich für die Mietzinsbildung:

  • Altbauten: Unterliegen größtenteils der Vollanwendung des MRG, mit Ausnahmen wie Zubauten oder Dachgeschossausbauten.
  • Neubauten: Gebäude mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953. Hier gilt die Teilanwendung des MRG.

Das MRG regelt jedoch nicht nur die Mietzinsbildung, sondern auch die Erhaltungskosten sowie die Rechte und Pflichten von Eigentümern und Mietern.

Altbau und Neubau im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)

 Im WGG selbst gibt es keine explizite Begriffsdefinition, dennoch gibt es maßgebliche Unterschiede im Vergleich zum MRG.

Ein Altbau ist ein Bestandsgebäude, das saniert wird, während ein Neubau ein komplett neues Gebäude ist, das von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet wird. Wichtige Unterschiede:

  • Im Altbau orientieren sich die Mietkosten an den Sanierungskosten.
  • Im Neubau basieren die Mietpreise auf den Bau- und Finanzierungskosten.

In beiden Fällen werden die Mietkosten kostendeckend und nicht gewinnorientiert berechnet.

Altbau und Neubau im Wohnbauförderungsgesetz (WWFSG)

Auch im WWFSG wird keine Begriffsdefinition vorgegeben. In der Regel ist ein Altbau im Kontext der Wiener Wohnbauförderung jedes Gebäude, dessen Baubewilligung älter als 20 Jahre ist. Demnach gelten auch typische Betonplattenbauten aus den 60er- und 70er-Jahren als Altbauten. Neubauten hingegen sind förderrechtlich Gebäude mit einer Baubewilligung aus den letzten 20 Jahren.

Gründerzeithäuser und Wiener Zinshäuser: Historische Altbauten

Die Begriffe Gründerzeithäuser und Wiener Zinshäuser werden oft als Synonym für das Wort Altbau verwendet, sind jedoch eigentlich eine Eingrenzung des Begriffs.:

  • Gründerzeit: Die Epoche reicht von der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts bis zum Ersten Weltkrieg. Während dieser Zeit wurden in Wien Stadtmauern abgetragen, die Ringstraße mit Prachtbauten wie der Oper und der Börse errichtet und neue Wohnviertel geschaffen. Die Gebäude, die in diesen Wohnvierteln entstanden sind, werden Gründerzeithäuser oder Wiener Zinshäuser genannt.
  • Merkmale: Gründerzeithäuser zeichnen sich durch hohe Decken, aufwendige Parkettböden und prunkvolle Fassaden aus – insbesondere im ersten Stock. Sie sind außerdem als Mehrparteienhäuser konzipiert.

Gründerzeitviertel befinden sich unter anderem in zentralen Bezirken wie Josefstadt, Neubau und Wieden.

Altlasten- & Verdachtsflächenkataster: Was Sie wissen müssen

Was sind Altlasten?

Altlasten umfassen in Österreich Altablagerungen und Altstandorte sowie kontaminierte Böden und Grundwasserkörper, die eine ernste Gefahr für Umwelt oder Gesundheit darstellen. Altstandorte sind Flächen, auf denen in der Vergangenheit umweltschädliche Stoffe genutzt wurden, wie zum Beispiel in der Industrie. Solche Flächen gelten als Altlastenverdachtsflächen, wenn noch keine Gefährdungsabschätzung durchgeführt wurde. Altablagerungen hingegen bezeichnen Abfallablagerungen, unabhängig davon, ob sie legal oder illegal erfolgten. Emissionsbedingte Kontaminationen in der Luft fallen nicht unter den Geltungsbereich des Altlastengesetzes.

Rechtsgrundlage: Altlastensanierungsgesetz (ALSAG)

In Österreich regelt das Altlastensanierungsgesetz (ALSAG) seit dem 1. Juli 1989 die Klassifizierung und Sanierung von Altlasten. Das Gesetz definiert klar, welche Flächen als Altlasten gelten und fordert bei Gefahr eine Gefährdungsabschätzung und gezielte Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen.
Entstehung, Folgen und Beseitigung von Altlasten

Altlasten entstehen meist durch industrielle Tätigkeiten mit umweltgefährdenden Stoffen oder durch unsachgemäße Abfallentsorgung. Diese Altlasten müssen laut ALSAG gesichert und saniert werden, um Risiken für Umwelt und Gesundheit zu minimieren.

Folgen von Altlasten können sein:

Verunreinigung des Grundwassers: Schadstoffe gelangen ins Grundwasser und bedrohen die Trinkwasserversorgung.
Ausbreitung von Deponiegas: Methangasbildung in Abfallablagerungen kann in geschlossenen Räumen zu Explosionsgefahr führen.
Bodenkontamination: Schadstoffe gelangen in Pflanzen und letztlich in die Nahrungskette.

Die Sanierung von Altlasten umfasst daher die Beseitigung von Kontaminationen und die Verhinderung weiterer Umweltgefahren durch umfassende Untersuchungen und gezielte Maßnahmen.
Altlastenverzeichnisse in Österreich: Altlastenkataster und Verdachtsflächenkataster

In Österreich gibt es Verzeichnisse, die Altlasten und Verdachtsflächen dokumentieren und die Sanierung fördern.

Altlastenkataster

Der Altlastenkataster listet Altablagerungen und Altstandorte auf, die als sanierungsbedürftig gelten. Im Altlastenatlas werden Altlasten nach Prioritäten klassifiziert; bereits sanierte Altlasten sind als „gesichert“ oder „abgeschlossen“ markiert. Der Altlastenatlas, geführt vom Umweltbundesamt, umfasst:

Eine Altlastenkarte als geographisches Informationssystem
Ein tabellarisches Verzeichnis der Altlasten für jedes Bundesland

Verdachtsflächenkataster

Verdachtsflächen sind potenziell umweltgefährdende Flächen, bei denen noch keine endgültige Gefährdungsabschätzung erfolgt ist. Diese Flächen werden im Verdachtsflächenkataster geführt und können durch weitere Untersuchungen als Altlasten klassifiziert werden. Auf der Website des Umweltbundesamtes ist eine Abfrage anhand der Katastralgemeinde und Grundstücksnummer möglich, um festzustellen, ob eine Liegenschaft als Verdachtsfläche geführt wird.

A-Meta-Geschäft und Gemeinschaftsgeschäft: Unterschiede und Beispiele für ImmobilienmaklerInnen

Grundsätzlich erhält ein Makler die Provision von der Person, die ihn beauftragt hat. Das kann im Fall eines Kaufes einer Eigentumswohnung entweder Käufer oder Verkäufer sein. Vertritt derselbe Makler beide Parteien, so ist er ein sogenannter Doppelmakler. Das Pendant dazu ist der Fall, dass der Käufer von seinem Makler und der Verkäufer von einem anderen Makler vertreten wird. Der eine Makler erhält den Suchauftrag von dem Käufer, der andere den Vermittlungsauftrag für die Verwertung der Wohnung durch den Verkäufer. Die Makler der beiden Parteien arbeiten nun zusammen an dem Vertragsabschluss. Es liegt ein sogenanntes Gemeinschaftsgeschäft vor.
Das A-Meta-Geschäft ist eine spezielle Form der Zusammenarbeit zwischen Immobilienmaklern, dem sogenannten Gemeinschaftsgeschäft und unterscheidet sich primär bei der Verteilung der Provisionen und der Aufgabenverteilung unter den Maklern.

Was ist ein Gemeinschaftsgeschäft bei Immobilienmaklern?

Ein Gemeinschaftsgeschäft kommt zustande, wenn mehrere Makler gemeinsam an einem Immobiliengeschäft arbeiten. In der Regel vertritt ein Makler den Verkäufer, während der andere Makler den Käufer betreut. Jeder Makler erhält seine Provision von der jeweiligen Partei. Wie diese Provisionen aufgeteilt werden, kann flexibel gestaltet werden. Beide Makler können etwa vereinbaren, die gesetzlich höchstzulässige Provision zu verlangen. Weiters können die Aufgabenfelder der Makler aufgeteilt werden, einer nimmt die Besichtigungen vor, der andere bereitet die Unterlagen für beide Parteien vor.
Ein Gemeinschaftsgeschäft bietet den Maklern somit Spielraum, ihre Zusammenarbeit flexibel zu gestalten und auf die jeweiligen Provisionsansprüche der Parteien einzugehen. Wichtig ist, dass die Makler in solchen Fällen im Außenverhältnis für „ihre“ jeweilige Partei agieren und ihre Vereinbarungen transparent gestalten, um Missverständnisse zu vermeiden.

Was ist ein A-Meta-Geschäft?

Das A-Meta-Geschäft ist eine besondere Form des Gemeinschaftsgeschäfts, die sich durch eine feste Regelung zur Provisionsaufteilung auszeichnet. Hier wird die gesamte Provision, die beide Makler von ihren jeweiligen Auftraggebern erhalten, zu einer Gesamtsumme zusammengelegt und zu gleichen Teilen auf die Makler verteilt. Das bedeutet, dass die beiden Makler unabhängig davon, wie hoch ihre ursprünglichen Provisionsansprüche waren, jeweils 50 % der Gesamtsumme erhalten.

Baurecht in Österreich: Was Sie wissen müssen

Das Baurecht ist in Österreich ein besonderes Rechtsinstrument, das es ermöglicht, ein Bauwerk auf oder unter der Bodenfläche einer fremden Liegenschaft zu errichten und zu nutzen. Es wird durch einen Baurechtsvertrag geregelt, der zwischen dem Eigentümer der Stammliegenschaft und dem Baurechtsnehmer abgeschlossen wird. In diesem Vertrag kann festgelegt werden, ob der/die Bauberechtigte ein neues Bauwerk errichten oder ein bestehendes Bauwerk sanieren, erhalten und nutzen darf.
Das Baurechtsgesetz (BauRG) regelt die Grundlagen des Baurechts in Österreich. Ein Baurecht kann nur für eine bestimmte Dauer eingeräumt werden, die mindestens zehn Jahre und höchstens 100 Jahre betragen darf. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Verlängerung durch einen weiteren Vertrag möglich.

Regelungen zum Ablauf des Baurechts

Für den Fall, dass das Baurecht endet, kann im Baurechtsvertrag vereinbart werden, was mit dem Bauwerk geschehen soll. Wird keine vertragliche Regelung getroffen, sieht das Baurechtsgesetz vor, dass das Eigentum am Bauwerk auf den Grundeigentümer übergeht. Der Baurechtsnehmer erhält in diesem Fall eine Entschädigung in Höhe von einem Viertel des aktuellen Bauwertes.

Eintragung ins Grundbuch

Das Baurecht wird durch die Eintragung als Belastung auf der Stammliegenschaft begründet und erhält eine eigene Baurechtseinlagezahl (BREZ) im Grundbuch. In der österreichischen Rechtsordnung gilt der Grundsatz, dass ein Gebäude das rechtliche Schicksal des Grundstücks teilt, auf dem es steht. Das Baurecht ermöglicht jedoch eine Trennung von Gebäude und Grund, sodass beide separat veräußert, belastet oder vererbt werden können.

Unterschiede zwischen Stammliegenschaft und Baurechtseinlage

Die Stammliegenschaft ist die Liegenschaft, an der das Baurecht begründet wird, also „der Grund und Boden“, während das Baurecht selbst, also das Recht am Bauwerk, als Baurechtseinlage (BREZ) bezeichnet wird. Die Größe und der Umfang des Bauwerks spielen dabei keine Rolle: Sowohl kleine Gartenhütten als auch große Wohnhausanlagen können als Baurechtsobjekte errichtet werden.

Bauzins und Vertragsparteien im Baurechtsvertrag

Für die Einräumung eines Baurechts wird in der Regel ein Bauzins, oft auch als Baurechtszins bezeichnet, entrichtet. Die Zahlungsmodalitäten können flexibel gestaltet werden, wobei Einmalzahlungen sowie jährliche oder unterjährige Zahlungen möglich sind. Der Baurechtsvertrag wird zwischen dem Baurechtsgeber, auch Baurechtsbesteller genannt, und dem Baurechtsnehmer, auch Bauberechtigter genannt, abgeschlossen.

Bekannte Baurechtsbauwerke in Wien

In Wien gibt es zahlreiche bekannte Bauwerke, die im Rahmen eines Baurechts errichtet wurden, darunter der Donauturm, das Allgemeine Krankenhaus (AKH), der Austro Tower und die Marx Halle. Auch Fußballstadien von Erst- und Zweitligisten in ganz Österreich wurden oft auf Grundlage eines Baurechts errichtet.

Digital verfügbare Baurechtsverträge

In unserem Produkt IMMOmapping können digital verfügbare Baurechtsverträge abgerufen werden. Mit diesen Informationen erhalten Sie einen umfassenden Überblick über das Baurecht in Österreich, dessen rechtliche Grundlagen und praktische Anwendungen.

BauträgerIn: Definitionen und rechtliche Grundlagen

Was ist ein Bauträger?

Der Bauträger ist ein zentraler Akteur in der Immobilienbranche und fällt unter die Kategorie der Immobilientreuhänder. Diese umfasst neben dem Bauträger auch die Berufsgruppen der Immobilienmakler und Immobilienverwalter.

Bauträger nach der Gewerbeordnung

Laut Gewerbeordnung umfasst der Tätigkeitsbereich eines Bauträgers die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben wie Neubauten und umfassenden Sanierungen – sowohl auf eigene als auch auf fremde Rechnung. Darüber hinaus ist der Bauträger berechtigt, die errichteten Gebäude zu verwerten, also zu verkaufen oder zu vermieten.
Das Bauträgergewerbe ist reglementiert. Um als Bauträger tätig sein zu dürfen, ist ein Befähigungsnachweis erforderlich, der in der Gewerbeordnung klar definiert ist. Dieser Nachweis stellt sicher, dass der Bauträger über die notwendigen fachlichen, kaufmännischen und rechtlichen Kenntnisse verfügt. Üblicherweise umfasst dies ein einschlägiges Studium sowie mehrjährige Berufserfahrung.

Definition nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) definiert den Bauträger als eine Person oder ein Unternehmen, das verpflichtet ist, einem Erwerber Eigentum, Wohnungseigentum oder Nutzungsrechte (z. B. Baurecht oder Leasing) an neu zu errichtenden oder umfassend sanierten Immobilien zu übertragen. Der Bauträger tritt auch dann in Erscheinung, wenn der Erwerber sein Recht an einer Immobilie von einem Dritten erwirbt, sofern der Erwerb in wirtschaftlicher Einheit mit dem Bauvorhaben steht.

Bauträger vs. Bauherr, Generalunternehmer und Projektleiter

Es ist wichtig, den Begriff Bauträger von anderen Rollen im Bauwesen zu unterscheiden, etwa vom Bauherrn, Generalunternehmer oder Projektleiter.
In unserem Produkt IMMOdeveloper finden Sie Projektinformationen über sämtliche Wohnbauprojekte in ganz Österreich. 

Besteller-Prinzip bei Mietwohnungen: Wer zahlt die Maklerprovision?

Das Bestellerprinzip regelt, wer die Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietwohnungen für Wohnzwecke übernehmen muss. Entscheidend ist, wer den Makler zuerst beauftragt – der sogenannte Erstauftraggeber.
In den meisten Fällen sind das die Vermieter, die die Kosten für die Maklerprovision tragen. Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen auch die Mieter provisionspflichtig werden können, etwa wenn sie selbst einen Makler direkt beauftragen.

Wichtige Begrenzung des Bestellerprinzips

Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Mietwohnungen. Für die Vermittlung von Gewerbeflächen oder Erwerb von Eigentumswohnungen und anderen Liegenschaft(santeilen) findet es keine Anwendung.

Bodenwert: Bedeutung und Berechnung im Immobilienmarkt

Der Bodenwert spielt eine entscheidende Rolle bei der Immobilienbewertung. Während er international oft nicht separat vom Immobilienwert betrachtet wird – da Gebäude und Grundstück untrennbar miteinander verbunden sind – wird in Österreich, Deutschland und der Schweiz der Bodenwert bei der Bewertung von Liegenschaften oftmals besonders berücksichtigt. Dies gilt insbesondere für das Sachwertverfahren, bei dem der Wert einer Immobilie durch die Addition von Bodenwert, Bauwert und den Wert sonstiger Bestandteile sowie Zubehör ermittelt wird.

Was ist der Bodenwert?

Der Bodenwert bezeichnet den Wert eines unbebauten Grundstücks und wird in der Regel mittels Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei werden tatsächliche Transaktionspreise ähnlicher Grundstücke herangezogen, um eine marktrealistische Bewertung zu gewährleisten.

Voraussetzungen für das Vergleichswertverfahren:

Damit das Vergleichswertverfahren eine verlässliche Grundlage für die Wertermittlung bietet, sind folgende Bedingungen erforderlich:

  • Marktkonforme Vergleichswerte: Es müssen tatsächliche Verkaufspreise vorliegen (keine Angebotspreise!).
  • Ausreichende Anzahl an Vergleichstransaktionen: Eine breite Datenbasis verbessert die Genauigkeit.
  • Zeitliche Nähe der Vergleichswerte zum Bewertungsstichtag: Je aktueller die Daten, desto präziser die Bewertung.

Der Bodenwert ist besonders für Investoren, Gutachter und Immobilienbesitzer von Bedeutung, da er direkten Einfluss auf die Bewertung und mögliche Verkaufspreise von Grundstücken und Liegenschaften hat.

Die Dachgleiche in Österreich: eine Tradition

Die Dachgleiche – in Österreich bekannt als Gleichenfeier, Firstfeier, und häufig auch Richtfest genannt – ist ein traditionsreicher Brauch im Bauwesen.
Damit wird gefeiert, dass der Rohbau fertiggestellt und die Dachkonstruktion errichtet ist. Diese Tradition lässt sich bis zum Ende des Mittelalters zurückverfolgen und hatte von Anfang an sowohl gesellschaftliche als auch abergläubische Bedeutung. In früheren Zeiten diente das Richtfest dazu, den Nachbarn und Bauhelfern für ihre Unterstützung beim Bau zu danken und offene Rechnungen zu begleichen. Man glaubte, dass das Fehlen dieses Rituals zu einem „belasteten Haus“ führen und Unglück bringen könnte. Das Richtfest sollte das neue Haus vor Unheil und übernatürlichen Kräften wie Blitzschlag und Feuer schützen.

Heutzutage ist die Gleichenfeier in Österreich eine fest verankerte Tradition, die typischerweise folgendem Ablauf folgt: Der Dachstuhl wird mit einem Richtkranz oder Richtbaum geschmückt, und der Polier oder Bauherrenvertreter hält eine Ansprache, den sogenannten Richtspruch. Dieser beinhaltet sowohl den Dank an den Architekten und Bauherren als auch die Bitte um Segen und Schutz für das Haus. Traditionell trinkt der Redner auf das Wohl der Bauherren und wirft anschließend das Glas vom Dach. Wenn das Glas zerbricht, gilt das als gutes Omen.

Im Anschluss an den symbolischen Teil lädt der Bauherr zum sogenannten Richtschmaus, an dem die Handwerker, Helfer, Nachbarn und oft auch Vertreter des Bauträgers teilnehmen. Diese Feier bietet dem Bauherren die Gelegenheit, den Baufortschritt zu zeigen und Dankbarkeit gegenüber allen Beteiligten auszudrücken. Die Gleichenfeier ist damit nicht nur ein Ausdruck alter Bräuche, sondern stärkt auch die Gemeinschaft und den Zusammenhalt auf der Baustelle.

Einlagezins vs. Leitzins: Was sind die Unterschiede und wie wirken sie?

Der Leitzins und der Einlagezins sind zentrale geldpolitische Instrumente der Europäischen Zentralbank (EZB), die entscheidend für die Steuerung der wirtschaftlichen Aktivität und Preisstabilität im Euroraum sind.

Der Leitzins, auch als Hauptrefinanzierungssatz bekannt, ist der Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken bei der EZB Geld leihen können. Dieser Zinssatz hat direkten Einfluss auf die Kreditvergabe und damit auf die Geldmenge in der Wirtschaft. Ein niedriger Leitzins führt zu günstigeren Krediten, fördert Investitionen und Konsum und kann so das Wirtschaftswachstum ankurbeln. Ein hoher Leitzins verteuert hingegen Kredite, reduziert die Kreditnachfrage und bremst den Konsum, um einer übermäßigen Inflation entgegenzuwirken.

Der Einlagezins, auch als Einlagenfazilität bezeichnet, ist der Zinssatz, den Geschäftsbanken erhalten, wenn sie überschüssige Liquidität über Nacht bei der EZB parken. Ein niedriger oder negativer Einlagezins soll Banken dazu anregen, überschüssige Mittel nicht bei der EZB zu lagern, sondern in Form von Krediten an Unternehmen und Verbraucher weiterzugeben, um die Wirtschaft zu stimulieren. Ein höherer Einlagezins hingegen macht es für Banken attraktiver, überschüssige Mittel bei der EZB zu halten, was die Kreditvergabe verringern und das Geldangebot reduzieren kann.

Während der Leitzins die Kosten der Kreditaufnahme für Banken bestimmt, beeinflusst der Einlagezins, wie attraktiv es für Banken ist, überschüssige Gelder bei der EZB zu hinterlegen. Beide Zinssätze wirken zusammen, um die wirtschaftliche Aktivität im Euroraum zu steuern, jedoch greifen sie an unterschiedlichen Stellen im Bankensystem ein.

In unserem Produkt IMABIS kann im Statistik-Bereich die Zinskurve angezeigt und im Zusammenhang mit der Preisentwicklung von Miet- und Kaufangebotspreisen betrachtet werden.

Energieausweis: Alles, was Sie wissen müssen

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis gibt einen umfassenden Überblick über die thermische Qualität eines Gebäudes und dient als Indikator für den Energieverbrauch einer Wohnung oder eines Hauses. Die darin berechneten Energiekennzahlen stellen den Energiebedarf eines Gebäudes dar.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Energieausweis keine verbindliche Garantie für die tatsächliche Energieeffizienz bietet, da der tatsächliche Verbrauch stark vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner abhängt.

Seit 2012 ist der Energieausweis in vielen Situationen gesetzlich verpflichtend, darunter:

  • Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes,
  • Einreichung von Bauanträgen,
  • Beantragung von Förderungen für Neubauten und Sanierungsmaßnahmen.

Wer darf den Energieausweis ausstellen?

Die Ausstellung eines Energieausweises ist bestimmten Berufsgruppen vorbehalten, darunter: Baumeister, Elektrotechniker und Heizungstechniker sowie Ziviltechniker wie Architekten und Zivilingenieure.

Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss ein neuer Ausweis erstellt werden.

Warum ist der Energieausweis wichtig?

Der Energieausweis sorgt für Transparenz beim Energieverbrauch eines Gebäudes. Er bietet Käufern und Mietern eine Orientierungshilfe, um die Energiekosten besser einschätzen zu können.

Ertragswertverfahren: Immobilienbewertung für Renditeobjekte in Österreich

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Immobilienbewertung und wird vor allem bei Liegenschaften angewendet, die Ertragszwecken dienen. Es kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Immobilie in Zukunft Einnahmen erzielt werden können – in der Regel bei Mietobjekten und anderen Renditeimmobilien.
Der Wert der Immobilie wird durch die Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Erträge über die verbleibende Restnutzungsdauer des Objekts berechnet.

So funktioniert das Ertragswertverfahren

Jahresrohertrag: Ausgangspunkt ist der Jahresrohertrag. Das ist die Summe sämtlicher nachhaltig erzielbaren Einnahmen der Immobilie.
Abzug der Bewirtschaftungskosten: Vom Jahresrohertrag werden die Kosten abgezogen, die üblicherweise der/die Liegenschaftseigentümer:in selbst zu tragen hat. Das sind beispielsweise Hausverwaltungskosten, Instandhaltungskosten und ein Leerstandsrisiko und Bodenwertverzinsung) Das Ergebnis wird als Jahresreinertrag bezeichnet.
Kapitalisierung des Jahresreinertrags: Der Jahresreinertrag wird über die gesamte Restnutzungsdauer der Immobilie mittels eines Kapitalisierungsfaktors auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Kapitalisierungsfaktor ist ein Rentenbarwertfaktor für eine jährlich nachschüssig zu zahlende Rente und basiert auf dem Liegenschaftszinssatz, der die vom Investor erwartete Verzinsung des investierten Kapitals darstellt.
Ertragswert der baulichen Anlagen: Das Produkt aus Jahresreinertrag und Kapitalisierungsfaktor ergibt den Ertragswert der baulichen Anlagen. Von diesem Wert können eventuelle Minderungen durch Mängel oder Schäden abgezogen werden.
Zusatz des Bodenwertes: Abschließend wird der Bodenwert zur Berechnung hinzugefügt, um den gesamten Ertragswert der Liegenschaft zu ermitteln.

Komplexität der Berechnung

Die Berechnung des Ertragswertes ist sehr komplex und erfordert umfassende Marktkenntnis sowie fachliches Know-how. Mietverträge müssen im Detail geprüft, die Restnutzungsdauer des Gebäudes basierend auf dem baulichen Zustand eingeschätzt und der passende Liegenschaftszinssatz anhand der aktuellen Marktentwicklung ermittelt werden. In speziellen Fällen kann das verkürzte Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen, bei dem der Bodenwert nicht berücksichtigt wird.

Anwendungsbereiche des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien eingesetzt, deren wirtschaftliche Nutzung durch die Erzielung von Mieteinnahmen im Vordergrund steht. Typische Anwendungsbereiche sind:

  • Zinshäuser
  • Eigentumswohnungen, sofern keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen
  • Bürogebäude
  • Fachmarktzentren
  • Gewerbeimmobilien
  • Sonstige Gebäude, die primär zur Vermietung genutzt werden

Immobilienexposé: Wichtige Informationen und Bestandteile

Ein Immobilienexposé ist eine detaillierte Beschreibung eines Bauprojekts oder einer Immobilie, die zum Verkauf oder zur Vermietung steht. Es dient dazu, potenziellen Käufern oder Mietern einen umfassenden Einblick in das Objekt zu bieten und ihre Kauf- oder Mietentscheidung zu erleichtern.

Hauptbestandteile eines Immobilienexposés

Im Gegensatz zu Immobilieninseraten gibt es für Exposés keine gesetzlichen Mindestinhalte. Dennoch haben sich in der Praxis einige Elemente als Standard etabliert, die für eine vollständige Objektbeschreibung wichtig sind:

• Objektbeschreibung: Art der Immobilie (z.B. Wohnung, Einfamilienhaus, Reihenhaus), Baujahr, durchgeführte Sanierungen, Nutzfläche, Zimmeranzahl und -aufteilung sowie vorhandene Freiflächen (Balkon, Terrasse, Garten).
• Lageangaben: Genaue Adresse, Beschreibung der Umgebung, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und Infrastruktureinrichtungen sowie demografische Informationen.
• Projektbeschreibung: Besonders bei Neubauprojekten werden Angaben zu der Liegenschaft (Anzahl der Einheiten, Objektgrößen, Stellplätze) sowie Ausstattungshighlights angeführt.
• Ausstattung: Detaillierte Informationen zur Ausstattung des Objekts, wie Heizungsart, Bodenbeläge, Fensterqualität und andere besondere Merkmale.
• Preisangaben: Angaben zu Kaufpreis oder Miete, Nebenkosten und der Höhe der Maklerprovision.
• Visuelle Darstellung: Professionell erstellte Fotos oder Visualisierungen der Immobilie von innen und außen sowie Grundrisse, um einen besseren Eindruck zu vermitteln.
• Energieausweis: Angaben zum Energieverbrauch, wie Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz.

Bei Exposés für gesamte Bauprojekte werden oft Preise für alle verfügbaren Objekte sowie Beispielgrundrisse angegeben, um eine Übersicht über das Projekt zu liefern.

Bedeutung eines Exposés

Das Immobilienexposé ist oft der erste Kontaktpunkt zwischen Verkäufer oder Vermieter und Interessent. Es dient dazu, Interesse zu wecken und einen umfassenden Überblick über die Immobilie zu geben. Durch ansprechende Visualisierungen und aussagekräftige Informationen können die Anzahl der Rückfragen reduzieren und den Geschäftsanbahnungsprozess beschleunigen, da das Exposé potenziellen Käufern oder Mietern bereits viele Fragen vorab beantwortet.

Rechtliche Aspekte

Die im Exposé gemachten Angaben müssen korrekt und vollständig sein, da der erstellende Immobilienmakler für die Richtigkeit der Informationen haftet. Die Informationen stammen in der Regel von dem Auftraggeber, meist dem Eigentümer der Immobilie. Es ist üblich, dass dem Exposé zusätzliche rechtliche Informationen wie Widerrufs- und Rücktrittsrechte von Verbrauchern beigefügt werden, um den gesetzlichen Verbraucherrechten zu entsprechen.

Fahnengrundstück: Definition und rechtliche Grundlagen

Ein Fahnengrundstück ist eine spezielle Grundstücksform, bei der die Hauptfläche über einen schmalen, länglichen Streifen – den sogenannten „Fahnenmast“ – mit der öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist. In Österreich gibt es keine einheitliche Definition in den Bauordnungen aller Bundesländer. Eine explizite Regelung findet sich jedoch in der Niederösterreichischen Bauordnung, die vorschreibt, dass der Verbindungsstreifen eine Mindestbreite von 3 Meter aufweisen muss.

Parteistellung im Baubewilligungsverfahren laut Wiener Bauordnung

In der Wiener Bauordnung ist geregelt, welche Nachbarn eine Parteisstellung im Baubewilligungsverfahren haben. Als Nachbarn mit Parteistellung gelten:

  • Direkt angrenzende Grundstückseigentümer
  • Grundstückseigentümer, deren Grundstück durch einen schmalen Streifen (bis zu 6 Meter Breite) vom Baugrundstück getrennt ist – also eine Trennung durch ein Fahnengrundstück
  • Grundstückseigentümer, die durch eine höchstens 20 Meter breite öffentliche Verkehrsfläche vom Baugrundstück getrennt sind

Hat ein trennender Grundstücksstreifen eine Breite von mehr als 6 Metern, verliert die betroffene Liegenschaft den Status als benachbartes Grundstück und somit auch die Parteistellung im Baubewilligungsverfahren.

Rechte mit Parteistellung

Nachbarn mit Parteistellung dürfen:

  • In die Bauakte Einsicht nehmen
  • Einwendungen gegen das Bauprojekt erheben
  • An der Bauverhandlung teilnehmen

Finanzierungs- und andere Vorbehalte bei Immobilienkaufverträgen in Österreich – Was Sie dazu wissen müssen

Vorbehalte sind ein wesentliches Instrument bei Immobilienkaufverträgen in Österreich. Sie schützen Käufer und Verkäufer vor rechtlichen und finanziellen Risiken, indem sie klare Bedingungen für den Vertragsabschluss schaffen. Eine präzise Formulierung ist entscheidend, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.

Finanzierungsvorbehalt

Ein Finanzierungsvorbehalt ermöglicht es Käufern, vom Kaufvertrag zurückzutreten, falls keine ausreichende Finanzierung durch eine Bank bereitgestellt wird. Diese Klausel schützt Käufer vor finanziellen Verpflichtungen, birgt jedoch auch Risiken für beide Parteien. Käufer sind verpflichtet, zumutbare Anstrengungen zu unternehmen, etwa mehrere Kreditangebote einzuholen und marktübliche Konditionen anzunehmen.

Sollte der Käufer den Bedingungseintritt vereiteln, kann der Verkäufer auf Vertragserfüllung oder gegebenenfalls Schadenersatz bestehen. Für Verkäufer entsteht ein rechtlicher Schwebezustand, wenn Vorbehalte nicht klar definiert sind, insbesondere bei unbestimmten Fristen. Um Rechtssicherheit zu gewährleisten, sollten Finanzierungsvorbehalte stets präzise formuliert und mit klaren Fristen versehen werden.

Baugenehmigungsvorbehalt

Der Baugenehmigungsvorbehalt ist eine wichtige Klausel bei Immobilienkaufverträgen, die es Käufern erlaubt, den Kauf von der Erteilung einer notwendigen Baugenehmigung abhängig zu machen. Dies ist vor allem bei Neubauten, Umbauten oder Sanierungen von Bedeutung, da es Käufer vor finanziellen Verlusten schützt, wenn das geplante Bauvorhaben nicht realisierbar ist.

Die rechtlichen Anforderungen für Baugenehmigungen sind in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Die zuständige Behörde prüft, ob dem Vorhaben gesetzliche Vorschriften entgegenstehen. Sollte die Genehmigung verweigert werden, kann der Käufer ohne Konsequenzen vom Vertrag zurücktreten. Für Verkäufer ist es essenziell, den Zeitraum zur Einholung der Genehmigung im Vertrag klar zu begrenzen, um Unsicherheiten und Verzögerungen zu vermeiden. Solche Vorbehalte sind insbesondere bei Grundstücken und Altbauten relevant.

Umwidmungs- oder Nutzungsänderungsvorbehalt

Ein Umwidmungs- oder Nutzungsänderungsvorbehalt bezieht sich auf Änderungen der bestehenden Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie. Diese Klausel schützt Käufer, die eine andere Nutzung planen, etwa die Umwidmung von Grünland in Bauland oder die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum.

  • Umwidmung von Grundstücken: Grundstücke in Österreich sind im Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde erfasst. Eine Umwidmung kann vom Eigentümer beantragt werden, etwa zur Änderung von landwirtschaftlicher Nutzung in Bauland. Es gibt jedoch keinen Rechtsanspruch auf eine Umwidmung. Die Entscheidung hängt von den langfristigen Entwicklungszielen der Gemeinde und dem öffentlichen Interesse ab.
  • Nutzungsänderung von Immobilien: Für bestehende Gebäude kann eine Nutzungsänderung erforderlich sein, wenn die geplante Nutzung von der ursprünglichen Widmung abweicht. Im Wohnungseigentum ist hierfür die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Bei Ablehnung kann diese Zustimmung unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich ersetzt werden.

Warum sind Vorbehalte wichtig?

Vorbehalte schaffen Sicherheit für Käufer und Verkäufer, da sie klare Rahmenbedingungen festlegen. Sie ermöglichen es, komplexe Projekte wie Bauvorhaben oder Umwidmungen abzusichern und potenzielle Risiken frühzeitig zu minimieren. Eine genaue vertragliche Gestaltung mit präzisen Fristen und Bedingungen ist unerlässlich, um Streitigkeiten zu vermeiden und den Immobilienkauf rechtlich abzusichern.

Das Firmenbuch: Transparenz für Unternehmen und Einblick für alle

Das Firmenbuch bietet einen umfassenden Überblick über die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse von Unternehmen in Österreich. Es besteht aus zwei zentralen Komponenten:

Hauptbuch: Enthält wichtige Basisinformationen wie den Firmennamen, die Rechtsform, den Unternehmenssitz und die Vertretungsbefugnisse.
Urkundensammlung: Beinhaltet zentrale Dokumente wie Gesellschaftsverträge, Beschlüsse oder Jahresabschlüsse.

Wer kann das Firmenbuch einsehen?

Das Firmenbuch ist öffentlich zugänglich. Jeder – ob Privatperson oder Unternehmen – kann Einsicht nehmen, ohne ein besonderes Interesse nachzuweisen. Dies ist gegen eine Gebühr sowohl online als auch vor Ort bei einem Firmenbuchgericht möglich.

Eintragungspflicht: Wer muss ins Firmenbuch?

Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften: Immer eintragungspflichtig, unabhängig von Umsatz oder Größe.
Einzelunternehmen: Nur unter bestimmten Bedingungen, wie etwa bei Überschreitung bestimmter Umsatzgrenzen, zur Eintragung verpflichtet.

Zusätzlich können nicht eintragungspflichtige Einzelunternehmer eine freiwillige Eintragung vornehmen, um von den Vorteilen der Transparenz und Glaubwürdigkeit zu profitieren.
Über unser Produkt IMMObase können Sie Abfragen von Firmenbuchauszügen und Dokumenten aus der Urkundensammlung des Firmenbuches durchführen.

Flächen im Hochbau gemäß ÖNORM B 1800: Definitionen und Übersicht

Die ÖNORM B 1800 definiert die verschiedenen Flächenarten im Hochbau klar und strukturiert. Hier ein Überblick über die wichtigsten Begriffe:

Brutto-Geschossfläche

Die Brutto-Geschossfläche (BGF) umfasst die gesamte Grundfläche aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Sie setzt sich zusammen aus:

  • Netto-Grundfläche (NGF)
  • Konstruktions-Grundfläche (KGF)

Netto-Grundfläche

Die Netto-Grundfläche (NGF) ist die Gesamtsumme aller Fußbodenflächen eines Bauwerks, ohne Wandstärken, Durchbrüche oder aufgehende Bauteile wie Tür- und Fensterdurchgänge. Sie wird in folgende Bereiche unterteilt:

1. Nutzfläche (NF): Die Nutzfläche (NF) entspricht dem Verwendungszweck eines Bauwerks und wird in zwei Kategorien unterteilt:

  • Hauptnutzflächen (HNF): Diese Flächen dienen unmittelbar dem Zweck des Gebäudes, wie zum Beispiel:
    • Wohnräume
    • Arbeitsräume (Büros)
    • Bildungsräume (Klassenzimmer, Bibliotheken)
  • Nebennutzflächen (NNF): Diese unterstützen den Zweck des Gebäudes indirekt und umfassen unter anderem:
    • Abstellräume
    • Sanitärräume
    • Müllsammelräume

2. Funktionsfläche (FF): Die Funktionsfläche (FF) umfasst Räume, die für haustechnische Einrichtungen benötigt werden, sowie die damit verbundenen Verkehrsflächen. Beispiele für Funktionsflächen sind:

  • Heizungsräume
  • Räume für Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen
  • Aufzugstriebwerksräume

3. Verkehrsfläche (VF): Die Verkehrsfläche (VF) dient der Erschließung und ermöglicht den Zugang zu Nutz- und Funktionsflächen sowie die Verbindung zwischen diesen Bereichen. Dazu zählen:

  • Flure und Korridore
  • Treppenhäuser
  • Fahrtreppen und Fahrsteige

Abnehmbare Elemente, freistehende Leitungen, Rohre oder bewegliche Einrichtungsgegenstände (z. B. mobile Trennwände oder Badewannen) beeinflussen die Netto-Grundfläche nicht.

Flächenwidmungs- und Bebauungsplan in Österreich: Definition und Bedeutsamkeit

Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist ein zentrales Instrument der Raumordnung in Österreich. Er definiert die zulässige Nutzung und Bebauung von Grundstücken und ist somit eine essenzielle Grundlage für eine geordnete Stadtentwicklung. Da die rechtlichen Rahmenbedingungen auf Landesebene geregelt sind, gibt es in Österreich neun verschiedene Flächenwidmungs- und Bebauungspläne. In Wien basiert dieser Plan auf den Vorschriften der Bauordnung für Wien. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass durch die Einsicht keine direkten Rechtsansprüche abgeleitet werden können.

Warum ist der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan wichtig?

Der Plan bietet klare Vorgaben für die Nutzung und Bebauung von Grundstücken und schützt gleichzeitig wertvolle Grünflächen. Er ist ein unverzichtbares Werkzeug für Stadtplanung und Bauvorhaben in Wien und ganz Österreich.

Gefahrenzonen und Gefahrenzonenpläne: Definition und Bedeutung

Was sind Gefahrenzonen und Gefahrenzonenpläne?

Gefahrenzonen sind Gebiete, die regelmäßig durch Naturgefahren wie Lawinen, Hochwasser, Erdrutsche, Stürme, Erdbeben und andere gravitative Naturereignisse bedroht sind. Diese Gebiete eignen sich nur eingeschränkt als Siedlungsraum und sind in der Raumplanung besonders zu berücksichtigen.
Ein Gefahrenzonenplan stellt die durch Naturgefahren gefährdeten Gebiete grafisch dar. Er gibt genaue Informationen zur Art und Intensität der Gefährdungen und gliedert die Zonen je nach Gefährdungsgrad. Zusätzlich kennzeichnet er Vorbehalts- und Hinweisbereiche, die entweder spezielle Schutzmaßnahmen erfordern oder für die Bewirtschaftung reserviert sind. Ein umfassender Gefahrenzonenplan für eine Gemeinde enthält alle Gefahrenkarten, Texte sowie ergänzende Informationen zu den betroffenen Gebieten und wird als „Operat“ bezeichnet.

Unterschied zwischen Gefahrenzonenplänen und Hochwassermanagementplänen

Je nach Art der Naturgefahr wird zwischen Gefahrenzonenplänen für Wildbäche und Lawinen und Hochwassermanagementplänen unterschieden:

1. Gefahrenzonenpläne für Wildbäche und Lawinen Diese Pläne beruhen auf gesetzlichen Vorgaben und klassifizieren Gebiete nach Gefährdungsstufen:

  • Rote Zonen: Hochgefährdete Bereiche, z. B. durch Lawinen oder Muren, in denen Bauen meist verboten ist
  • Gelbe Zonen: Bereiche mit eingeschränkter Bebauung unter strengen Auflagen
  • Blaue Vorbehaltsbereiche: Reserviert für Schutzmaßnahmen
  • Braune und violette Hinweisbereiche: Zusätzliche Risikogebiete, z. B. für Steinschlag

2. Hochwassermanagementpläne Hochwassermanagementpläne sind speziell für Gebiete mit Hochwassergefahr und berücksichtigen die Häufigkeit und Intensität möglicher Überschwemmungen (z. B. HQ30, HQ100). Sie definieren:

  • Rote Zonen: Stark gefährdete Bereiche (HQ100), die meist nicht bebaut werden dürfen.
  • Gelbe Zonen: Mäßig gefährdete Bereiche mit baulichen Einschränkungen.
  • Rot-gelb schraffierte Funktionsbereiche: Retentionsflächen, die eine natürliche Wasseraufnahme ermöglichen.
  • Blaue Funktionsbereiche: Vorrangflächen für Hochwasserschutzmaßnahmen.

IMMOmapping: Gefahrenzonenpläne digital einsehen

Mit unserem Produkt IMMOmapping können Nutzer Gefahrenzonenpläne direkt einsehen und bewerten. Diese Funktion ermöglicht die Berücksichtigung potenzieller Gefährdungen bei der Immobilienbewertung und Standortanalyse. Durch die Anzeige der Gefahrenzonen innerhalb der Kartenansicht lassen sich Vergleichswerte präziser auswählen und die Sicherheit einer potenziellen Bebauung genauer einschätzen. IMMOmapping unterstützt so eine fundierte Entscheidungsfindung und liefert wertvolle Informationen zu Risiken und Schutzmaßnahmen in ausgewählten Regionen.

Gewerbeinformationssystem Austria (GISA): Zentrales Gewerberegister Österreichs – Funktionen, Vorteile und Nutzung über IMMObase

Was ist das Gewerbeinformationssystem Austria (GISA)?

Das Gewerbeinformationssystem Austria (GISA) ist das offizielle, bundesweite Gewerberegister in Österreich, das seit März 2015 die bisherigen 14 dezentralen Register ersetzt. Dieses zentrale, digitale System erleichtert die Verwaltung von Gewerbeanmeldungen, -informationen und -verfahren. Für Unternehmer und Gründer in Österreich bietet GISA eine einfache, zeitsparende Lösung für zahlreiche gewerberechtliche Angelegenheiten.

Die wichtigsten Funktionen und Vorteile von GISA

Mit GISA können Unternehmer und Gründer mehrere zentrale Aufgaben online erledigen:

1. Online-Gewerbeanmeldung: GISA ermöglicht eine schnelle Online-Anmeldung des Gewerbes, wodurch persönliche Behördengänge entfallen.
2. Verwaltung von Gewerbeangelegenheiten: Standortverlegungen, Betriebseröffnungen und die Bestellung von Geschäftsführern lassen sich bequem und kostenfrei über das GISA-Portal abwickeln.
3. Zentrale Informationsquelle: GISA bietet Zugriff auf aktuelle, unternehmensbezogene Daten aller in Österreich registrierten Gewerbebetriebe.
4. GISA-Abfrage: Unternehmer können Informationen zu ihrem eigenen Gewerbe sowie zu anderen Betrieben einsehen.
5. Beglaubigte GISA-Auszüge: Beglaubigte Auszüge aus dem Gewerberegister sind bei Bedarf erhältlich.

Zusätzliche Möglichkeiten mit GISA Über das GISA-Portal können Nutzer noch weitere gewerberechtliche Aufgaben digital abwickeln, wie etwa:

• Zurücklegung einer Gewerbeberechtigung
• Anmeldung oder Zurücklegung weiterer Betriebsstätten
• Bestellung oder Abmeldung eines gewerberechtlichen Geschäftsführers
• Beantragung der Feststellung individueller Befähigungen

Warum GISA für Unternehmen in Österreich unverzichtbar ist

Das GISA-Register stellt eine erhebliche Erleichterung für die gewerberechtliche Verwaltung dar und reduziert den bürokratischen Aufwand für Unternehmen in Österreich. Für Versicherungsagenten ist beispielsweise die Angabe der GISA-Nummer auf Geschäftspapieren verpflichtend. Durch die zentrale Digitalisierung von Prozessen spart GISA Unternehmern Zeit und Kosten und fördert die Effizienz der Gewerbeverwaltung in Österreich.

GISA-Abfragen leicht gemacht über IMMObase

Mit unserer Plattform IMMObase erhalten Sie direkten Zugriff auf das GISA-Register. Über IMMObase können Sie ohne Registrierung und kostenfrei eine GISA-Abfrage vornehmen. Die Abfrage ist in deutscher und englischer Sprache verfügbar und bietet eine schnelle Weiterleitung zum Gewerberegister GISA.
Nutzen Sie die Vorteile des Gewerbeinformationssystems Austria über IMMObase für einen unkomplizierten Zugang zu gewerberechtlichen Informationen und Dienstleistungen!

Grundsteuerkataster und Grenzkataster in Österreich: Unterschiede, Bedeutung und rechtliche Auswirkungen beim Liegenschaftserwerb

Der Grundsteuerkataster in Österreich, auch bekannt als Franziszeischer Kataster, wurde ab 1817 auf Anordnung von Kaiser Franz I. eingeführt. Sein primärer Zweck war die Festlegung von Grundstücksgrenzen und -verläufen, um als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer zu dienen. Auch heute noch werden die historischen Einträge dieses Katasters in bestimmten Fällen herangezogen.

Mit dem Vermessungsgesetz vom 1. Jänner 1969 wurde der Grundsteuerkataster durch den moderneren Grenzkataster abgelöst. Der Grenzkataster ist technisch präziser und beinhaltet ein umfassendes technisches Operat, das unter anderem ein Koordinatenverzeichnis der Grundstücksgrenzen, Pläne, ein Grundstücksverzeichnis und ein Adressregister umfasst. Eine der wichtigsten rechtlichen Konsequenzen: Die im Grenzkataster eingetragenen Grundstücksgrenzen und Flächen sind für alle Eigentümer und deren Rechtsnachfolger verbindlich.

Praktische Relevanz beim Erwerb von Immobilien in Österreich

Die Art des Katasters, in dem ein Grundstück erfasst ist – sei es der ältere Grundsteuerkataster oder der modernere Grenzkataster – hat erhebliche Auswirkungen auf den Liegenschaftserwerb in Österreich. Wird ein Grundstück erworben, das nur im Grundsteuerkataster erfasst ist, gelten rechtlich die natürlichen Grenzen und Flächen. Dies bedeutet, dass der Käufer keinen rechtlichen Anspruch darauf hat, dass die tatsächliche Größe des Grundstücks mit den Einträgen im Grundsteuerkataster übereinstimmt.

Anders verhält es sich beim Grenzkataster: Hier sind die eingetragenen Grundstücksflächen und Grenzpunkte rechtlich verbindlich. Selbst wenn es vor Ort Unterschiede gibt, wie zum Beispiel einen Grenzzaun, der versetzt steht, bleibt die im Grenzkataster eingetragene Fläche maßgeblich.
Für alle, die eine Liegenschaft in Österreich erwerben möchten, ist es daher entscheidend zu prüfen, ob das Grundstück im Grundsteuerkataster oder im Grenzkataster erfasst ist. Ein Hinweis darauf findet sich im Grundbuchauszug: Grundstücke, die im Grenzkataster erfasst sind, sind im A1-Blatt des Grundbuchauszugs mit einem „G“ neben der Grundstücksnummer gekennzeichnet.

Grunderwerbsteuer: Steuersätze und Stufentarif

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jeder Übertragung einer Liegenschaft an und richtet sich nach der Art des Erwerbs: entgeltlich oder unentgeltlich. Die Berechnung erfolgt auf Basis der Bemessungsgrundlage.

Steuersatz bei entgeltlichem Erwerb

Für den entgeltlichen Erwerb einer Liegenschaft beträgt der Steuersatz 3,5 % der Bemessungsgrundlage.

Stufentarif bei unentgeltlichem Erwerb

Beim unentgeltlichen Erwerb (z. B. Schenkung oder Erbschaft) kommt ein gestaffelter Stufentarif zur Anwendung. Dieser sieht folgende Steuersätze vor:

  • 0,5 % für die ersten 250.000 €,
  • 2 % für die nächsten 150.000 €,
  • 3 % für alle Beträge, die darüber hinausgehen.

Hilfsverzeichnisse im Grundbuch: Wichtige Zusatzinformationen zu Liegenschaften

Das Grundbuch besteht nicht nur aus dem Hauptbuch, sondern umfasst auch
verschiedene Hilfsverzeichnisse. Diese Verzeichnisse spielen eine zentrale Rolle
bei der Bereitstellung zusätzlicher Informationen zu den im Grundbuchauszug
enthaltenen Liegenschaftsdaten. Zu den wichtigsten Hilfsverzeichnissen gehören:

– Grundstücksdatenbank
– Personenverzeichnis
– Grundbuchsmappe (digitale Katastralmappe, DKM)
– Grenzkataster
– Grundstücksverzeichnis
– Adressregister

Durch diese Verzeichnisse werden alle relevanten Informationen zu Liegenschaften vollständig und korrekt im Grundbuch abgebildet.

Katastralgemeinden in Österreich: Definition, Bedeutung und Verwaltung

Was sind Katastralgemeinden?

Katastralgemeinden sind spezielle Gebiete auf der Erdoberfläche, die im Grenzkataster oder Grundsteuerkataster als solche namentlich bezeichnet sind. (§7 Abs. 1 Vermessungsgesetz – VermG) Sie spielen eine entscheidende Rolle im österreichischen Vermessungswesen und Grundbuchsrecht.

Unabhängigkeit von Gemeinde- und Bezirksgrenzen

Der Verlauf der Grenzen einer Katastralgemeinde ist unabhängig von den politischen Gemeinde- oder Bezirksgrenzen. Eine einzelne Gemeinde oder ein Bezirk kann in mehrere Katastralgemeinden unterteilt sein. Es ist jedoch ausgeschlossen, dass ein Grundstück in mehr als einer Katastralgemeinde liegt.

Verwaltung und Änderungen von Katastralgemeinden

Die Neuschaffung, Änderung oder Auflassung von Katastralgemeinden liegt im Zuständigkeitsbereich des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen. Dabei wird eng mit der betroffenen Gemeinde und dem Präsidenten des zuständigen Oberlandesgerichtes zusammengearbeitet. Solche Änderungen werden notwendig, wenn:

• Ortsgemeindegrenzen, die gleichzeitig Katastralgemeindegrenzen sind, verändert werden,
• eine topographische Abgrenzung erhalten bleiben muss,
• oder eine Verwaltungsvereinfachung angestrebt wird.

Bezeichnung und Anzahl der Katastralgemeinden

Jede Katastralgemeinde wird durch eine einzigartige Kombination aus einer Katastralgemeindenummer und einem Namen identifiziert. Es kann jedoch mehrere Katastralgemeinden mit dem gleichen Namen geben. Ein Beispiel hierfür ist der Name „Au“, da es in Summe zwölf Katastralgemeinden in fünf Bundesländern in Österreich mit diesem Namen gibt.
Insgesamt gibt es in Österreich 7.850 Katastralgemeinden (Stand: August 2024).

Bedeutung der Katastralgemeinden für das Grundbuch

Katastralgemeinden sind von großer Bedeutung für das österreichische Grundbuchsystem. Alle Grundbucheinlagen einer Katastralgemeinde bilden zusammen ein Hauptbuch.

Kaufverträge in Österreich: Alles Wichtige zu Eigentumsübertragung, Formvorschriften und Gebühren

Eigentumsübertragung: Titel und Modus

Die rechtmäßige Übertragung von Eigentum erfordert in Österreich die Erfüllung von zwei wesentlichen Voraussetzungen: Titel und Modus.

1. Titel: Die rechtliche Grundlage

Der Titel schafft die juristische Basis für die Eigentumsübertragung. Dazu zählen:

  • Kaufverträge
  • Schenkungsverträge
  • Tauschverträge
  • Erbschaften

2. Modus: Der Vollzug der Eigentumsübertragung

Der Modus bezeichnet die Handlung, durch die der Eigentumswechsel tatsächlich vollzogen wird:

  • Bei beweglichen Sachen: Übergabe des Gegenstandes.
  • Bei Liegenschaften: Eintragung ins Grundbuch, die den Eigentumswechsel offiziell macht.

Formvorschriften für Kaufverträge

In Österreich gibt es keine generellen Formvorschriften für Kaufverträge. Sie können mündlich, schriftlich oder konkludent (durch schlüssiges Handeln) abgeschlossen werden.

Besonderheiten bei Liegenschaften:

  • Mündliche Vereinbarung: Bereits die Annahme eines klar definierten Anbots (mit definiertem Preis und Kaufgegenstand) kann einen Kaufvertrag begründen.
  • Schriftlicher Vertrag: Für Liegenschaftskäufe ist ein schriftlicher, notariell beglaubigter Kaufvertrag erforderlich, um die Eintragung ins Grundbuch zu ermöglichen.

Gebühren beim Liegenschaftskauf

Beim Kauf von Immobilien fallen für den Käufer folgende Kosten an:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises.
  • Eintragungsgebühr ins Grundbuch: 1,1 % des Kaufpreises.

Kerninflation vs. Inflation: Was ist der Unterschied?

Inflation beschreibt den kontinuierlichen Anstieg des allgemeinen Preisniveaus für Waren und Dienstleistungen über einen bestimmten Zeitraum. In Österreich wird die Inflation üblicherweise durch den Verbraucherpreisindex (VPI) gemessen, der die Preisentwicklung eines repräsentativen Warenkorbs widerspiegelt. Dieser Warenkorb repräsentiert die typischen Konsumgewohnheiten der österreichischen Haushalte und umfasst Güter und Dienstleistungen wie Nahrungsmittel, Mieten, Energie, Kleidung, Verkehr sowie Freizeit- und Kulturangebote. Die Inflationsrate zeigt an, wie stark die Preise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind und wird als prozentuale Veränderung des Preisniveaus angegeben.

Die Kerninflation hingegen ist eine spezielle Form der Inflationsmessung, bei der besonders volatile, d. h. stark schwankende Preise, wie die für Energie (z. B. Benzin, Strom) und unverarbeitete Lebensmittel (z. B. Obst, Gemüse), aus dem Warenkorb ausgeschlossen werden. Diese Güter sind oft starken, kurzfristigen Preisschwankungen unterworfen, bedingt durch saisonale Veränderungen, Naturkatastrophen oder geopolitische Ereignisse.

Der wesentliche Unterschied zwischen der allgemeinen Inflation und der Kerninflation liegt darin, dass die Kerninflation die zugrundeliegenden Preistrends aufzeigt, die weniger anfällig für kurzfristige Schwankungen sind. Dadurch bietet sie ein stabileres Bild der langfristigen Preisentwicklung und der dahinterstehenden Inflationsdynamik. In Österreich wird die Kerninflation häufig zur Unterstützung politischer Entscheidungen herangezogen, da sie strukturelle Preisveränderungen in der Wirtschaft besser widerspiegelt und weniger durch externe Schocks verzerrt wird.

In unserem Produkt IMABIS kann im Statistik-Bereich die Inflationskurve angezeigt und im Zusammenhang mit der Preisentwicklung von Miet- und Kaufangebotspreisen betrachtet werden.

KIM (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen) -Verordnung in Österreich

Die KIM-Verordnung der österreichischen Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) ist seit dem 1. August 2022 in Kraft und gilt für neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen. Ziel dieser rechtlich verbindlichen Regelung ist es, systemische Risiken im Immobiliensektor einzudämmen und die Kreditvergabe nachhaltiger und risikoärmer zu gestalten.

Eckpunkte der KIM-Verordnung

Basierend auf den Empfehlungen des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) und einem Gutachten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) hat die FMA folgende Obergrenzen für Wohnimmobilienfinanzierungen festgelegt:

  1. Beleihungsquote (LTV): Maximal 90% des Immobilienwerts, mit einem Ausnahmekontingent von 20%.
  2. Schuldendienstquote (DSTI): Maximal 40% des monatlichen Haushaltseinkommens, mit einem Ausnahmekontingent von 10%.
  3. Kreditlaufzeit: Maximal 35 Jahre, mit einem Ausnahmekontingent von 5%.
  4. Gesamtbegrenzung für Ausnahmen: Maximal 20% aller Kredite eines Kreditinstituts dürfen eine der genannten Obergrenzen überschreiten.

Ausnahmen von der KIM-VO

Für kleinere Wohnimmobilienfinanzierungen wie Renovierungen und Sanierungen wurde eine Geringfügigkeitsgrenze eingeführt. Kredite bis 50.000 Euro fallen nicht unter die Vorgaben der Vergabestandards und zählen nicht zu den Ausnahmekontingenten der Banken.

Seit dem 1. April 2023 wurde die Geringfügigkeitsgrenze für mehrere Kreditnehmer, z. B. Ehegatten oder Lebenspartner, auf eine Geringfügigkeitsgrenze pro Kreditnehmer definiert, sodass diese auf 100.000 Euro verdoppelt wurde. Diese Ausnahme dient insbesondere der Förderung von Maßnahmen wie dem Umstieg auf erneuerbare Energieträger.

Unterschied zwischen Beleihungsquote und Eigenmittelquote

Die Beleihungsquote beschreibt den Anteil des Kredits am Immobilienwert:

Beleihungsquote=Kreditbetrag/Immobilienwert

Laut KIM-VO darf die Beleihungsquote maximal 90% betragen, sodass mindestens 10% Eigenmittel erforderlich sind.
In der Praxis verlangen Banken jedoch oft 20% Eigenmittel, da die Grundbuchbesicherung (Hypothek) auch zusätzliche Sicherheiten wie Zinsen und Nebenkosten berücksichtigt. Diese sogenannten Realkreditbesicherungen führen zu höheren Anforderungen, um Risiken für die Banken zu minimieren.

Zukunft der KIM-Verordnung – Wann läuft sie aus?

In der 43. Sitzung des FMSG am 2. Dezember 2024 wurde festgestellt, dass die KIM-VO zu einer Verbesserung der Kreditvergabestandards beigetragen hat. Laut dem Financial Stability Report Nr. 48 der OeNB haben die strikteren Vorgaben zu einer stabileren Entwicklung bei Wohnimmobilienkrediten geführt. Da die Kapitalausstattung der Banken derzeit ausreichend ist und kein systemisches Risiko besteht, läuft die KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 aus.

Kurzzeitvermietung von Wohnungen – Was Sie wissen müssen

Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen unterliegt in Wien strengen Regelungen, sowohl im Eigentumsrecht als auch im Baurecht. Vermieter sollten unbedingt den Wohnungseigentumsvertrag und die geltenden baurechtlichen Vorschriften prüfen, bevor sie ihre Immobilie für touristische Zwecke anbieten. Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen erfordert eine sorgfältige Prüfung sowohl des Eigentumsrechts als auch des Baurechts. Diese Aspekte spielen eine entscheidende Rolle, wenn eine Immobilie für touristische Zwecke bzw. kurzfristige Vermietungen genutzt werden soll.

Eigentumsrecht: Der Wohnungseigentumsvertrag

Im eigentumsrechtlichen Kontext ist der Wohnungseigentumsvertrag von zentraler Bedeutung. Dieses Dokument regelt die rechtlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zwischen den Eigentümern eines Wohnungseigentumsobjekts in einer Liegenschaft. Es enthält unter anderem Vereinbarungen, die von allen Miteigentümern eingehalten werden müssen, oft beinhalten diese Regelungen zur Kurzzeitvermietung.

Der Wohnungseigentumsvertrag definiert auch die Nutzung aller Flächen der Liegenschaft, wie etwa Wohnungen, Geschäftsräume, Parkplätze und andere Nutzflächen. Möchten Eigentümer eine Fläche für andere Zwecke, etwa Kurzzeitvermietung, umwidmen, ist in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Ohne diese Zustimmung kann eine solche Nutzung rechtlich untersagt werden.

Baurecht: Regelungen zur Kurzzeitvermietung

Neben den eigentumsrechtlichen Vorschriften spielt das Baurecht eine wesentliche Rolle. Mit der Bauordnungsnovelle 2023 hat Wien klare Regeln für die Vermietung von Wohnungen für touristische Zwecke geschaffen.

Die Novelle sieht ein grundsätzliches Verbot der Kurzzeitvermietung vor, wenn diese den Zeitraum von 90 Tagen pro Jahr überschreitet. Eine Vermietung über diesen Zeitraum hinaus ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich:

  • Ausnahmegenehmigung: Diese kann sowohl innerhalb als auch außerhalb von Wohnzonen beantragt werden.
  • Befristung der Genehmigung: Jede Ausnahmegenehmigung ist auf maximal fünf Jahre begrenzt.

Diese Regelungen zielen darauf ab, den Wohnraum vor Zweckentfremdung zu schützen und leistbares Wohnen sicherzustellen.

Warum diese Maßnahmen?

Die gesetzlichen Vorgaben zur Kurzzeitvermietung dienen dazu, leistbaren Wohnraum in Wien zu erhalten. Durch die Regulierung wird sichergestellt, dass der Richtwertmietzins nicht durch Vermietungen an Touristen umgangen wird. Damit bleibt der Wohnraum zu fairen Bedingungen der lokalen Bevölkerung zugänglich.

Lagezuschlag – Was Sie wissen müssen

Der Lagezuschlag ist ein wesentlicher Bestandteil des Mietrechts in Österreich und kann bei Wohnungen, die dem Richtwertmietzins unterliegen, unter bestimmten Voraussetzungen erhoben werden. Dabei gilt: Der Lagezuschlag darf nur dann berechnet werden, wenn die Wohnumgebung nach objektiven Kriterien tatsächlich als überdurchschnittlich eingestuft wird.

Wann ist ein Lagezuschlag zulässig?

Ein höherer Grundkostenanteil (durch teurere Grundstückspreise) allein reicht nicht aus, um eine überdurchschnittliche Lage zu begründen. Es müssen zusätzliche Faktoren berücksichtigt werden, die die Lebensqualität und Attraktivität der Wohnumgebung objektiv belegen. Zu diesen Kriterien gehören:

  • Verkehrsanbindung: Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln.
  • Infrastruktur: Zugang zu Bildungseinrichtungen, ärztlicher Versorgung (einschließlich Apotheken) und Geschäftslokalen.
  • Grünflächen: Vorhandensein von Parks oder anderen Erholungsräumen.
  • Lebensqualität: Allgemeine Beurteilung nach Erfahrungen des täglichen Lebens.

Nur wenn diese Aspekte im Vergleich zu durchschnittlichen Wohnlagen überdurchschnittlich positiv ausfallen, ist die Erhebung eines Lagezuschlags gerechtfertigt.

Wie wird die Lage bewertet?

Die Magistratsabteilung 25 (MA 25) in Wien hat auf Grundlage eines Urteils des Obersten Gerichtshofs (OGH) ein System entwickelt, um die Qualität von Wohnlagen objektiv zu bewerten. Dabei wurden drei Zonen definiert:

  1. Dicht bebaute Gebiete,
  2. Mittel bebaute Gebiete, und
  3. Locker bebaute Gebiete.

Diese Zonen werden anhand von sechs zentralen Kriterien analysiert:

  1. Öffentlicher Verkehr,
  2. Bildungseinrichtungen,
  3. Ärztliche Versorgung (inkl. Apotheken),
  4. Geschäftslokale,
  5. Grünflächen,
  6. Grundkostenanteil.

Die Rolle der Lagezuschlagskarte

Um Vermietern und Mietern Orientierung zu bieten, hat die MA 25 eine Lagezuschlagskarte für Wien entwickelt. Diese Karte dient als Hilfsmittel, um festzustellen, ob eine bestimmte Liegenschaft in einer überdurchschnittlichen Lage liegt und ob somit ein Lagezuschlag berechnet werden kann.

Der Lagezuschlag im zusammengefassten Überblick

Die Berechnung eines Lagezuschlags ist an strenge Vorgaben geknüpft. Es genügt nicht, allein auf die Grundstückspreise zu verweisen – die Wohnumgebung muss nach objektiven Maßstäben als überdurchschnittlich bewertet werden. Faktoren wie Verkehrsanbindung, Infrastruktur und Grünflächen spielen dabei eine zentrale Rolle. Die von der MA 25 entwickelte Lagezuschlagskarte bietet eine fundierte Grundlage für die Bewertung.

Leerstandabgabe – Erklärung und Gesetzgebung

Die Gesetzgebung zur Leerstandsabgabe wird nicht auf Bundesebene einheitlich geregelt, sondern liegt in der Verantwortung der einzelnen Bundesländer. Derzeit existieren solche Regelungen nur in Salzburg, Tirol und der Steiermark, wobei die Umsetzung je nach Bundesland stark variiert:

Tirol: Gemeinden sind verpflichtet, eine Leerstandsabgabe einzuführen.
Steiermark: Gemeinden haben die Ermächtigung, die Abgabe umzusetzen, sind jedoch nicht dazu verpflichtet.
Salzburg: Die Regelungen sind ebenfalls individuell gestaltet.

Ein weiterer Unterschied liegt in der Höhe der Abgabe, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich festgelegt wird.

Besonderheit: Leerstandsabgabe in Wien

In Wien existierte bis 1985 eine Leerstandsabgabe, diese wurde jedoch aufgehoben. Aktuell gibt es in der Bundeshauptstadt keine vergleichbare Regelung.
Ziel der Leerstandsabgabe
Durch die Abgabe sollen ungenutzte Immobilien dem Markt wieder zugeführt werden, um den Wohnraummangel in Österreich langfristig zu reduzieren.

Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) – die Leitlinie für die Wertermittlung von Immobilien in Österreich

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) spielt eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen, sowie den damit verbundenen Rechten. Dieses Gesetz legt verbindliche Grundsätze fest, die für Wertermittlungsgutachten zwingend Anwendung finden müssen, insbesondere in Gerichtsverfahren wie Zwangsexekutionen, Insolvenzverfahren, Sanierungsverfahren und Verlassenschaftsverfahren.

Die Regelungsinhalte des LBG

Das LBG definiert wichtige Bewertungsbegriffe wie den Verkehrswert und legt allgemeine Bewertungsgrundsätze fest, einschließlich des strukturellen Aufbaus von Bewertungsgutachten. Es umfasst zudem die drei wesentlichen Bewertungsverfahren:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Diese Methoden ermöglichen eine präzise Bestimmung des Verkehrswertes von Immobilien nach anerkannten Standards.

Weitere Bewertungsmethoden

Es ist wichtig zu wissen, dass über die drei im LBG genannten Verfahren hinaus auch andere Bewertungsmethoden zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden können, solange sie dem aktuellen Stand der Wissenschaft entsprechen.

Ihre Vorteile durch die Verwendung von IMMOvaluation

Mit IMMOvaluation erhalten Sie ein Wertermittlungshandout, das den Anforderungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes entspricht. Es ermöglicht Ihnen, die individuellen Merkmale der zu bewertenden Liegenschaft schnell und einfach in das Dokument zu integrieren. Nutzen Sie die Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung und optimieren Sie Ihre Entscheidungsprozesse mit IMMOvaluation.

Luxusimmobilien in Österreich: Exklusives Wohnen definiert

Was zeichnet eine Luxusimmobilie aus?

In Österreich gibt es keine einheitliche gesetzliche Definition für den Begriff „Luxusimmobilie“. Innerhalb der Immobilienbranche werden damit jedoch Objekte bezeichnet, die sich durch eine erstklassige Lage, hochwertige Ausstattung und einzigartige Besonderheiten auszeichnen. Diese Immobilien erfüllen die höchsten Ansprüche an Wohn- und Lebensqualität und sprechen eine exklusive, wohlhabende Klientel an.

Typische Merkmale von Luxusimmobilien

Luxusimmobilien bieten eine Vielzahl an herausragenden Eigenschaften, darunter:

  • Überdurchschnittliche Wohnfläche mit großzügigen Grundrissen,
  • Zahlreiche Zimmer, die individuellen Bedürfnissen gerecht werden,
  • Exklusive Lage: bevorzugte Standorte mit erstklassiger Aussicht, beispielsweise auf Wälder, Berge oder Seen,
  • Hochwertige Ausstattung:
    • Wellness- und Fitnessbereiche,
    • Offene, moderne Küchen,
    • Lichtdurchflutete Räume mit großzügigen Fensterfronten,
    • Verwendung edler Materialien wie Marmor, Naturstein oder Holz.

Luxus oder hochwertige Immobilie?

Die Grenze zwischen hochwertigen Immobilien und Luxusobjekten ist oft fließend. Faktoren wie Preis, Lage und Ausstattung spielen bei der Einstufung eine entscheidende Rolle. Dennoch bleibt der Begriff „Luxusimmobilie” subjektiv und hängt stark von individuellen Präferenzen sowie den aktuellen Marktbedingungen ab.

Warum Luxusimmobilien in Österreich?

Österreich bietet mit seiner Kombination aus natürlicher Schönheit und hoher Lebensqualität eine ideale Umgebung für luxuriöses Wohnen. Ob Villen in den Alpen, exklusive Apartments in Wien oder Seehäuser mit privatem Zugang – die Vielfalt ist ebenso beeindruckend wie die Qualität.

Marktwertindikation: Unverbindliche Immobilienbewertung

Eine Marktwertindikation ist eine schnelle, unverbindliche Einschätzung des möglichen Marktwerts einer Immobilie. Im Gegensatz zur Verkehrswertermittlung, die von Sachverständigen durchgeführt wird und auf gesetzlich geregelten Bewertungsverfahren basiert, ist die Marktwertindikation flexibler und weniger detailliert.

Ablauf der Marktwertindikation

Marktwertindikationen basieren häufig auf Verkaufstransaktionen und/oder Angebotsdaten und werden mithilfe statistischer Verfahren berechnet. Die Berechnung erfolgt aufgrund der Angaben, die der Bewertungsinteressent selbst angibt. Diese umfassen grundlegende Angaben wie Adresse, Größe und Nutzung der Immobilie.

Wesentliche Merkmale

• Informell: Die Bewertung basiert oft auf allgemeinen Marktkenntnissen und weniger detaillierten Daten.
• Unverbindlich: Sie hat keine rechtliche Verbindlichkeit und dient als Orientierungshilfe bei der Festsetzung eines Wertes oder Verkaufspreises.
• Schneller Prozess: Die Berechnung erfolgt meist innerhalb kurzer Zeit nach Eingabe der Daten.
Vorteile
• Einfachheit: Wenige Angaben reichen aus, um eine erste Schätzung zu erhalten. Die Bewertung kann selbst durch den/die Interessent:in vorgenommen werden
• Kosten: Häufig kostenlos oder kostengünstig verfügbar.
• Schnelligkeit: Ergebnisse werden sofort nach Dateneingabe geliefert.

Nachteile

• Begrenzte Verwendbarkeit: Für Banken oder Gerichtsverfahren reicht eine Marktwertindikation oft nicht aus – hier sind Sachverständigengutachten erforderlich.
• Standardisierte Immobilien: Besondere Ausstattungsmerkmale individueller Immobilien können nicht ausreichend berücksichtigt werden.
• Eingeschränkte Objekttypen: Eine Marktwertindikation ist geeignet für gut vergleichbare Objekte wie Wohnungen oder Reihenhäuser und weniger für Einfamilienhäuser mit hoher Individualität.

Unterschied zur Verkehrswertermittlung

Während der Verkehrswert eine rechtlich verbindliche, detaillierte Bewertung darstellt, ist die Marktwertindikation eine schnelle, unverbindliche Schätzung. Sie wird häufig im privaten Umfeld genutzt, um eine erste Orientierung über den potenziellen Immobilienwert zu erhalten und dient als Verhandlungsbasis.

Melderegister, Hauptwohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt in Österreich: Ein Überblick und wichtige Informationen

Das Melderegister in Österreich ist ein zentrales Verzeichnis, das die Wohnsitze aller in Österreich gemeldeten Personen erfasst. Es spielt eine entscheidende Rolle bei der Erfassung von Haupt- und Nebenwohnsitzen und dient als Grundlage für zahlreiche behördliche und rechtliche Vorgänge. Dazu zählen unter anderem Wahlen, die Beantragung von Sozialleistungen und andere Verwaltungsprozesse.

Meldepflicht in Österreich

Jede Person, die eine Wohnung in Österreich bezieht, ist gesetzlich verpflichtet, sich innerhalb von drei Tagen bei der zuständigen Meldebehörde – dem Gemeindeamt oder Magistrat – anzumelden. Die Meldepflicht umfasst folgende Situationen:

  • Anmeldung: Beim Bezug einer neuen Wohnung.
  • Abmeldung: Wenn eine Wohnung aufgegeben wird, etwa bei einem Umzug ins Ausland, ohne dass ein neuer Wohnsitz in Österreich bezogen wird.
  • Ummeldung: Beim Wechsel des Haupt- oder Nebenwohnsitzes, um sicherzustellen, dass die Daten im Melderegister aktuell bleiben.

Melderegisterauskunft

Das Melderegister bietet die Möglichkeit, Auskünfte über gemeldete Personen einzuholen. Im Rahmen einer einfachen Melderegisterauskunft können, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt, Informationen wie:

  • Name,
  • Geburtsdatum und
  • Wohnadresse
    abgefragt werden, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Diese Funktion ist insbesondere für Behörden und Institutionen wichtig, die auf verlässliche Daten angewiesen sind.

Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz: Die Unterschiede

Die Unterscheidung zwischen Haupt- und Nebenwohnsitz ist ein zentraler Aspekt des Melderegisters:

  • Hauptwohnsitz:
    Der Hauptwohnsitz ist der Ort, an dem eine Person den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen hat, z. B. durch Familie, Arbeit oder persönliche Beziehungen. Pro Person kann es nur einen Hauptwohnsitz geben. Er ist ausschlaggebend für zahlreiche behördliche Vorgänge, wie die Wahl des Wohnsitzfinanzamts oder die Zuweisung von Sozialleistungen.
  • Nebenwohnsitz:
    Ein Nebenwohnsitz ist ein zusätzlicher Wohnsitz, der regelmäßig genutzt werden kann, jedoch nicht den Lebensmittelpunkt darstellt. Es ist möglich, mehrere Nebenwohnsitze anzumelden, etwa für Wochenendhäuser oder Ferienwohnungen.

Gewöhnlicher Aufenthalt vs. Hauptwohnsitz

Der gewöhnliche Aufenthalt kann sich vom Hauptwohnsitz unterscheiden. Er tritt ein, wenn sich eine Person länger als sechs Monate an einem Ort aufhält, auch ohne diesen beim Melderegister als Hauptwohnsitz anzugeben. Der gewöhnliche Aufenthalt wird oft für rechtliche und steuerliche Fragen herangezogen.

Makrolage vs. Mikrolage: Bedeutung und deren Einfluss auf den Marktwert

Die Unterscheidung zwischen Makrolage und Mikrolage spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienbewertung. Beide Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie, jedoch auf unterschiedlichen Ebenen. Für Immobilieninvestor:innen, Käufer:innen und Entwickler:innen ist es entscheidend, sowohl die Makro- als auch die Mikrolage zu berücksichtigen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Was ist die Makrolage?

Die Makrolage beschreibt das großräumige Umfeld einer Immobilie und bezieht sich auf regionale, wirtschaftliche und infrastrukturelle Gegebenheiten. Folgende Aspekte prägen die Makrolage einer Immobilie:

• Region: Stadt, Gemeinde oder Ballungsraum
• Wirtschaftliche Entwicklung: Wirtschaftliche Stabilität und Wachstum der Region
• Infrastruktur: Verkehrsanbindung (Autobahnen, Flughäfen, Bahnhöfe)
• Arbeitsmarkt: Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen und Branchendiversität
• Bildungs- und Kultureinrichtungen: Schulen, Universitäten, Museen
• Bevölkerungsentwicklung: Migrationstrends und Bevölkerungswachstum

Beispiel für eine gute Makrolage

Eine Immobilie in einer wirtschaftlich dynamischen Region mit einem starken Arbeitsmarkt, einer guten Verkehrsanbindung und einem vielfältigen Bildungs- und Kulturangebot weist eine attraktive Makrolage auf. Dies fördert eine steigende Nachfrage nach Immobilien und führt oft zu höheren Immobilienpreisen.

Was ist die Mikrolage?

Die Mikrolage bezieht sich auf das unmittelbare Umfeld der Immobilie. Hier spielen die spezifischen Gegebenheiten der direkten Umgebung eine zentrale Rolle:

• Nachbarschaft: Straßenbild und Qualität der Nachbarschaft
• Einkaufsmöglichkeiten: Nähe zu Geschäften und Supermärkten
• Öffentliche Verkehrsmittel: Erreichbarkeit von Bus, Straßenbahn und Zugverbindungen
• Schulen und Kindergärten: Bildungseinrichtungen im direkten Umfeld
• Freizeit- und Erholungsflächen: Parks, Spielplätze, Grünflächen
• Umweltfaktoren: Lärmbelastung, Luftqualität, Flächenwidmungspläne

Beispiel für eine weniger vorteilhafte Mikrolage

Eine zentral gelegene Wohnung, die nahe an einem großen Verkehrsknotenpunkt liegt, kann trotz einer hervorragenden Makrolage aufgrund von Lärmbelastung, schlechter Luftqualität und fehlenden Grünflächen eine weniger attraktive Mikrolage aufweisen. Diese Faktoren mindern die Wohnqualität und können den Immobilienwert negativ beeinflussen.

Zusammenspiel von Makro- und Mikrolage bei Immobilien

Beide Lagefaktoren – Makro- und Mikrolage – wirken zusammen und beeinflussen den Gesamtwert einer Immobilie. Eine gute Makrolage kann eine schwächere Mikrolage teilweise kompensieren und umgekehrt. Insbesondere bei Gewerbeimmobilien ist dies oft der Fall. So kann ein Gewerbegebiet am Stadtrand, trotz mangelnder Wohnqualität und Freizeitmöglichkeiten, durch eine hervorragende Verkehrsanbindung und niedrigere Grundstückspreise für Unternehmen besonders attraktiv sein.
Mithilfe des Standortexposés können Sie mit unserem Produkt IMMOmapping schnell und bequem alle relevanten Mikro- und Makrolagefaktoren Ihrer Immobilie ermitteln. Zudem stehen Ihnen die Daten auf Bezirks- oder Mikrorasterebene mit variablen Größen zwischen 250m und 10km zur Verfügung.

Mindestanteil im Wohnungseigentum: Definition, Berechnung und Bedeutung

Wohnungseigentum stellt eine spezielle Form des Miteigentums dar, bei der jede/r Miteigentümer:in einen ideellen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft hat. Dieser Anteil wird wohnungseigentumsrechtlich als „Mindestanteil“ bezeichnet. Der Mindestanteil ergibt sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes eines bestimmten Wohnungseigentumsobjekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte einer Liegenschaft. Dieser Wert wird im Grundbuch in Form eines Bruchs dargestellt: Der Zähler repräsentiert den Nutzwert des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts, während der Nenner die Summe der Nutzwerte aller Objekte angibt. Der Mindestanteil eines Wohnungseigentumsobjekts ist im Grundbuchauszug, genauer gesagt im B-Blatt, angeführt. Beispiel für die Berechnung des Mindestanteils Betrachten wir das Beispiel der Wohnung „W05“, die im B-Blatt unter der Laufnummer 44 eingetragen ist:

Nutzwert der Wohnung: 107

Summe der Anteile der gesamten Liegenschaft: 774

Mindestanteil der Wohnung: 107/774

Unteilbarkeit des Mindestanteils und Ausnahmefälle

Grundsätzlich ist der Mindestanteil unteilbar. Die einzige Ausnahme bildet jedoch die Eigentümerpartnerschaft. Bei dieser teilen sich zwei natürliche Personen das Eigentumsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt. In diesem Fall ist das Aufteilungsverhältnis immer 50:50. Es ist daher nicht möglich, dass eine Person zu 70/774tel und die zweite Person zu 37/774tel Eigentümer:in des Wohnungseigentumsobjekts ist. Im Falle einer Eigentümerpartnerschaft wird der Mindestanteil halbiert, und das Eigentumsrecht wird für beide Partner an demselben Objekt im Grundbuch eingetragen. Zudem wird die Verbindung der Anteile vermerkt, um auf die gesetzlichen Einschränkungen der Verfügungsrechte von Eigentümerparnter:innen hinzuweisen.

Wichtigkeit der korrekten Darstellung

Grundsätzlich wird der Nenner, also die Summe der Anteile, verdoppelt. Sollte es mathematisch möglich sein, kann auch der Nutzwert halbiert werden. Dies ist jedoch irreführend, da der Nutzwert eine Aussage über das spezifische Wohnungseigentumsobjekt trifft. Weitere Details finden Sie in unserem Beitrag zum Nutzwert.

Nutzfläche – Definitionen und Berechnungen nach MRG und WEG

Nutzfläche gemäß MRG: Definition und Berechnung

Die Nutzfläche bildet nach dem Mietrechtsgesetz (MRG), sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart, die Grundlage für die Berechnung der Kostenaufteilung einer Liegenschaft. Dabei handelt es sich um die Bodenfläche eines Mietobjekts, die in Quadratmetern angegeben wird.

Was zählt zur Nutzfläche?

Die Nutzfläche umfasst die gesamte Bodenfläche eines Mietobjekts, jedoch mit folgenden Abzügen:

  • Wandstärken, sowie Durchbrüche und Ausnehmungen in den Wänden.
  • Keller- und Dachbodenräume, die aufgrund ihrer Ausstattung nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.
  • Treppen, offene Balkone und Terrassen.

Besondere Regelungen:

Bauliche Änderungen, die Mieter innerhalb ihres Objekts vornehmen – wie z. B. die Verglasung von Balkonen – beeinflussen die Nutzfläche während der Laufzeit des Mietverhältnisses nicht.

Wie wird die Nutzfläche berechnet?

  • Naturmaß: In der Regel wird die Nutzfläche direkt vor Ort gemessen.
  • Bauplan: Für Gebäude, deren Baubewilligung nach dem 1. Januar 1985 erteilt wurde, wird die Nutzfläche üblicherweise anhand des behördlich genehmigten Bauplans berechnet. Voraussetzung ist, dass keine Abweichungen von mehr als 3 % zwischen dem Bauplan und den tatsächlichen Gegebenheiten bestehen.

Nutzfläche gemäß WEG: Definition und Berechnung

Die Nutzfläche eines Wohnungseigentumsobjekts wird in Quadratmetern angegeben und umfasst die gesamte Bodenfläche des Objekts mit einigen klar definierten Abzügen.

Was zählt zur Nutzfläche?

Die Nutzfläche eines Wohnungseigentumsobjekts beinhaltet:

Die gesamte Bodenfläche, jedoch abzüglich:

  • Wandstärken sowie Durchbrüche und Ausnehmungen in den Wänden.
  • Treppen, offene Balkone, Terrassen und Zubehörobjekte.
  • Keller- und Dachbodenräume, sofern diese aufgrund ihrer Ausstattung nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.

Berechnung der Nutzfläche

Die Ermittlung der Nutzfläche erfolgt in der Regel auf Basis des behördlich genehmigten Bauplans. Falls dies nicht möglich ist oder Abweichungen vom Bauplan von mehr als 3 % festgestellt werden, wird die Nutzfläche anhand des Naturmaßes ermittelt.

Nutzwert im Wohnungseigentum: Definition und Berechnung

Der Nutzwert spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung eines Wohnungseigentumsobjekts und ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) klar definiert: „Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird.” Vereinfacht gesagt, repräsentiert der Nutzwert den Anteil eines Wohnungseigentumsobjekts im Vergleich zu allen anderen Objekten innerhalb einer Liegenschaft. Wenn der Nutzwert einer Eigentumswohnung beispielsweise doppelt so hoch ist wie der eines Nachbarn, ist die entsprechende Wohnung deutlich größer.

So wird der Nutzwert berechnet

Die Berechnung des Nutzwerts ist gesetzlich geregelt und basiert zunächst auf der Nutzfläche eines Objekts. Anschließend werden Zuschläge oder Abstriche vorgenommen, je nachdem, ob bestimmte Eigenschaften den Wert der Immobilie erhöhen oder mindern. Zu diesen Eigenschaften zählen unter anderem:

  • Zweckbestimmung des Objekts
  • Lage innerhalb des Gebäudes (z.B. Stockwerkslage)
  • Vorhandensein von Balkonen, Terrassen oder anderem Zubehör (z.B. Kellerabteil)

Das berechnete Ergebnis wird auf eine ganze Zahl gerundet und bildet den finalen Nutzwert.

Ermittlung der Nutzwerte durch Sachverständige

Die Ermittlung des Nutzwerts erfolgt durch ein Gutachten, das von einem für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker oder einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Hochbau oder Immobilienwesen erstellt wird. Dieses sogenannte Nutzwertgutachten ist eine wesentliche Grundlage für die spätere Wohnungseigentumsbegründung.

Immobilien Glossar: Nutzwertberechnungstabelle

Nutzwert als Voraussetzung für die Wohnungseigentumsbegründung

Die Feststellung der Nutzwerte ist zeitlich der Wohnungseigentumsbegründung vorgelagert. Zunächst werden die Mindestanteile der Wohnungseigentumsobjekte, die sogenannten Miteigentumsanteile, bestimmt. Erst danach kann durch einen Wohnungseigentumsvertrag die Begründung des Wohnungseigentums erfolgen. Nachträgliche Änderungen des Nutzwerts Das Gesetz sieht bestimmte Fälle vor, in denen eine nachträgliche Änderung der Nutzwertermittlung erforderlich wird. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn zwei Wohnungen zu einer zusammengelegt werden.

Nutzwertgutachten: Definition, Erstellung und Inhalte

Wichtige Aspekte der Parifizierung

Die Nutzwertberechnung, die als Parifizierung bezeichnet wird, ist erforderlich für die Erstellung eines Nutzwertgutachtens. Dabei wird das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer festgelegt. Im Rahmen einer Parifizierung wird in der Regel von einer Standardwohnung innerhalb der Liegenschaft ausgegangen, bei der Zu- und Abschläge für spezifische und individuelle Merkmale der einzelnen Einheiten festgelegt werden. Diese Zu- und Abschläge berücksichtigen Faktoren wie Lage, Ausstattung und Nutzung der jeweiligen Wohnung. Die Nutzwertberechnung hat unter anderem Einfluss auf die Verteilung von Betriebskosten, die Festlegung von Eigentumsanteilen sowie andere rechtliche Aspekte im Wohnungseigentum.

Inhalt des Nutzwertgutachten

Ein Nutzwertgutachten ist ein Gutachten, in dem die Nutzwerte der Wohnungseigentumsobjekte einer Liegenschaft festgelegt werden. Diese Nutzwerte bilden eine wichtige Berechnungsgrundlage im Wohnungseigentumsgesetz. Sie bewerten die Größe und Ausstattung eines Objekts im Verhältnis zu anderen Objekten derselben Liegenschaft.

Ermittlung der Nutzwerte:

  • Die Nutzfläche eines Wohnungseigentumsobjekts bildet die Basis für die Berechnung des Nutzwerts

Zuschläge und Abstriche:

  • Abweichungen von einem Standardobjekt führen zu:
    • Zuschlägen (z. B. bessere Lage, Balkon, Terrasse)
    • Abstrichen (z. B. ungünstige Lage, Erdgeschoss)

Zuordnung von Zubehörobjekten:

  • Zubehör wie Keller, Garagen oder Balkone werden den jeweiligen Wohnungen korrekt zugeordnet

Sorgfalt und Transparenz:

  • Der Sachverständige erstellt das Gutachten mit besonderer Genauigkeit, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden

Wer erstellt ein Nutzwertgutachten? Experten für genaue Bewertung

Ein Nutzwertgutachten wird von qualifizierten Fachleuten erstellt, wie etwa:

  • Ziviltechnikern für Hochbau, oder
  • Gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen im Bereich Hochbau oder Immobilienwesen.

Diese Experten sind für die exakte und objektive Bewertung verantwortlich. Das Gutachten bildet eine entscheidende Grundlage für die Einverleibung von Wohnungseigentum im Grundbuch und sorgt für rechtliche Klarheit und Transparenz.

Wann wird ein Nutzwertgutachten erstellt?

Ein Nutzwertgutachten kann in verschiedenen Phasen angefertigt werden:

  1. In der Planungsphase: Basierend auf einem Einreichplan, um die Nutzwerte der geplanten Einheiten zu bestimmen.
  2. Für bestehende Liegenschaften: Um die Nutzwerte nachträglich zu berechnen, beispielsweise bei der Umwandlung von Miteigentum in Wohnungseigentum.

Warum ein Nutzwertgutachten entscheidend ist:

  • Sicherstellung von Fairness und Gerechtigkeit im Wohnungseigentum.
  • Präzise Berechnungen der Eigentumsanteile.
  • Basis für die klare Regelung von Betriebskosten und Eigentumsverhältnissen.

Alles Wissenswerte zur ÖNORM B 1802

Was sind ÖNORMEN?

ÖNORMEN werden von Austrian Standards herausgegeben und fassen rechtliche, technische und qualitative Standards für bestimmte Produkte zusammen. Die Regelungen basieren auf den Regeln der Wissenschaft und Technik und werden von Expert:innen entwickelt.
Bei Normen handelt es sich um sogenannte qualifizierte Empfehlungen, dh grundsätzlich müssen sie – im Gegensatz zu Gesetzen – nicht zwingend befolgt werden, es sei denn, sie werden von einer gesetzlichen Bestimmung als verbindlich erklärt. Es sollte jedoch nur aus guten und nachweisbaren Gründen von den Regelungen von ÖNORMEN abgewichen werden, da diese den Stand der Wissenschaft wiedergeben und eine hohe Richtigkeitsvermutung genießen.

ÖNORM B 1802: Ein Leitfaden zur Immobilienbewertung

Die ÖNORM B 1802 regelt die Bewertungsverfahren für die Immobilienbewertung und besteht aus drei Teilen:

Teil 1: Grundlagen der Immobilienbewertung (ÖNORM B 1802-1)
Dieser Abschnitt umfasst:

  • Begriffsdefinitionen
  • Bewertungsgrundlagen
  • Den Ablauf der „Standard“-Bewertungsverfahren, einschließlich:
    – Vergleichswertverfahren
    – Sachwertverfahren
    – Ertragswertverfahren

Teil 2: Discounted Cash Flow-Verfahren (ÖNORM B 1802-2)

Dieser Teil hat den Ablauf des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens (DCF-Verfahren) zum Inhalt. Das ist ein dynamisches Ertragswertverfahren, bei dem nicht ein konstanter Ertrag über die Restnutzungsdauer der Liegenschaft unterstellt wird, sondern eine differenziertere Betrachtung der Erträge der Wertermittlung der Liegenschaft zugrunde gelegt wird.

Teil 3: Residualwertverfahren (ÖNORM B 1802-3)

beschreibt den Ablauf des Residualwertverfahrens. Mit dem Residualwertverfahren wird im Zuge einer Projektkalkulation eines Bauträgers oder Immobilienentwicklers der Wert berechnet, mit dem eine Liegenschaft angekauft werden kann, damit das Projekt den gewünschten Gewinn erwirtschaftet. Weiters kann damit der Projektgewinn kalkuliert werden.

Gesetzliche Grundlagen: Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG)

Zusätzlich zur ÖNORM B 1802 existiert in Österreich das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), das die rechtlichen Rahmenbedingungen für Liegenschaftsbewertungsverfahren festlegt.

Parzellierung: Definition, Ablauf und gesetzliche Vorgaben

Die Parzellierung bezeichnet die Veränderung der Grundstücksgrenzen durch Teilung oder Zusammenlegung. Dabei müssen sowohl die gesetzlichen Teilungsbeschränkungen der jeweiligen Bundesländer als auch weitere Aspekte wie die Anbindung an das öffentliche Gut bei der Schaffung von Bauplätzen berücksichtigt werden.

Ablauf einer Parzellierung

  • Vermessung durch einen Geometer:
    Eine Grundstücksteilung oder Flächenvereinigung beginnt mit einer präzisen Vermessung durch einen befugten Geometer (befugter Sachverständiger für Vermessungswesen, der präzise Grundstücksvermessungendurchführt).
  • Erstellung eines Teilungsplans:
    Nach der Vermessung wird ein Teilungsplan erstellt, der die bestehenden und neuen Grundstücksgrenzenfesthält. Dieser Plan bildet die Grundlage für eine rechtssichere Grundbucheintragung.
  • Behördliche Genehmigung:
    Je nach Bundesland sind unterschiedliche Genehmigungen In Wien ist hierfür die Magistratsabteilung 64 (MA 64) zuständig.
  • Grundbuchseintragung und gesetzliche Fristen:
    Für die grundbücherliche Teilung ist eine Bescheinigung des Vermessungsamts Diese darf bei der Antragstellung beim Grundbuchsgericht nicht älter als 18 Monate sein.

Wichtige Faktoren bei der Parzellierung:

  • Gesetzliche Teilungsbeschränkungen der Bundesländer beachten
  • Öffentliche Erschließung sicherstellen (z. B. Straßenanbindung)
  • Aktuelle Fristen für behördliche Genehmigungen und Grundbucheintragungen einhalten

Die Parzellierung ist ein zentraler Schritt bei der Erschließung und Nutzung von Grundstücken, sei es für Bauprojekte, Immobilienverkäufe oder Erbteilungen.

Funktionsweise der Polygonanalyse in IMMOstats und IMMOdeveloper

Je nach verwendeter Anwendung bietet das Polygon-Tool unterschiedliche Vorteile:

  • IMMOstats: Hier werden Statistiken über sämtliche Vergleichspreise innerhalb der definierten Polygonfläche erstellt.
  • IMMOdeveloper: In diesem Tool ermöglicht die Polygonanalyse die Berechnung und den Vergleich von Immobilienprojekten innerhalb der gewählten Flächen. Ein besonderes Feature von IMMOdeveloper ist die Möglichkeit, mehrere Polygone parallel zu erstellen. Das erlaubt es, Projekte aus verschiedenen, nicht zusammenhängenden Regionen und sogar einzelne Projekte auf der Karte in die Statistik einzubeziehen und miteinander zu vergleichen.

Vorteile der Polygonanalyse für die Immobilienbewertung und -bepreisung

Die Polygonanalyse bietet entscheidende Vorteile für eine präzise Immobilienbewertung und -bepreisung:

  • Gezielte Flächenauswahl: Bestimmte Gebiete können gezielt aus der Analyse ausgeschlossen werden, was eine präzisere Bewertung ermöglicht. So lassen sich etwa angrenzende Bezirke, die nicht berücksichtigt werden sollen, einfach ausschließen.
  • Spezifische Lagebewertung: Die Analyse kann sich auf konkrete Straßenzüge, Häuserblocks oder prestigeträchtige Lagen, wie Gebäude mit direktem Seezugang, fokussieren. Solch spezifische Bewertungen sind mit standardisierten Bewertungstools mit Umkreis- oder Bezirks- oder Gemeindeeinschränkung häufig nicht möglich.
  • Regionenübergreifende Vergleiche: In IMMOdeveloper können Sie verschiedene Regionen und Projekte gleichzeitig analysieren, indem Sie mehrere Polygone erstellen und bearbeiten.

Nutzen Sie die Polygonanalyse in unseren Produkten IMMOstats und IMMOdeveloper, um tiefere Einblicke in den Immobilienmarkt zu gewinnen und Ihre Bewertungsstrategien gezielt zu optimieren.

Die Bedeutung von Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer bei Immobilienbewertung

Bei der Immobilienbewertung, insbesondere im Sachwert- und Ertragswertverfahren, spielt das Alter eines Gebäudes eine entscheidende Rolle. Ein zentrales Konzept ist die Gesamtnutzungsdauer, die angibt, wie lange ein Gebäude grundsätzlich nutzbar ist. Diese Dauer hängt maßgeblich von den verwendeten Baumaterialien sowie der geplanten Nutzung ab.

Die Restnutzungsdauer hingegen beschreibt die verbleibende Lebensdauer eines Gebäudes, wobei das Alter des Gebäudes berücksichtigt wird. Die Restnutzungsdauer wird ermittelt, indem das aktuelle Alter des Gebäudes von der Gesamtnutzungsdauer abgezogen wird.

Einfluss von Sanierungsmaßnahmen

Durch umfassende Sanierungsmaßnahmen, insbesondere bei der Erneuerung tragender Bauteile, kann die Restnutzungsdauer erheblich verlängert werden. Solche Investitionen sind entscheidend, um den Wert und die Funktionalität des Gebäudes zu erhalten.

Technische vs. Wirtschaftliche Nutzungsdauer

Es ist wichtig, zwischen der technischen und der wirtschaftlichen Nutzungsdauer zu unterscheiden:

Technische Gesamtnutzungsdauer: Diese betrachtet das Gebäude aus baulicher Sicht. Am Ende dieser Phase könnte ein Gebäude ohne notwendige Renovierungsmaßnahmen in eine unbrauchbare Verfassung geraten.
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer: Diese beleuchtet, wie lange das Gebäude entsprechend der geplanten Nutzung wirtschaftlich rentabel ist. In der Regel ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische, da ein baufälliges Gebäude zwar physisch noch existiert, jedoch möglicherweise nicht mehr ertragbringend vermietet werden kann.

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Die Nutzungsdauer ist bei der Absetzung für Abnutzung (AfA) maßgeblich, da sie bestimmt, über welchen Zeitraum eine Immobilie steuerlich abgeschrieben wird. Sie ist von Errichtungsstichtag sowie Art der Nutzung der Immobilie abhängig. Der allgemeine AfA-Satz beträgt:

  • Betriebsgebäude: AfA-Satz von 2,5% (Restnutzungsdauer: 40 Jahre).
  • Vermietete Wohngebäude: AfA-Satz von 1,5% (Restnutzungsdauer: 66,6 Jahre).

Sollte ein Gebäude aufgrund von Alter, Zustand oder intensiver Nutzung eine kürzere Restnutzungsdauer aufweisen, kann dies durch ein Gutachten nachgewiesen werden, um eine schnellere Abschreibung zu ermöglichen.

Definition und Merkmale eines Sachverständigen gemäß § 1299 ABGB

Ein Sachverständiger ist jede Person, die ein Amt, Handwerk oder Gewerbe ausübt, für das besondere Fachkenntnisse und Fähigkeiten erforderlich sind. Das Gesetz sieht für Sachverständige erhöhte Sorgfaltspflichten und eine erweiterte Haftung vor. Im Folgenden erklären wir, welche Kriterien einen Sachverständigen auszeichnen und worauf Sie bei der Beauftragung achten sollten.

1. Spezialwissen und besondere Fähigkeiten

Ein Sachverständiger verfügt über vertiefte Kenntnisse in einem bestimmten Fachgebiet, die durch eine spezielle Ausbildung oder langjährige (Berufs-)erfahrung erworben wurden. Diese Expertise ermöglicht es dem oder der Sachverständigen, fundierte Gutachten und Analysen zu erstellen, die weit über das Wissen einer durchschnittlichen Person hinausgehen.

2. Erhöhte Sorgfaltspflicht

Sachverständige müssen eine höhere Sorgfalt an den Tag legen als gewöhnliche Fachleute. Ihre Tätigkeit unterliegt strengeren Anforderungen, und sie sind verpflichtet, ihr Fachwissen und ihre Fähigkeiten gewissenhaft einzusetzen. Fehler, die einer durchschnittlichen Person möglicherweise verziehen würden, gelten bei einem:r Sachverständigen als fahrlässig, wenn sie auf mangelnde Sorgfalt zurückzuführen sind.

3. Haftung eines Sachverständigen

Sachverständige haften für Schäden, die durch fehlerhafte Auskünfte, Beratungen oder Gutachten entstehen. Diese Haftung greift, wenn nachgewiesen wird, dass der oder die Sachverständige seine spezielle Expertise nicht ordnungsgemäß angewendet hat. Dies bedeutet, dass Sachverständige für fachliche Mängel in vollem Umfang zur Verantwortung gezogen werden können.

4. Maßstab der Sorgfalt

Die Sorgfaltspflicht eines Sachverständigen orientiert sich am Fachwissen eines durchschnittlichen Experten in der jeweiligen Branche. Maßgeblich ist nicht nur das individuelle Wissen des Sachverständigen, sondern auch, was ein kompetenter Fachmann in der gleichen Situation wissen und tun würde.

Spezifika bei der Erstellung von Liegenschaftsbewertungsgutachten

Ein Liegenschaftsbewertungsgutachten kann theoretisch von jeder Person erstellt werden. Allerdings haftet der Ersteller für die Richtigkeit und Einhaltung der Sorgfaltspflicht, die für ausgebildete Sachverständige gilt. Wenn ein Gutachten im Rahmen eines Gerichtsverfahrens benötigt wird, muss dieses jedoch von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen erstellt werden.

Was ist ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger?

Hierbei handelt es sich um Experten, die nach einem umfangreichen Zertifizierungsverfahren in die Gerichtssachverständigenliste (sdgliste.justiz.gv.at) eingetragen werden. Voraussetzungen sind der Nachweis besonderer Fähigkeiten, mehrjährige Berufserfahrung und das Bestehen einer Prüfung. Die Eintragung gilt zunächst für fünf Jahre und kann bei Erfüllung der Anforderungen um jeweils weitere fünf Jahre verlängert werden.

Gerichtsgutachten vs. Privatgutachten

Gutachten, die von gerichtlich zertifizierten Sachverständigen erstellt werden, unterliegen strengeren Anforderungen als Privatgutachten, wie etwa die Bindung an den gerichtlichen Auftrag, festgelegte Fristen und eine Gebührenobergrenze gemäß dem Gebührenanspruchsgesetz.

Das Sachwertverfahren: Bewertungsverfahren für Immobilien in Österreich

Das Sachwertverfahren ist eines der drei gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren zur Bewertung von Immobilien in Österreich. Dieses kommt besonders bei Liegenschaften zur Anwendung, die hauptsächlich zur Eigennutzung bestimmt sind, bei denen keine Vergleichswerte vorliegen und aus dem Markt keine nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieteinkünfte, Pachtzinse, etc) ableitbar sind.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Im Sachwertverfahren wird die Immobilie in zwei Schritten bewertet:
Grundstücksbewertung: Zunächst erfolgt die Bewertung des Grund und Bodens. Dies geschieht üblicherweise durch das Vergleichswertverfahren, bei dem vergleichbare Grundstücke herangezogen werden.
Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen (Gebäudewert): Anschließend werden die fiktiven Neuherstellungskosten des Gebäudes berechnet. Hier wird ermittelt, wie viel es kosten würde, das Gebäude in seinem aktuellen Zustand mit denselben Materialien und dem identen Grundriss neu zu errichten. Faktoren wie der Objekttyp (Einfamilienhaus, Gewerbehalle, Schloss, Krankenhaus) und der Ausstattungsgrad (von einfacher Ausstattung bis hin zur Luxusimmobilie) sowie das Bundesland beeinflussen die Kosten.

Anschließend an die Ermittlung der Neuerrichtungskosten erfolgt die Alterswertminderung. Damit soll die durchschnittliche Abnutzung des Gebäudes berücksichtigt werden. Es gilt daher grundsätzlich: Je älter das Gebäude ist, desto höher ist der Abschlag aufgrund des Alters anzusetzen. Es gibt mehrere Ansätze, wie die Abnutzung berechnet werden kann. Das Gebäudealter wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. So hat etwa ein Holzbau eine kürzere Gesamtnutzungsdauer als ein Ziegel- oder Betonbau. Sanierungsmaßnahmen können den Wert des Gebäudes positiv beeinflussen und die Alterswertminderung reduzieren.
Zusätzliche Anpassungen werden vorgenommen, wenn beispielsweise überdurchschnittliche Abnutzungen aufgrund von Schäden vorliegen oder die Bebaubarkeit des Grundstücks höher wäre, als es aktuell genutzt wird. Auch außergewöhnliche Außenanlagen wie Schwimmbecken können den Wert beeinflussen.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei bebauten Liegenschaften angewendet, deren Eigennutzung im Vordergrund steht oder wenn keine Vergleichswerte und keine nachhaltigen Erträge (wie Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen) ableitbar sind. Typische Anwendungsfälle sind:

  • Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser
  • Eigengenutzte Eigentumswohnungen
  • Sonder- und Spezialimmobilien wie Repräsentationsgebäude, Schulen, Krankenhäuser, Schlösser und Burgen, aber auch Luxusimmobilien.

Das Sachwertverfahren eignet sich somit ideal zur Bewertung von Immobilien, bei denen die Marktlage oder fehlende Vergleichswerte die Anwendung anderer Verfahren erschwert. In unserem Produkt IMMOvaluation steht Ihnen die Möglichkeit zur Verfügung, ein Objekt nach dem Sachwertverfahren zu bewerten.

Scheinuntermiete: Was bedeutet das und welche rechtlichen Konsequenzen gibt es?

Eine Scheinuntermiete liegt vor, wenn ein Hauptmietvertrag ausschließlich dazu genutzt wird, die gesetzlichen Rechte eines tatsächlichen Hauptmieters nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) zu umgehen. Dies geschieht, wenn der Vermieter einen Hauptmietvertrag nur abschließt, um die Wohnung vollständig an einen Untermieter weiterzuvermieten. Der Hauptmieter agiert in diesem Fall lediglich als Zwischenmieter, um zentrale Schutzrechte wie den Kündigungsschutz oder die Mietzinsbeschränkungen zu unterlaufen.

In solchen Fällen hat der Untermieter das Recht, als Hauptmieter anerkannt zu werden. Das bedeutet, der Untermieter kann verlangen, dass er direkt in den Hauptmietvertrag eintritt und damit die vollen Rechte und Pflichten eines Hauptmieters nach dem MRG erhält.

Merkmale einer Scheinuntermiete

  • Offensichtliche WeitervermietungsabsichtEs besteht kein vernünftiger Zweifel daran, dass der Hauptmietvertrag nur geschlossen wurde, um die Wohnung weiterzuvermieten. Der Hauptmieter nutzt die Wohnung nicht selbst, sondern fungiert lediglich als Vermittler zwischen Vermieter und Untermieter.
  • Umgehung gesetzlicher SchutzvorschriftenDer Hauptmietvertrag wird bewusst genutzt, um die Rechte des Untermieters zu beschneiden oder die gesetzlichen Bestimmungen des MRG zu umgehen.
  • Benachteiligung des UntermietersDer Untermieter wird finanziell oder rechtlich benachteiligt, etwa durch überhöhte Mietzahlungen oder durch den Verlust von Rechten, die einem Hauptmieter zustehen.

Ziel der gesetzlichen Regelung

Die Regelung zur Scheinuntermiete verfolgt das Ziel, die Rechte von Untermietern zu schützen. Sie verhindert, dass Vermieter die gesetzlichen Bestimmungen des MRG durch missbräuchliche Konstruktionen umgehen. Gleichzeitig stärkt sie die Position von Untermietern, indem diese die Möglichkeit erhalten, ihre Rechte durch eine direkte Anerkennung als Hauptmieter geltend zu machen.

Untermietzinsbeschränkung: Wie hoch darf der Untermietzins sein?

Das MRG legt klare Beschränkungen für die Höhe des Untermietzinses fest. Demnach darf der Untermietzins den zulässigen Hauptmietzins um nicht mehr als 50 % übersteigen. Diese Regelung soll verhindern, dass Hauptmieter durch die Untervermietung unangemessene Gewinne erzielen.

Zusätzlich können Hauptmieter angemessene Zuschläge für Investitionen verlangen, die sie in die Wohnung getätigt haben und die dem Untermieter einen objektiven Nutzen bringen. Beispiele hierfür sind:

  • Möblierungen wie Einbauküchen oder Schränke,
  • Renovierungen, die den Wohnwert erhöhen,
  • Technische Verbesserungen, wie z. B. eine Klimaanlage.

Die zulässige Mietzinsobergrenze berechnet sich daher wie folgt:
Hauptmietzins + 50 % + angemessene Investitionszuschläge.

Überprüfung des Untermietzinses

Untermieter, die den Verdacht haben, dass der verlangte Untermietzins zu hoch ist, können eine Mietzinsüberprüfungbei der Schlichtungsstelle beantragen. Wird festgestellt, dass der Untermietzins die zulässige Obergrenze überschreitet, hat der Untermieter Anspruch auf Rückerstattung der überhöhten Beträge.

Scheinuntermiete im zusammengefassten Überblick

Die Bestimmungen zur Scheinuntermiete und zur Untermietzinsbeschränkung im Mietrechtsgesetz schützen Untermieter vor Missbrauch und überhöhten Mietforderungen. Sie gewährleisten, dass die gesetzlichen Rechte der Mieter eingehalten werden und verhindern, dass Hauptmieter durch rechtswidrige Konstruktionen unrechtmäßige Gewinne erzielen. Wer als Untermieter Zweifel an der Rechtmäßigkeit seines Mietzinses hat, sollte unbedingt eine Überprüfung der Vertragsbedingungen in Betracht ziehen.

Share Deal bei Immobilientransaktionen: Was Sie wissen sollten

Ein Share Deal ist eine spezifische Form des Immobilienerwerbs, bei der Gesellschaftsanteile (Shares) von Personen- oder Kapitalgesellschaften erworben werden, die eine Immobilie im Vermögen halten. Der eigentliche Eigentümerwechsel findet hierbei auf Unternehmensebene statt, sodass die Gesellschaft als grundbücherliche und zivilrechtliche Eigentümerin der Immobilie bestehen bleibt.

Unterschied zwischen Share Deal und Asset Deal

Im Gegensatz zum Asset Deal, bei dem eine Immobilie direkt durch eine Gesellschaft erworben wird, werden bei einem Share Deal die Erwerber zu Gesamtrechtsnachfolgern der Gesellschaft. Das bedeutet, dass sämtliche Vermögenswerte sowie Schulden und Belastungen, die die Gesellschaft betreffen, mitübernommen werden – unabhängig davon, ob diese direkt mit der Immobilie zusammenhängen oder nicht.
Beim Asset Deal hingegen findet eine Einzelrechtsnachfolge statt. Eine Gesellschaft erwirbt (wie eine Privatperson das auch kann) eine Immobilie als Vermögenswert (Asset). Im Gegensatz zum Share Deal findet beim Asset Deal eine Veränderung im Grundbuch statt. Der Veräußerer wird aus dem Grundbuch gelöscht und die erwerbende Gesellschaft wird als Eigentümerin einverleibt und die entsprechenden rechtlichen und steuerlichen Folgen ausgelöst.

Vor- und Nachteile eines Share Deals

Die Entscheidung, ob eine Immobilie mittels Share Deal oder Asset Deal erworben werden soll, hängt von verschiedenen Faktoren ab und hat wesentliche Auswirkungen:

  • Steuerliche Aspekte: Ein Share Deal kann potenziell Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren einsparen. Allerdings können auch steuerliche Belastungen, wie die Aufdeckung stiller Reserven oder Gruppenbesteuerungen, entstehen.
  • Haftungsrisiko: Beim Share Deal übernehmen die Käufer:innen anteilig auch die Verpflichtungen des Unternehmens. Das Haftungsrisiko ist daher umfassender als bei einem Asset Deal, bei dem es hauptsächlich auf Mängel und Schäden beschränkt ist, die direkt mit der Immobilie zusammenhängen. Hier gibt es jedoch Möglichkeiten, die Haftung je nach Unternehmensform weiter zu begrenzen.

IMMOdeveloper: Überblick über Anteilsveränderungen

Unser Produkt IMMOdeveloper bietet Ihnen eine detaillierte Darstellung von Anteilsveränderungen bei Unternehmen, die mindestens eine Immobilie im Gesellschaftsvermögen halten. Dies ermöglicht es Ihnen, fundierte Entscheidungen bei Ihren Immobilientransaktionen zu treffen.

Standort-Exposé: Was es ist und wie Sie es mit IMMOmapping erstellen

Was ist ein Standort-Exposé?

Ein Standort-Exposé ist ein umfassendes Dokument, das detaillierte Informationen zu einer bestimmten Immobilie und deren Umgebung liefert und kann bei der Einpreisung, Inserierung und Bewertung von Immobilien dienlich sein. Mit unserem Produkt IMMOmapping können Sie schnell und unkompliziert ein Standort-Exposé erstellen.

Erstellung eines Standort-Exposés mit IMMOmapping

Um den maximalen Nutzen aus der Funktion „Standort-Exposé“ zu ziehen, beginnen Sie mit der Eingabe der Adresse der betreffenden Immobilie, die den zentralen Punkt bei der Ermittlung der Informationen darstellt. Das Exposé bietet eine Vielzahl anpassbarer Informationen, die nach Bedarf hinzugefügt oder entfernt werden können.

Schritt-für-Schritt-Anleitung:

1. Auswahl von Vergleichswerten: Wenn Sie Vergleichswerte und einen daraus abgeleiteten durchschnittlichen Verkaufspreis in das Exposé integrieren möchten, wählen Sie im zweiten Schritt die relevanten Vergleichswerte in IMMOmapping aus. Der gewünschte Vergleichswert kann dieser Mausklick auf den entsprechenden Pin und Setzen der Checkbox “merken” ausgewählt werden. Sobald die gewünschten Vergleichswerte ausgewählt sind, kann im Bereich der Sidebar durch Setzen der Checkbox “Daten in Word exportieren” und Mausklick auf den Button “gemerkte Dokumente abrufen” mit der Erstellung des Standort-Exposés begonnen werden.
Es können bis zu 25 Vergleichswerte in das Standort-Exposé integriert werden.

2. Stammdaten eingeben: Tragen Sie den Projektnamen ein, der auf dem Titelblatt erscheinen soll. Ändern Sie bei Bedarf die Position auf der Karte, von der aus die Entfernungen zu Points of Interest (POI) gemessen werden.

3. Einstellungen anpassen: Unter der Rubrik „Einstellungen“ können Sie das Kartenmaterial sowie Distanzberechnungen und -einheiten anpassen. Sollen die Informationen bei der Ermittlung des Lagezuschlags als Grundlage dienen, so können die Informationen auf einen Radius von 350m (maximale Distanz für fußläufige Erreichbarkeit nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung) eingeschränkt werden.

4. Inhalte auswählen: Wählen Sie aus, welche POIs angezeigt werden sollen. Ergänzen Sie GIS-Daten, Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen, einen Auszug aus der Lärminformationen des Bundesministerium Nachhaltigkeit und Tourismus, die Lagezuschlagskarte (bei Immobilien in Wien), sowie demografische und statistische Daten zu dem Bezirk und Mikroraster der Immobilie.

5. Vergleichsobjekte integrieren: Wenn Sie vorab Vergleichsobjekte in die Merkliste aufgenommen haben, können deren Transaktionsdaten ebenfalls in das Standort-Exposé aufgenommen werden.

6. Exposé erstellen: Mit einem Klick auf „Erstellen“ wird ein Microsoft Word-Dokument mit den ausgewählten Daten generiert. Dieses wird automatisch in Ihrem Downloads-Ordner gespeichert und kann direkt verwendet oder weiterverarbeitet werden.

Vorteile des Standort-Exposés

Das Standort-Exposé ist ein vielseitiges Instrument, das für verschiedene Zwecke eingesetzt werden kann: als Ergänzung zu einem Maklerexposé, als Begründungshilfe für die Höhe des Lagezuschlags oder als Verhandlungsgrundlage bei Immobilientransaktionen. Die detaillierte und flexible Gestaltung macht es zu einem unverzichtbaren Werkzeug in der Immobilienbranche.

Nutzen Sie IMMOmapping, um professionelle Standort-Exposés zu erstellen und fundierte Entscheidungen bei Immobiliengeschäften zu treffen.

Superädifikat in Österreich: Rechtliche Grundlagen und Bedeutung

In Österreich gilt der Grundsatz, dass ein Bauwerk das rechtliche Schicksal des Grundstücks teilt, auf dem es errichtet wurde. Das bedeutet, dass das Eigentumsrecht an Grund und Boden sowie am Gebäude nur gemeinsam übertragen werden kann. Dieser Grundsatz betrifft auch Belastungen wie Pfandrechte und Dienstbarkeiten.

Es gibt jedoch Ausnahmen: In bestimmten, gesetzlich geregelten Fällen, wie beim Baurecht und beim Superädifikat, kann ein Bauwerk unabhängig vom Grundstück übertragen oder belastet werden. Das Bauwerk ist dann kein unselbständiger Bestandteil der Liegenschaft, sondern sonderrechtsfähig. Ein Superädifikat ist juristisch betrachtet eine bewegliche Sache, was erhebliche rechtliche Auswirkungen hat.

Was ist ein Superädifikat?

Ein Superädifikat ist ein rechtlich selbständiges Bauwerk, das auf fremdem Grund errichtet wird, in der Absicht, dass es nicht stets darauf verbleiben soll. Die wesentlichen Merkmale eines Superädifikats sind:

  • Eigentumsrecht: Das Eigentum am Gebäude liegt bei einer Person, die nicht der/die Eigentümer:in der Liegenschaft ist.
  • Fehlende Belassungsabsicht: Das Bauwerk ist nicht dafür bestimmt, dauerhaft auf dem Grundstück zu verbleiben, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum.
  • Nutzungsvereinbarung: Um sicherzustellen, dass der Liegenschaftseigentümer nicht Eigentum am Bauwerk erwirbt, ist eine Vereinbarung zwischen der errichtenden Person und dem Liegenschaftseigentümer erforderlich, beispielsweise in Form eines befristeten oder unbefristeten Bestandsvertrags.

Der erstmalige Erwerb des Eigentums an einem Superädifikat erfolgt durch die tatsächliche Errichtung des Bauwerks, ohne Eintragung im Grundbuch. Weitere Übertragungen, Beschränkungen oder Belastungen des Superädifikats werden durch Urkundenhinterlegung in der Liegenschafts- und Bauwerkskartei des Grundbuchs dokumentiert. Hierfür wird eine eigene Urkundenhinterlegungseinlagezahl (UH-EZ) eröffnet, in der alle relevanten Rechtsvorgänge erfasst werden.
Häufige Beispiele für Superädifikate in Wien sind Gebäude in Kleingartenvereinen und Würstelstände.

Superädifikate in der Praxis

Über unser Produkt IMMObase können Sie unkompliziert Auszüge aus der Liegenschafts- und Bauwerkskartei abfragen, um Informationen über Superädifikate zu erhalten.

Was ist eine Umkreisanalyse?

Die Umkreisanalyse ist ein leistungsstarkes Feature unseres Produkts IMMOstats, das Ihnen eine detaillierte statistische Auswertung von Vergleichsobjekten in einem individuell festlegbaren Umkreis ermöglicht. Sie können einen Radius zwischen 100 m und 2.000 m wählen oder eine maßgeschneiderte Region mit dem Polygon-Werkzeug definieren (weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Glossareintrag zur Polygonanalyse).

Um die Genauigkeit der Auswertungen zu maximieren, stehen Ihnen verschiedene Filteroptionen zur Verfügung. Sie können die Analyse auf ein bestimmtes Verbücherungs- oder Kaufvertragsdatum, einen spezifischen Objekttyp sowie auf definierte Flächen- und Preisgrenzen eingrenzen.
Die Umkreisanalyse liefert Ihnen wertvolle Einblicke in die Immobilienmärkte Ihrer Region, einschließlich der Anzahl der Transaktionen, des Transaktionsvolumens, sowie des durchschnittlichen Preises pro Transaktion und Quadratmeter.

Vorteile der Umkreisanalyse

Dieses Tool eignet sich ideal für eine präzise Preisanalyse bestimmter Objektkategorien in kleineren Regionen, wie Grätzeln oder Quartieren, die unterhalb der Bezirksebene liegen. Nutzen Sie die Umkreisanalyse, um fundierte Entscheidungen im Immobilienmarkt zu treffen und den Wert Ihrer Objekte gezielt zu bewerten.

Untervermietung: Rechte, Pflichten und gesetzliche Regelungen

Was bedeutet Untervermietung?

Die Untervermietung ist ein häufig diskutiertes Thema im österreichischen Mietrecht. Sie wird sowohl im ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) als auch im MRG (Mietrechtsgesetz) geregelt. Dabei gibt es wichtige Unterschiede und Einschränkungen, die sowohl Mieter als auch Vermieter kennen sollten.

Rechte des Mieters zur Untervermietung

Laut ABGB darf ein Mieter das angemietete Objekt untervermieten, sofern dies nicht ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen wurde. Das MRG schränkt diese Regelung jedoch ein:

  • Eine vollständige Untervermietung sowie eine Untervermietung mit unverhältnismäßig hohem Untermietzins sind nicht erlaubt. Beide Fälle können einen Kündigungsgrund für den Hauptmieter darstellen.
  • Eine Teiluntervermietung kann hingegen nicht vollständig ausgeschlossen werden, wenn die Wohnung der Voll- oder Teilanwendung des MRG unterliegt. In diesen Fällen hat der Hauptmieter ein gesetzliches Recht auf Untervermietung, es sei denn, es liegen wichtige Gründe gegen die Untermiete vor.

Besonderheiten des Untermietverhältnisses

Die Rechte und Pflichten im Untermietverhältnis unterscheiden sich von denen im Hauptmietverhältnis:

  • Ende des Hauptmietvertrags: Mit der Beendigung des Hauptmietvertrags endet automatisch auch der Untermietvertrag.
  • Schadenersatzpflicht: Verspricht der Hauptmieter eine längere Mietdauer, als er rechtlich sicherstellen kann, kann dies eine Schadenersatzpflicht auslösen.
  • Eingeschränkte Rechte des Untermieters:
    • Der Untermieter hat kein Recht, Erhaltungsarbeiten einzufordern oder eine Betriebskostenabrechnung zu verlangen.
    • Er kann jedoch eine unrechtmäßig geleistete Ablöse zurückfordern oder den Untermietzins überprüfen und gegebenenfalls eine Reduzierung beantragen.

Kündigungsschutz für Untermieter

Im Vergleich zum Hauptmieter genießt der Untermieter keinen umfassenden Kündigungsschutz gemäß MRG. Eine Kündigung ist möglich, wenn:

  • Wichtige Interessen des Hauptmieters verletzt werden, oder
  • Ein Eigenbedarf des Hauptmieters besteht.

Wichtige Punkte zur Untervermietung in Österreich

  • Rechtliche Grundlage: Die Untervermietung wird durch das ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) und das MRG (Mietrechtsgesetz) geregelt. Beide definieren die Rechte und Einschränkungen für Mieter und Vermieter.
  • Verbot von vollständiger Untervermietung: Eine vollständige Untervermietung ist grundsätzlich untersagt, es sei denn, sie ist durch gesetzliche Regelungen ausdrücklich erlaubt.
  • Eingeschränkter Kündigungsschutz: Untermieter genießen einen deutlich reduzierten Kündigungsschutz im Vergleich zu Hauptmietern und haben weniger Rechte in Bezug auf Erhaltungsarbeiten oder Betriebskostenabrechnungen.
  • Automatische Beendigung: Untermietverträge sind an das Hauptmietverhältnis gebunden.

Die Urkundensammlung im österreichischen Grundbuch: Ein umfassender Überblick

Die Urkundensammlung ist ein zentraler Bestandteil des österreichischen Grundbuchs. Hier werden alle Urkunden und Dokumente, die im Zuge eines Grundbuchgesuchs eingereicht werden, sorgfältig nummeriert und archiviert. Jedes Grundbuchsgericht führt eine solche Sammlung, in der die Urkunden mit einer Tagebuchzahl sowie dem jeweiligen Kalenderjahr versehen werden. Diese Nummerierung beginnt jedes Kalenderjahr erneut bei 1.
Die Urkundensammlung bildet gemeinsam mit dem Hauptbuch das Herzstück des Grundbuchsystems und hat eine lange, historisch gewachsene Tradition. Vor der Einführung des elektronischen Urkundenarchivs wurden alle Dokumente zu den jeweiligen Grundbuchseinträgen in Papierform gesammelt und in Büchern gebunden.

In der Urkundensammlung sind beispielsweise folgende Dokumente hinterlegt:

  • A2-Blatt: Grundabteilungspläne, Denkmalschutzbescheide.
  • B-Blatt: Eigentumsübertragungsurkunden wie Kaufverträge, Schenkungsverträge, Sacheinlageverträge sowie Dokumente zu Namensänderungen, Heiratsurkunden, Bestellung eines Erwachsenenvertreters sowie Wohnungseigentumsverträge und Nutzwertgutachten.
  • C-Blatt: Servitutsbestellungsverträge, Verträge über Dienstbarkeiten, Pfandurkunden.

Diese Urkunden sind öffentlich einsehbar und können bequem über digitale Plattformen wie IMMObase abgerufen werden. Dank unserer digitalen Lösungen ist der Zugriff auf diese wichtigen Informationen schneller und effizienter als je zuvor.

Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung: Das marktnahe Verfahren für Österreich

Das Vergleichswertverfahren gilt als das marktkonformste der drei gesetzlich festgelegten Wertermittlungsverfahren für Immobilien in Österreich. Es bietet eine besonders realitätsnahe Methode, um den Wert einer Immobilie anhand tatsächlicher Marktdaten zu bestimmen.

So funktioniert das Vergleichswertverfahren

Der Ablauf des Vergleichswertverfahrens gestaltet sich wie folgt:

1. Ermittlung von Vergleichsobjekten: Zunächst werden vergleichbare Immobilien in der näheren Umgebung oder in ähnlichen Lagen gesucht. Diese Objekte müssen in wesentlichen Merkmalen mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen. Dazu gehören:

  • Nutzung (z. B. Wohnzwecke, Büro, Geschäftslokal)
  • Größe (Nutzfläche)
  • Ausstattung (z. B. Balkon, Loggia, Terrasse, Garten, Personenaufzug)
  • Materialqualität im Inneren der Immobilie

2. Zulässige Vergleichswerte: Als Vergleichswerte dürfen nur Kaufverträge herangezogen werden, die in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag abgeschlossen wurden. Wichtig ist, dass diese Kaufpreise im freien Markt und ohne besondere Umstände wie Notverkäufe (z. B. Insolvenz) oder innerhalb der Familie erzielt wurden. Angebotsdaten dienen lediglich zur Plausibilitätsprüfung und dürfen nicht direkt für die Bewertung verwendet werden.

3. Anpassungen der Vergleichswerte: Falls sich die Vergleichsobjekte in bestimmten Merkmalen von der zu bewertenden Immobilie unterscheiden, werden entsprechende Zu- und Abschläge vorgenommen. Dies stellt sicher, dass der Vergleich fair und aussagekräftig bleibt. Beispiel: Wenn die zu bewertende Wohnung einen Balkon besitzt, ein Vergleichsobjekt jedoch nicht, muss ein Abschlag für diesen fehlenden Balkon vorgenommen werden. Bei Vergleichswerten, die nicht im selben Jahr abgeschlossen wurden, in dem die Bewertung vorgenommen werden soll, kann eine Preisvalorisierung erforderlich sein.

4. Wertbeeinflussende Merkmale: Weitere Faktoren, die den Wert beeinflussen und Anpassungen notwendig machen, sind unter anderem:

  • Geschosslage der Immobilie
  • Vorhandensein eines Personenaufzugs
  • Barrierefreiheit
  • Ausrichtung der Wohnräume (z. B. nach Süden)
  • Freiflächen wie Gärten oder Terrassen
  • Stellplätze (inkl. Besonderheiten wie E-Ladestationen)
  • Kellerabteile
  • Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen bei Grundstücken
  • Form und Erschließungsgrad von Grundstücken

Anwendungsfälle des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren ist immer dann sinnvoll, wenn genügend vergleichbare Objekte am Markt vorhanden sind. Da der Wert direkt aus realen Marktdaten abgeleitet wird, sollte dieses Verfahren bevorzugt angewendet werden, wenn entsprechende Vergleichswerte verfügbar sind.
Häufig wird das Vergleichswertverfahren bei der Bewertung folgender Immobilienarten eingesetzt:

• Wohnungen
• Reihenhäuser
• Doppelhaushälften
• Unbebaute Liegenschaften

Nutzen Sie IMMOvaluation für Ihre Immobilienbewertung

Mit unserem Produkt IMMOvaluation bieten wir Ihnen die Möglichkeit, Immobilien professionell und marktgerecht zu bewerten. Das Vergleichswertverfahren stellt sicher, dass Sie den realen Marktwert Ihrer Immobilie präzise ermitteln können.

Verkehrswert / Marktwert bei Liegenschaftsbewertungen: Definition und Bedeutung

In der Immobilienbewertung tauchen häufig die Begriffe Verkehrswert und Marktwert auf, die synonym verwendet werden. Doch was genau bedeuten sie?

Verkehrswert und Marktwert: Gesetzliche Definition

Laut dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) wird der Verkehrswert als jener Preis definiert, der im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung der Immobilie üblicherweise erzielt werden kann. Wichtige Details hierbei sind, dass persönliche Vorlieben oder ideelle Wertzuschreibungen einzelner Personen bei der Ermittlung des Verkehrswertes unberücksichtigt bleiben.

Ergänzende Bestimmungen laut ÖNORM B 1802-1

Die ÖNORM B 1802-1 erweitert diese Definition: Der Marktwert einer Immobilie berücksichtigt zusätzlich, dass der Verkauf nach einem angemessenen Vermarktungszeitraum und auf Basis aktueller Marktpreise erfolgen sollte. Käufer:in und Verkäufer:in müssen dabei sachkundig, umsichtig und ohne Zwang handeln.

Höchste und beste Nutzung

Ein weiterer zentraler Aspekt bei der Bewertung des Verkehrswertes ist die Berücksichtigung der höchsten und besten Nutzung der Immobilie. Das bedeutet, dass der Verkehrswert immer auf der Nutzung basiert, die rechtlich zulässig ist und zum maximalen Verkaufserlös zum Bewertungsstichtag führen würde.

Zusammengefasst: Der Verkehrswert bzw. Marktwert ist ein objektiver, auf den Marktbedingungen basierender Wert einer Immobilie. Er wird durch verschiedene Faktoren wie Vermarktungszeitraum, Marktpreise und höchste Nutzung bestimmt, ohne persönliche Wertschätzungen zu berücksichtigen.

Verkürzung über die Hälfte (Laesio Enormis) im Vertragsrecht: Ihre Rechte bei unverhältnismäßigen Kaufverträgen

In Verträgen, die auf einen Leistungsaustausch abzielen, steht in der Regel ein wirtschaftlich ausgewogenes Verhältnis im Vordergrund. Bei einem Kaufvertrag wird in der Regel eine Sache zu einem bestimmten Preis erworben, der ihrem Wert entspricht, wobei der Preis im Verhandlungsspielraum der Vertragsparteien liegt.

Krasses Missverhältnis der Leistungen

Grundsätzlich lässt die österreichische Rechtsordnung den Vertragsparteien einen breiten Verhandlungsspielraum. Mit der Regelung der Verkürzung über die Hälfte (lateinisch laesio enormis) bietet die Rechtsordnung Schutz vor einem extremen Missverhältnis zwischen den Leistungen der Vertragsparteien. Diese gesetzliche Bestimmung greift ein, wenn die erhaltene Gegenleistung weniger als die Hälfte des tatsächlichen Wertes der eigenen erbrachten Leistung ausmacht. In solchen Fällen kann die benachteiligte Vertragspartei den Vertrag gerichtlich aufheben lassen.

Beispiel für laesio enormis:

Eine Liegenschaft mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro wird für 1.200.000 Euro gekauft. Da der Wert der Immobilie weniger als die Hälfte des gezahlten Kaufpreises beträgt, könnte der Käufer den Vertrag anfechten und die Rückabwicklung der erbrachten Leistungen verlangen.
Um die Aufhebung des Vertrags zu verhindern, kann die begünstigte Vertragspartei die Differenz zum gemeinen Wert der Leistung ausgleichen. Auf diese Weise wird das Missverhältnis korrigiert und der Vertrag bleibt bestehen.

Ausnahmen von der laesio enormis

Das Recht auf Anfechtung wegen Verkürzung über die Hälfte kann grundsätzlich nicht im Vorhinein vertraglich ausgeschlossen werden. Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen die laesio enormis nicht geltend gemacht werden kann, etwa wenn:

  • die Sache aus besonderer Vorliebe zu einem überhöhten Preis erworben wurde
  • die wahren Wertverhältnisse bekannt waren
  • ein Teil der Leistung unentgeltlich erbracht wurde (sog. gemischte Schenkungen)
  • der Erwerb im Rahmen einer gerichtlichen Versteigerung erfolgt

Die Verjährungsfrist für die Geltendmachung der Verkürzung über die Hälfte beträgt drei Jahre ab Vertragsabschluss. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vertrag nicht mehr aufgrund dieser Bestimmung angefochten werden.

Vorkaufsrecht: Bedeutung, Ablauf und Eintragung ins Grundbuch

Das Vorkaufsrecht ist ein wichtiges rechtliches Instrument im Immobilienrecht, das bestimmten Personen den Vorrang beim Kauf einer Liegenschaft einräumt. Es bietet dem Berechtigten die Möglichkeit, eine Immobilie vor anderen Interessenten zu erwerben.

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht?

  • Bevor die Liegenschaft an einen Dritten verkauft wird, muss sie dem Vorkaufsberechtigten zu den gleichen Bedingungen angeboten werden.
  • Soll ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen werden oder ein verbindliches Angebot vorliegen, hat der Vorkaufsberechtigte 30 Tage Zeit, um die Immobilie zu den gleichen Konditionen zu erwerben.

Eintragung des Vorkaufsrechts ins Grundbuch

Das Vorkaufsrecht wird im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung stellt sicher, dass das Recht gegenüber Dritten wirksam bleibt.

Vorteile des Vorkaufsrechts

  • Sicherung der Kaufpriorität: Der Berechtigte erhält ein Vorrecht auf den Erwerb der Immobilie.
  • Rechtliche Absicherung: Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Vorkaufsrecht verbindlich und für alle sichtbar.
Der Wiener Bebauungsplan – Vorschriften für Bauprojekte

Der Bebauungsplan ergänzt den Flächenwidmungsplan und definiert die baulichen Details für ein Grundstück. Diese Vorgaben sind entscheidend, wenn Sie ein Bauprojekt planen, da sie unter anderem die Bauweise, die Bauklasse und die Bebauungsdichte regeln.

1. Bauweise

Die Bauweise beschreibt, wie Gebäude auf einem Grundstück angeordnet werden dürfen. In Wien gibt es fünf Bauweisen:

  • Offene Bauweise: Gebäude stehen freistehend mit Mindestabständen zu den Bauplatzgrenzen.
  • Gekuppelte Bauweise:Zwei Gebäude auf benachbarten Bauplätzen müssen an der gemeinsamen Grenze aneinander schließen.
  • Offene oder gekuppelte Bauweise: Sie haben die Wahl zwischen einem freistehenden Gebäude oder einem, das direkt an das Nachbargebäude anschließt.
  • Gruppenbauweise: Mehrere Gebäude werden an den gemeinsamen Bauplatzgrenzen aneinandergebaut.
  • Geschlossene Bauweise: Gebäude grenzen entlang der Baulinie oder Verkehrsfluchtlinie direkt aneinander und bilden eine durchgehende Häuserfront.

2. Bauklasse

Die Bauklasse wird am Plan durch römische Zahlen in roter Schrift dargestellt. In Wien gibt es sechs Bauklassen. Die Bauklassen dienen als zentrales Element, um die Gebäudehöhe zu definieren, obwohl diese von weiteren Faktoren abhängig sein kann.

In der Bauklasse 1 muss man mindestens 2,5m, aber maximal 9 m hoch bauen, während die Bauklasse 6 eine Mindesthöhe von 21 m hat. Die Bauklasse beeinflusst maßgeblich das Stadtbild und sorgt dafür, dass die Gebäudehöhen innerhalb eines Gebiets harmonisch abgestimmt sind.

3. Bebauungsdichte

Die Bebauungsdichte beschreibt, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf. Sie wird stark durch Vorgaben wie zum Beispiel die Fluchtlinien (Grenzen bebaubarer Flächen) oder die Verpflichtung zur gärtnerischen Ausgestaltung beeinflusst.

In Niederösterreich wird die Bebauungsdichte auch durch die Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben. Die GFZ beschreibt das Verhältnis der Geschossflächen zur Grundstücksfläche. Beispiel: Eine GFZ von 2,0 erlaubt eine Geschossfläche, die doppelt so groß wie die Grundstücksfläche ist.

Der Wiener Flächenwidmungsplan – Überblick und Widmungen

Der Wiener Flächenwidmungsplan legt fest, wie Grundstücke genutzt werden dürfen. Diese Festlegung der Nutzung nennt man Widmung. In Wien werden Widmungen unterschieden:

  1. Grünland: Diese Flächen sind für nicht-bauliche Zwecke vorgesehen, z. B. für Parks, Friedhöfe, Kleingärten oder Erholungsflächen. Grünland dient dem Schutz von natürlichen Ressourcen und bietet Erholungsräume für die Bevölkerung.
  2. Verkehrsbänder: Widmung für Flächen, die für Straßen oder Schienenverkehr reserviert sind.
  3. Bauland: Umfasst Gebiete, die für die Errichtung von Gebäuden genutzt werden dürfen, z. B. Wohngebiete oder Industrieflächen.
  4. Sondergebiete: Speziell ausgewiesene Flächen mit besonderen Nutzungen, z. B. für Zeltplätze.

Wohnnutzfläche gemäß der Bauordnung für Wien: Definition und Berechnung

Die Bauordnung für Wien definiert die Wohnnutzfläche als die gesamte Bodenfläche einer Wohnung, mit bestimmten Abzügen und Einschränkungen.

Was zählt zur Wohnnutzfläche?

Die Wohnnutzfläche umfasst die gesamte Bodenfläche einer Wohnung, abzüglich:

  • Wandstärken und deren Durchbrechungen.
  • Keller- und Dachbodenräume, sofern sie nicht für Wohnzwecke geeignet sind.
  • Treppen, Loggien, Balkone, Terrassen und andere Freiräume.

Einschränkungen:

  • Flächen mit einer Deckenhöhe unter einem Meter gelten gemäß der Wiener Bauordnung als nicht nutzbar und werden daher nicht zur Wohnnutzfläche gezählt.

Miteigentum und Wohnungseigentum:  Ein Überblick

Steht das Eigentumsrecht an einer Liegenschaft mehr als einer Person zu, so spricht man von (schlichtem) Miteigentum. Die Entscheidungen, die die Liegenschaft betreffen, müssen von den Miteigentümern abhängig von der Tragweite einstimmig oder mit einer bestimmten Mehrheit getroffen werden. Es ist wichtig, zwischen einfachem Miteigentum und Wohnungseigentum zu unterscheiden. Letzteres ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) geregelt.

Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum bedeutet, dass einem Miteigentümer oder einer Eigentümerpartnerschaft das dingliche Recht eingeräumt wird, ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt (z. B. eine Wohnung oder einen Stellplatz) ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen. Mit anderen Worten, es handelt sich um ein ideelles Miteigentumsrecht an einer Liegenschaft, das mit einem exklusiven Nutzungs- und Verfügungsrecht über ein bestimmtes Objekt verbunden ist. Dabei ist keine Zustimmung der anderen Miteigentümer erforderlich.

Grenzen des Wohnungseigentums

Nicht an jedem Teil einer Liegenschaft kann Wohnungseigentum begründet werden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) legt fest, dass dieses nur an Wohnungen, selbständigen Räumlichkeiten und Kfz-Abstellplätzen möglich ist. Explizit ausgenommen von der Begründung von Wohnungseigentum sind die sogenannten “allgemeinen Teile der Liegenschaft”. Darunter versteht man Teile und Bereiche der Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckwidmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht, wie beispielsweise Stiegenhäuser und Gangflächen, die als Zugang zu den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten dienen, Kinderwagen- und Fahrradabstellräume.

Wie wird Wohnungseigentum begründet?

Die häufigste Methode, Wohnungseigentum zu begründen, ist der Wohnungseigentumsvertrag. Dieser Vertrag ist eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer, die festlegt, dass jeder Miteigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an bestimmten Teilen der Liegenschaft, wie Wohnungen, Geschäftslokalen oder Stellplätzen, erhält.

Wie erkenne ich, ob an einer Liegenschaft Wohnungseigentum begründet ist?

Ob an einer Liegenschaft bereits Wohnungseigentum begründet ist, ist aus dem Grundbuchauszug an mehreren Stellen ersichtlich:

1. In der Aufschrift ist „Wohnungseigentum“ eingetragen.

2. bei jedem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt ist im B-Blatt die Verbindung der Anteile mit dem Wohnungseigentum an dem entsprechenden Objekt eingetragen.

Weitere Informationen zu Wohnungseigentumsverträgen finden Sie in unserem Beitrag zum Wohnungseigentumsvertrag.

Wohnungseigentumsverträge werden in der Urkundensammlung des Grundbuchs hinterlegt. Diese Verträge können über die Tagebuchzahl im Grundbuch eingesehen werden, die bei jedem Wohnungseigentumsobjekt vermerkt ist.

Eine Abfrage ist über unser Produkt IMMObase oder über die website https://www.checkimmo.com/ möglich.

Der Wohnungseigentumsvertrag: Grundlagen und wichtige Inhalte

Ein Wohnungseigentumsvertrag ist die Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer:innen, sich wechselseitig das ausschließliche Nutzungsrecht und die Verfügungsmacht über die jeweiligen Wohnungseigentumsobjekte einzuräumen.

Inhalt eines Wohnungseigentumsvertrags

Die wesentlichen Inhalte, die zur Begründung von Wohnungseigentum notwendig sind, umfassen:

  • Definition und Zuordnung der Liegenschaftsanteile: Klare Angaben zu den Anteilen der Liegenschaft und deren Verbindung mit den Wohnungseigentumsobjekten.
  • Wechselseitige Einräumungserklärung: Die Miteigentümer:innen erklären sich gegenseitig bereit, das dingliche Recht einzuräumen, eine Wohnung, sonstige selbständige Räumlichkeit oder einen Kfz-Abstellplatz (ein Wohnungseigentumsobjekt) ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen. Anders als beim schlichten Miteigentum ist das Nutzungs- und Verfügungsrecht hinsichtlich des zugeordneten Wohnungseigentumsobjekts daher unbeschränkt.
  • Benützungsregelung der allgemeinen Teile: Der Vertrag sollte festlegen, wie die allgemeinen Teile der Liegenschaft genutzt werden. Das kann beispielsweise für Anbringung von Photovoltaik-Anlagen am Dach der Liegenschaft, der Herstellung und Pflege von Dach- oder Fassadenbegrünung oder Heizungsanlagen umfassen.
  • Abweichende Regelungen: Im Wohnungseigentumsvertrag können abweichende Regelungen zur Aufteilung und Abrechnung der liegenschaftsbezogenen Aufwendungen, der Beitragshöhe zur Rücklage und dem Verwaltervertrag festgelegt werden. Diese sollten klar definiert sein, insbesondere wenn sie vom gesetzlichen vorgesehenen Umfang abweichen.

Im Zuge der Wohnungseigentumsbegründung wird der Wohnungseigentumsvertrag in die Urkundensammlung des zuständigen Bezirksgerichts aufgenommen, in dessen Gerichtssprengel die Liegenschaft fällt.
Über unser Produkt IMMObase können Wohnungseigentumsverträge mit der betreffenden Gerichtsnummer und Tagebuchzahl jederzeit abgerufen werden.

Zertifizierung im Bereich Nachhaltigkeit für Immobilien in Österreich – Relevanz, Daten und Beispiele

Die Nachhaltigkeitsziele für Immobilien in Österreich stehen in direktem Zusammenhang mit den internationalen und nationalen Klimaschutzverpflichtungen. Laut den EU-Klimazielen bis 2030 sollen die Treibhausgasemissionen im Vergleich zu 1990 um 40% gesenkt, der Anteil an erneuerbaren Energien auf 32% erhöht und die Energieeffizienz um 32,5% verbessert werden. Auf nationaler Ebene wird dies durch die #mission2030 konkretisiert.

Der Gebäudesektor in Österreich spielt eine Schlüsselrolle, da er wesentlich zu den Treibhausgasemissionen beiträgt. Rund 80% der Emissionen entstehen durch den Gebäudebetrieb, während 20% aus der Materialherstellung, dem Transport und den Bauprozessen resultieren. Um diese Emissionen zu reduzieren, sind nachhaltige Immobilienzertifizierungen wie ÖGNI, BREEAM, LEED und klimaaktiv zentrale Werkzeuge, um den Bau und Betrieb von Immobilien nachhaltiger zu gestalten.

Wichtige Zertifizierungssysteme für nachhaltige Immobilien:

ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft)

Die ÖGNI zertifiziert Bauprojekte nach dem DGNB-System (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Dieses international anerkannte System bewertet die ökologischen, ökonomischen und soziokulturellen Aspekte von Gebäuden und trägt zur Förderung der Nachhaltigkeit in der Bau- und Immobilienwirtschaft in Österreich bei.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology)

BREEAM ist ein weltweit führendes Zertifizierungssystem, das die Lebenszyklusphasen von Immobilien bewertet. Es legt den Fokus auf die ökologische und soziokulturelle Nachhaltigkeit von Gebäuden. In Österreich wird die BREEAM-Zertifizierung beispielsweise vom TÜV SÜD angeboten.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

Das vom U.S. Green Building Council entwickelte Zertifizierungssystem LEED bewertet Gebäude hinsichtlich Energieeffizienz, Wassermanagement, Materialressourcennutzung und Innenraumqualität. LEED setzt weltweit Standards für nachhaltige und umweltfreundliche Gebäude.

klimaaktiv

Die österreichische Klimaschutzinitiative klimaaktiv bietet ein eigenes Zertifizierungssystem für Gebäude, das in den Bereichen Energieeffizienz, ökologische Baustoffe, Komfort und Standortqualität höchste Ansprüche erfüllt. Gebäude können mit den Auszeichnungen Bronze, Silber oder Gold zertifiziert werden, was die Transparenz und Qualität im Bau- und Immobiliensektor erhöht.

Nachhaltige Bauweise als Schlüssel zur Klimaneutralität

Die Umsetzung nachhaltiger Bauweisen, wie Passivhaus-Technologien, Kreislaufwirtschaftskonzepte und die Reduktion der Flächenversiegelung, unterstützt nicht nur die Erreichung der Klimaziele Österreichs, sondern trägt auch zur langfristigen Sicherung der Lebensqualität zukünftiger Generationen bei. Nachhaltigkeit im Immobilienbereich ist damit ein zentraler Baustein auf dem Weg zu einem klimaneutralen Österreich.

Zinshaus: Definition, Bedeutung und Historie in Österreich

Der Begriff Zinshaus ist in Österreich nicht gesetzlich definiert, wird aber traditionell für Mietwohnhäuser mit mehreren Einheiten verwendet, die langfristig vermietet werden und regelmäßige Mieteinnahmen generieren. Ursprünglich bezog sich der Begriff auf vor 1945 errichtete Wohnhäuser, insbesondere auf Gründerzeitbauten, wird heute aber allgemeiner für alle Wohngebäude mit Mietwohnungen genutzt.

Gründerzeithäuser und Wiener Zinshäuser – Abgrenzung zum Altbau

Die Begriffe Gründerzeithaus und Wiener Zinshaus werden oft als Synonym für Altbauten genutzt, sind jedoch eine spezifischere Unterkategorie.

Was ist ein Gründerzeithaus?

Die Gründerzeit umfasst die zweite Hälfte des 19. Jahrhunderts bis zum Ersten Weltkrieg. In dieser Epoche erlebte Wien eine massive Stadterweiterung:

  • Die Stadtmauern wurden abgetragen, wodurch Platz für neue Wohnviertel entstand.
  • Die Ringstraße wurde mit repräsentativen Gebäuden wie der Wiener Staatsoper und der Börse
  • In dieser Zeit entstand eine große Anzahl an Mehrparteienhäusern, die heute als Gründerzeithäuser oder Wiener Zinshäuser bekannt sind.

Typische Merkmale von Gründerzeithäusern:

  • Hohe Decken und großzügige Raumaufteilung
  • Klassische Parkettböden und Doppelflügeltüren
  • Prunkvolle Fassaden, insbesondere im ersten Stockwerk
  • Mehrparteienhäuser, konzipiert für Mietwohnungen
  • Häufig gelegen in zentralen Wiener Bezirken wie Josefstadt, Neubau und Wieden

 

Zeitraum 2024 2023 2022 2021
Jänner 7.093 -13,77% 8.226 -18,24% 10.061 +46,70% 6.858
Februar 8.654 -15,40% 10.229 -17,96% 12.469 +3,02% 12.103
März 8.708 -20.14% 10.904 -16,19% 13.011 -15,99% 15.488
April 7.700 -14.96% 9.055 -23.54% 11.843 -21,37% 15.061
Mai 7.167 -22.53% 9.251 -33,44% 13.898 +7,49% 12.930
Juni 6.886 -30.58% 9.920 -13,99% 11.534 -17,49% 13.979
Juli 9.359 +5.52% 8.869 -33,51% 13.339 -11,67% 15.102
August 7.693 -15.48% 9.102 -24,30% 12.024 -17,64% 14.600
September 6.772 -11.98% 7.694 -35,12% 11.858 -24,06% 15.615
Oktober 9.061 +7.43% 8.434 -22,18% 10.838 -15,77% 12.867
November 7.873 -9.59% 8.707 -23,70% 11.411 -19,04% 14.094
Dezember 7.283 -6.30% 7.773 -30,75% 11.225 -13,77% 13.018