Bauen in Niederfellabrunn: Attraktive Baugrundstücke in einer modernen Neubausiedlung!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage: -5% (GIS-Gesamtscore sehr niedrig, schwache ÖV- und Versorgungsanbindung trotz beworbener Grünruhelage)
- Erschließung/Baureife: -8% (Erschließungsarbeiten für Straße, Kanal und Wasser laufen noch; Aufschließungskosten zusätzlich vom Käufer zu tragen)
- Rechtliche Verwertbarkeit: -7% (Bauverpflichtung binnen 5 Jahren mit Rückübertragungsmechanismus zum ursprünglichen Kaufpreis)
- Nutzungsauflagen: -3% (Hauptwohnsitzpflicht mit Konventionalstrafe reduziert Marktgängigkeit für einen Teil der Nachfrage)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Erfüllen Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim in einer neuen, modernen Siedlung in Niederfellabrunn! Die absolute Grünruhelage, die hervorragende Nähe zur Bundeshauptstadt Wien sowie die exzellente Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung machen diese Grundstücke zu einem begehrten und zukunftssicheren Wohnstandort.
Die Aufschließungszonen im Überblick:
- Zone 1 (Sternenweg): Dieser erste Bauabschnitt ist bereits vollständig bebaut.
- Zone 2 (Hubertussiedlung): Die Aufschließungszone 2 im mittleren Bereich wurde soeben offiziell freigegeben.
- Zone 3: Die Erweiterung der dritten Aufschließungszone erfolgt planmäßig, sobald mindestens 80 % der Zone 2 erfolgreich verbaut sind.
Im Juni wurde bereits mit den Erschliessungsarbeiten begonnen. Derzeit laufen die Arbeiten zur Errichtung der neuen Straße sowie der Kanal- und Wasserleitungen.Damit wird die notwendige Infrastruktur geschaffen, um die zukünftien Bauplätze bestmöglich zu vesorgen und eine moderne Wohnsiedlung zu ermöglichen.
Konditionen & Rechtliche Rahmenbedingungen:
- Kaufpreis: Der aktuelle Quadratmeterpreis beträgt € 151,10 per m².
- ´Bebauungsverpflichtung: Es besteht eine klare Bauverpflichtung innerhalb von 5 Jahren. Das Bauansuchen ist innerhalb von 3 Jahren nach der grundbücherlichen Durchführung einzureichen. Die Fertigstellung des Bauvorhabens muss innerhalb von weiteren 2 Jahren erfolgen. Bei Nichteinhaltung ist das Grundstück ohne Wertsicherung oder Verzinsung zum ursprünglichen Kaufpreis an die Marktgemeinde Niederhollabrunn (oder einen namhaft gemachten Dritten) rückzuübertragen. Sämtliche Kosten der Rückabwicklung trägt der Käufer.
- Bauplatzerklärung & Aufschließungskosten: Jeder Käufer verpflichtet sich, das Grundstück innerhalb von zwei Monaten nach grundbücherlicher Durchführung offiziell zum Bauplatz erklären zu lassen. Die mittels Bescheid der Marktgemeinde Niederhollabrunn vorgeschriebenen Aufschließungskosten sind fristgerecht zu entrichten.
- Hauptwohnsitz & Konventionalstrafe: Gemäß Punkt VIII. des Kaufvertrags ist nach Fertigstellung des Hauses der Hauptwohnsitz für mindestens 5 Jahre durchgehend aufrechtzuerhalten. Wird diese Frist unterschritten, fällt eine valorisierte Konventionalstrafe von € 26,30 pro m² an. In nachweisbaren Härtefällen kann die Marktgemeinde Niederhollabrunn im Einzelfall von der Geltendmachung dieser Strafe absehen.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 70.000 bis 103.000
- Schätzwert pro m²
- € 148/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 584 m² großes Baugrundstück mit Widmung Bauland-Wohnbau in einer neuen Siedlungsentwicklung in Niederfellabrunn. Grundsätzlich handelt es sich um einen für Einfamilienhausbebauung geeigneten Wohnbaugrund, allerdings ist aus dem Inserat ersichtlich, dass die Erschließung noch im Laufen ist und Straße, Kanal sowie Wasserleitungen erst hergestellt werden. Zusätzlich sind Aufschließungskosten vom Käufer zu tragen. Wesentlich wertrelevant sind auch die vertraglichen Rahmenbedingungen: Bauverpflichtung innerhalb von fünf Jahren, Rückübertragung bei Nichteinhaltung sowie eine Hauptwohnsitzpflicht mit Strafzahlung bei Unterschreitung. Diese Punkte schränken die freie Verwertbarkeit und damit den Marktwert ein.
Als Ausgangsbasis wurde der lokale Durchschnittswert aus tatsächlich registrierten Kaufverträgen in unmittelbarer Nähe herangezogen; dieser liegt bei 171 EUR/m². Von diesem Durchschnittswert wurden nachvollziehbare Abschläge für die noch nicht abgeschlossene Erschließung, die rechtlichen Nutzungsauflagen und die laut GIS eher schwache Mikrolage vorgenommen. Daraus ergibt sich ein sachverständig geschätzter Bodenwert von rund 148 EUR/m².
Der daraus abgeleitete Verkehrswert beträgt rund 86.000 EUR. Aufgrund der objektspezifischen Unsicherheiten erscheint eine angemessene Wertspanne von etwa 70.000 EUR bis 103.000 EUR sachgerecht. Der angesetzte Bodenpreis beträgt somit rund 148 EUR/m² Grundfläche.
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