Malerischer Baugrund mit Grünlandanteil in Süd-Ruhelage am Riederberg
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Südhanglage/Ausrichtung: +5% (laut Beschreibung attraktive Südhanglage)
- Ruhige Siedlungslage: +4% (laut Beschreibung absolut ruhige Umgebung)
- Teilerschließung: -8% (Objektdaten: nur teilerschlossen; Kanal/Telefon nur in der Straße)
- Eingeschränkte bauliche Nutzbarkeit durch nur ca. 450 m² Baulandanteil: -15% (wesentlicher Teil der Fläche ist Grünland und nicht gleichwertig bebaubar)
- Fehlender Bebauungsplan / Anpassung an Umgebungsbebauung: -5% (Ausnutzbarkeit weniger klar und tendenziell eingeschränkt)
- Periphere Mikrolage / schwaches GIS-Lageprofil: -5% (GIS-Preisanpassung -5%, sehr niedriger Gesamtscore)
Lage
Objektinformationen
Beschreibung
Das Grundstück befindet sich in Weideck, einer zu Sieghartskirchen gehörenden Wohnsiedlung an den südlichen Ausläufern des Riederbergs, nur wenige Auto- bzw. Busminuten von Gablitz entfernt. Die Liegenschaft punktet mit ihrer traumhaften Südhanglage in einer absolut ruhiger Umgebung und den zahlreichen, auf dem Grünlandanteil befindlichen Obstbäumen (zumeist Zwetschkenbäume).
Bebauung: Das Grundstück besteht aus ca. 450 m² Bauland und etwa 615 m² Grünland. Da in der Siedlung Weideck kein Bebauungsplan verordnet ist, gilt die Niederösterreichische Bauordnung:
- Die verbaubare Fläche ergibt sich durch die Anpassung an die Umgebung.
- Das Bauvorhaben muss sich in seiner Anordnung (Bebauungsweise) und Höhe (Bauklasse) an den Hauptgebäuden im Umkreis von 100 Metern orientieren.
- Bauklassen I und II
- Bebauungsweise: offene Bebauungsweise
- Abstandsbestimmungen: Gebäude müssen einen seitlichen Bauwich von mindestens 3 Metern zur Grundstücksgrenze einhalten
- Versorgungsleitungen für Wasser und Strom am Grundstück; Kanal und Telefon in der Straße
- aufgrund des vorhandenen Altbestands (Abbruchhaus) wird bei Baueinreichung eine Ergänzungsabgabe in Höhe von dzt. ca. € 3.200,-- an die Marktgemeinde Sieghartskirchen fällig (Einheitssatz € 600,--).
Eine Autobushaltestelle befindet sich wenige Gehminuten entfernt an der Bundesstraße und bietet regelmäßige Verbindungen über Gablitz und Purkersdorf Richtung Wien sowie nach Tulln. Das Zentrum der Gemeinde Gablitz mit Nahversorgern, Ärzten, Banken, Gastronomiebetrieben, Schulen und Kindergärten liegt etwa fünf Kilometer entfernt und ist in wenigen Autominuten erreichbar. Gablitz bietet viele Freizeitaktivitäten wie z.B. Tennishalle, Freibad, einen Fußballplatz sowie Rad- und Wanderwege am Troppberg und auf der Hochramalpe. Die Einkaufsstadt Tulln erreicht man mit Auto oder Bus innerhalb einer Viertelstunde.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 177.000 bis 266.000
- Schätzwert pro m²
- € 200/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 1.105 m² großes Grundstück in Weideck am Riederberg mit rund 450 m² Bauland-Wohnbau und rund 615 m² Grünlandanteil. Für die Wertermittlung ist wesentlich, dass nicht die gesamte Fläche gleichwertig bebaubar ist. Positiv wirken die attraktive Südhanglage, die ruhige Wohnsiedlung und die bereits teilweise vorhandene Infrastruktur; Wasser und Strom liegen am Grundstück, Kanal und Telefon in der Straße. Wertmindernd sind jedoch die nur teilweise Erschließung, der große Grünlandanteil sowie die fehlende konkrete Bebauungsplanung, sodass sich ein Bauvorhaben an der Umgebungsbebauung orientieren muss.
Als Ausgangsbasis wurde der durchschnittliche Bodenpreis vergleichbarer Wohnbaugrundstücke im Umfeld herangezogen. Dieser lag bei 264 EUR/m². Da die Lage laut GIS eher unterdurchschnittlich ist und der Steuerungshinweis eine vorsichtigere Orientierung unter dem Algorithmus empfiehlt, wurden objektspezifische Abschläge angesetzt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 200 EUR/m².
Der daraus abgeleitete Verkehrswert beträgt rund 221.000 EUR. Aufgrund der Heterogenität von Grundstücken und des gemischten Flächencharakters erscheint eine angemessene Wertspanne von etwa 177.000 EUR bis 266.000 EUR sachgerecht. Der angesetzte Bodenpreis beträgt somit rund 200 EUR/m² Grundfläche.
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