Baugrund in idyllischer Grünlage im Irenental - TEILBAR mit Bauträgereignung!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Ebene Grundstücksbeschaffenheit: +5% (laut Beschreibung ebene Liegenschaft, gut bebaubar)
- Teilbarkeit/Bauträgereignung: +10% (Mindestbauplatzgröße 800 m², Teilung in zwei Bauplätze möglich)
- Baurecht/Ausnutzbarkeit: +8% (Bauklasse II, keine Begrenzung der Wohneinheiten, daher überdurchschnittliche Verwertbarkeit)
- Teilweise abgegoltene Aufschließung: +4% (Aufschließungsabgabe für Bauklasse I laut Altbestand bereits bezahlt)
- Mikrolage/Infrastruktur: -8% (GIS-Preisanpassung -5% und insgesamt schwaches Lageprofil trotz Busanbindung)
- Bebaubarkeit begrenzt: -4% (max. 250 m² Wohngebäude je Bauplatz begrenzen die Ausnutzung gegenüber dichterem Wohnbauland)
Lage
Objektinformationen
Beschreibung
Die über 2.000 m² große, ebene Liegenschaft befindet sich im wunderschönen Irenental, in Sichtweite zur Pfarrkirche Irenental.
Supermarkt, Tankstelle und diverse Gewerbebetriebe befinden sich am Talausgang in Untertullnerbach und sind in wenigen Autominuten erreichbar. Eine Bushaltestelle liegt quasi ums Eck, mit der Linie 452 gelangt man von hier in nur vier Minuten zur Schnellbahnstation Untertullnerbach oder auch direkt nach Pressbaum, Purkersdorf oder Sieghartskrichen. Die Wiener Stadtgrenze erreicht man in wenigen Autominuten, die Bahnstation Untertullnerbach der S-Bahn und regionaler Züge bietet eine direkte und rasche öffentliche Verbindung Richtung Wien und St. Pölten.
Weitere Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktureinrichtungen (u.a. Ärzte, Banken, Kindergärten und ein umfangreiches Angebot an Schulen) findet man in den Nachbargemeinden Tullnerbach, Pressbaum und Purkersdorf. Erwähnenswert ist auch die Nähe zum Wienerwaldsee, den man auch mit dem Rad gut erreichen kann und der mit seinem beleuchteten Panorama-Rundweg, Spiel-, Beachvolleyball-, und Skaterplatz einen beliebten Treffpunkt für alle Altersgruppen darstellt. Nur wenige Gehminuten entfernt liegt das Natur Aktiv-Zentrum mit einem Bogenschieß-Parcour sowie, etwas weiter, der Kletterpark Irenental.
Bebauung:
Das Grundstück ist mit einer Größe von 2.081 m² im Grenzkataster erfasst. Lt. Bebauungsbestimmungen der Marktgemeinde Tullnerbach dürfen auf max. 250 m² Wohngebäude bis Bauklasse II in offener Bauweise errichtet werden. Es gibt keine Begrenzung der Wohneinheiten. Es dürfen max. zwei Nebengebäude mit einer Flächensumme von 100 m² errichtet werden, jedoch darf die Grundrissfläche eines Nebengebäudes 70 m² nicht überschreiten. Je Wohneinheit sind zwei KFZ-Stellplätze auf Eigengrund zu errichten. Es gelten die Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde Tullnerbach sowie die NÖ Bauordnung und das NÖ Raumordnungsgesetz.
Die Aufschließungsabgabe für Bauklasse I gilt aufgrund des Altbestands als bezahlt, bei Bauführung wird von der Marktgemeinde Tullnerbach eine Ergänzungsabgabe für Bauklasse II vorgeschrieben. Im Falle einer Teilung des Grundstücks (Mindestbauplatzgröße 800 m²) in zwei annähernd gleich große Bauparzellen können, unter Einhaltung aller Bebauungsbestimmungen, je Bauplatz bis zu 235 m², zzgl. Nebengebäude wie oben beschrieben, verbaut werden. Finden Sie dazu im Anhang einen Teilungsvorschlag. Im Falle einer Teilung wird eine Ergänzungsabgabe von der Marktgemeinde Tullnerbach vorgeschrieben.
Das Althaus ist ein unterkellertes Blockhaus aus 1932, das im Jahre 2009 teilweise saniert wurde (Wärmedämmung, neue Fassade und Dachdeckung, Fenster und Heizsystem erneuert). Außerdem befinden sich auf dem Grundstück eine gemauerte Garage aus 1959 mit Werkstatt-Anbau sowie ein Holzschuppen.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 400.000 bis 620.000
- Schätzwert pro m²
- € 240/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 2.081 m² großes Bauland-Wohnbau-Grundstück im Irenental in Tullnerbach. Für den Bodenwert besonders relevant sind die ebene Beschaffenheit, die mögliche Teilung in zwei Bauplätze und die laut Beschreibung gegebene Bauträgereignung. Positiv wirkt auch, dass auf dem Grundstück Bauklasse II in offener Bauweise zulässig ist und keine Begrenzung der Wohneinheiten genannt wird. Gleichzeitig ist die Ausnutzung nicht unbegrenzt, weil je Bauplatz nur eine bestimmte Gebäudegrundfläche zulässig ist. Die Aufschließung ist nicht vollständig frei, aber ein Teil der Abgabe wurde durch den Altbestand bereits abgedeckt.
Die Lage ist als naturnahe Wohnlage mit guter Erreichbarkeit Richtung Untertullnerbach, Pressbaum, Purkersdorf und Wien einzuschätzen. Der Maklertext beschreibt eine gute regionale Anbindung, das GIS-Profil zeigt jedoch insgesamt nur eine eher schwache infrastrukturelle Qualität. Daher wurde die Lage nicht als Spitzenlage, sondern als solide Grünlage bewertet.
Ausgehend von einem durchschnittlichen Bodenpreis von 207 EUR/m² wurde wegen der konkreten Objektvorteile ein moderater Zuschlag angesetzt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 240 EUR/m². Der daraus abgeleitete Schätzwert beträgt rund 500.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von etwa 400.000 EUR bis 620.000 EUR.
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