Südhang mit Althaus in bester Lage am Bartberg
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Süd-Ausrichtung: +5% (laut Beschreibung nach Süden ausgerichtet, grundsätzlich gut nutzbar und belichtbar)
- Reine Wohnsiedlung/Wienerwaldnähe: +6% (attraktives, wohnorientiertes Umfeld mit Freizeit- und Erholungswert)
- BKL I+II, 2 Wohneinheiten möglich: +8% (überdurchschnittliche bauliche Nutzbarkeit für Wohnzwecke)
- Anschlüsse am Grundstück vorhanden: +8% (Strom, Gas, Wasser und Kanal bereits vorhanden)
- Aufschließungsabgabe bereits bezahlt: +4% (reduziert unmittelbaren Erschließungsaufwand)
- Hanglage: -10% (erschwerte Bebaubarkeit und tendenziell höhere Baukosten)
- Trapezförmiger Zuschnitt: -5% (gegenüber rechteckigem Grundstück etwas ungünstiger)
- Ergänzungsabgabe auf Bauklasse II noch fällig: -3% (zusätzlicher Kostenfaktor)
- ÖV-/Versorgungslage unterdurchschnittlich: -4% (GIS-Anpassung und Distanzen zu Bus/Bahnhof sprechen gegen volle Lageprämie)
Lage
Objektinformationen
Beschreibung
Das hanglagige, trapezförmige Grundstück befindet sich zur Gänze im Bauland-Wohngebiet und ist nach Süden ausgerichtet. Die Lage in einer reinen Wohnsiedlung und die Nähe zum Wienerwald machen den besonderen Reiz dieses Grundstückes aus. Die Anschlüsse für Strom, Gas, Wasser und Kanal bereits auf dem Grundstück vorhanden, zusätzlich steht ein Brunnen zur Verfügung.
Bebauung: BKL I+II, Bauweise offen, verbaubare Fläche ca. 192 m² (2 Wohneinheiten möglich). Es müssen zwei PKW-Abstellplätze je Wohneinheit auf Eigengrund errichtet werden.
Die Aufschließungsabgabe an die Stadtgemeinde Pressbaum ist bereits bezahlt, eine Ergänzungsabgabe auf Bauklasse II ist noch fällig.
Die nächste Autobushaltestelle befindet sich an der Hauptstraße rund 10 Gehminuten entfernt. Den Bahnhof Tullnerbach-Pressbaum erreicht man in ca. 1,9 km. Hier steht auch eine Park & Ride-Anlage zur Verfügung. Sämtliche Infrastruktureinrichtungen findet man in Pressbaum und Tullnerbach. Die Wiener Stadtgrenze ist ca. 12 Autominuten entfernt.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 307.000 bis 461.000
- Schätzwert pro m²
- € 360/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 1.067 m² großes Grundstück im Bauland-Wohngebiet in Pressbaum. Das Objekt ist nach Süden ausgerichtet, liegt in Hanglage und weist einen trapezförmigen Zuschnitt auf. Positiv hervorzuheben sind die bereits am Grundstück vorhandenen Anschlüsse für Strom, Gas, Wasser und Kanal, die bezahlte Aufschließungsabgabe sowie die bauliche Nutzbarkeit mit Bauklasse I+II, offener Bauweise und der Möglichkeit für zwei Wohneinheiten. Wertmindernd sind vor allem die Hanglage, der nicht optimale Zuschnitt und die noch fällige Ergänzungsabgabe für Bauklasse II zu berücksichtigen.
Die Lage ist für Wohnzwecke grundsätzlich attraktiv: reine Wohnsiedlung, Nähe zum Wienerwald und gute Erholungsqualität. Gleichzeitig ist die Anbindung an öffentlichen Verkehr und Infrastruktur nicht überdurchschnittlich, was eine allzu hohe Lageprämie begrenzt.
Ausgehend vom durchschnittlichen Bodenpreis vergleichbarer Wohnbaugrundstücke im Umfeld wurde der konkrete Grundstückswert über sachverständige Zu- und Abschläge abgeleitet. Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 360 EUR/m². Der daraus abgeleitete Verkehrswert beträgt rund 384.000 EUR. Aufgrund der bei Grundstücken üblichen Heterogenität erscheint eine angemessene Wertspanne von etwa 307.000 EUR bis 461.000 EUR sachgerecht. Insgesamt ist das Grundstück als gut verwertbares Wohnbaugrundstück mit solider bis guter Lagequalität einzustufen.
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