Baugrundstück auf Südhang in traumhafter Grünruhelage in der Kaiserbrunn
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Südhang/Ausrichtung: +4% (grundsätzlich gute Besonnung und Wohnqualität laut Titel/Beschreibung)
- Topografie/Hanglage: -10% (Hanglage erschwert Bebauung und verursacht tendenziell höhere Bau- und Erschließungskosten)
- Mikrolage peripher: -8% (Seitental, Distanz zum Zentrum, schwaches GIS-Lageprofil)
- Baurecht/Ausnutzbarkeit: -4% (nur offene Bauweise, Bauklasse I/II, max. 2 Wohneinheiten je Bauplatz; keine überdurchschnittliche Verdichtungsmöglichkeit)
- Erschließungsunsicherheit durch geplante Teilung: -8% (Grundstück entsteht erst aus Teilung, Erschließung nicht konkret ausgewiesen)
Lage
Bauland Wohngebiet, max. 2 Wohneinheiten je Bauplatz, jedoch nur ein Hauptgebäude, 2 Stellplätze je Wohneinheit, Gebäude der Bauklassen I, II in offener Bauweise
Objektinformationen
Beschreibung
Das Grundstück resultiert aus einer geplanten Teilung und liegt etwa 3 km vom Pressbaumer Zentrum entfernt in der Kaiserbrunn. Die Kaiserbrunn ist ein Seitental der Pfalzau, die Liegenschaft befindet sich an den östlichen Ausläufern des Kaiserbrunnbergs, etwa eineinhalb Kilometer entfernt vom Kaiserbründl, der Quelle des Wienflusses, und 300 Meter südlich vom beliebten Gasthaus Steinerhof auf dem Pfalzberg. Ebenso zum Verkauf steht das anschließende, ebene, straßenseitige Grundstück, ebenfalls aus Teilung.
Die Schulbus-Haltestelle Rudolf-Pleban-Straße der Linie 454 befindet sich nur 170 Meter entfernt und bietet eine direkte Verbindung zum Bahnhof Pressbaum, zur öffentlichen Volksschule und Neuen Mittelschule, zum Schulzentrum Sacre Coeur und zum Norbertinum (Landwirtschaftliche Fachschule, Wienerwald Gymnasium).
Die beiden Wiener Stadtgrenzen in Wien Auhof bzw. Wien Liesing erreicht man nach etwa 20 Minuten, über die Anschlussstelle Pressbaum der A1 erreicht man die Landeshauptstadt St. Pölten in rund 30 Minuten. Die Haltstelle Pressbaum der Westbahnstrecke und der Bahnhof Tullnerbach-Pressbaum bieten durch Schnellbahn und Regionalzüge eine optimale öffentliche Anbindung Richtung Wien und St. Pölten.
Die Stadtgemeinde Pressbaum verfügt über sämtliche Infrastruktureinrichtungen wie Rathaus, Post, Ärzte, verschiedene Nahversorger und Supermärkte, eine Raiffeisenbank, Volks- und weiterführende Schulen- öffentlich wie privat, Kindergärten und Gastronomiebetriebe, die mit dem Rad oder bequemer mit dem PKW schnell erreichbar sind.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 248.000 bis 372.000
- Schätzwert pro m²
- € 270/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein Baugrundstück in Pressbaum-Kaiserbrunn mit 1.147 m² im Bauland Wohngebiet. Laut Beschreibung handelt es sich um ein aus Teilung entstehendes Grundstück in offener Bauweise mit Bauklasse I/II und maximal zwei Wohneinheiten je Bauplatz. Damit ist die Widmung grundsätzlich gut verwertbar, allerdings nicht überdurchschnittlich dicht. Positiv wirkt die Südhanglage hinsichtlich Besonnung und Wohnqualität, gleichzeitig ist eine Hanglage bei Grundstücken regelmäßig auch mit höheren Bau- und Adaptierungskosten verbunden. Zusätzlich ist die Erschließung im Dossier nicht konkret ausgewiesen, was bei einem neu zu bildenden Teilungsgrundstück vorsichtig zu beurteilen ist.
Die Lage ist als naturnahe Grünruhelage einzuschätzen, jedoch eher peripher rund 3 km vom Zentrum Pressbaum entfernt. Für den Pkw ist die Erreichbarkeit ordentlich, ein Schulbus ist in kurzer Distanz vorhanden; das GIS-Lageprofil spricht insgesamt aber nicht für eine starke Infrastruktur-Mikrolage.
Ausgehend vom durchschnittlichen Bodenpreis der Vergleichstransaktionen von 363 EUR/m² wurden daher Abschläge für Hanglage, periphere Mikrolage, begrenzte Ausnutzbarkeit und Erschließungsunsicherheit angesetzt; die Südausrichtung wurde leicht positiv berücksichtigt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenwert von rund 270 EUR/m². Der daraus abgeleitete Verkehrswert beträgt rund 310.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von etwa 248.000 EUR bis 372.000 EUR.
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