Ebenes Baugrundstück in sonniger Ruhelage nur 2 km vom Pressbaumer Zentrum
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Teilweise Grüngürtel / nur 572 m² Bauland: -8% (nicht die gesamte Grundfläche ist baulich nutzbar)
- Erschließung über sanierte Brücke: -6% (Zufahrt ist atypisch und potenziell nachteilig gegenüber direkt straßenseitig erschlossenen Bauplätzen)
- Aufschließungsabgabe bereits bezahlt: +5% (reduziert unmittelbaren Zusatzaufwand für den Erwerber)
- Versorgungsleitungen in der Pfalzauer Straße: +3% (gute technische Erschließbarkeit, aber nicht ausdrücklich voll aufgeschlossen am Grundstück)
- Ruhige Wohnlage / sonnige Lage: +3% (durch Beschreibung plausibel, aber nur moderat angesetzt)
- GIS-Mikrolage unterdurchschnittlich: -5% (laut GIS-Preisanpassung)
Lage
Objektinformationen
Beschreibung
Das Baugrundstück resultiert aus einer Teilung und befindet sich im Pressbaumer Ortsteil Pfalzau. Begeh- und befahrbar ist es über eine, vom Verkäufer kürzlich sanierte Brücke über die 'Kalte Wien'.
Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 718 m², wobei sich 572 m² im Bauland befinden und 146 m² im uferbegleitenden Grüngürtel.
Bebauung:
- verbaubare Fläche max. 178 m²,
- max. 2 Wohneinheiten je Bauplatz,
- Wohngebäude Bauklasse I, II,
- offene Bauweise, 2 PKW-Stellplätze je Wohneinheit,
- Nebengebäude bis insgesamt max. 100 m²;
- Versorgungsleitungen für Wasser, Strom, Kanal, Gas, A1 und Kabelplus liegen in der Pfalzauer Straße,
- ergänzend zu den Bebauungsvorschriften der Stadtgemeinde Pressbaum gilt die NÖ Bauordnung
- Die Aufschließungsabgabe für Bauklasse II wurde bereits bezahlt
- der Verkäufer übernimmt die Kosten der Vertragserrichtung
Temporäre Befreiung von der Grundbucheintragungsgebühr für Eigentumsrecht und Pfandrecht bei Erwerb von Wohnraum zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 AUCH bei Grundstücken!
Sämtliche Infrastruktureinrichtungen der Stadtgemeinde Pressbaum wie Rathaus, Post, Ärzte, Supermärkte, eine Bank, Schulen, Kindergärten und verschiedene Gastronomiebetriebe findet man im nur etwa zwei Kilometer entfernten Pressbaumer Zentrum und sind mit Fahrrad und Auto gut erreichbar. Eine Schulbushaltestelle befindet sich nur wenige Meter entfernt und bietet eine direkte Verbindung zum Bahnhof Pressbaum, zur öffentlichen Volksschule und Neuen Mittelschule und zu den Schulzentren Sacre Coeur und Norbertinum in Tullnerbach (Wienerwaldgymnasium, Pferdefachschule).
Die Wiener Stadtgrenze (Wien Auhof) erreicht man nach etwa 20 Autominuten, über die Anschlussstelle Pressbaum der A1 kommt man in ca. 25 Minuten nach St. Pölten. Die Haltestelle Pressbaum der Westbahnstrecke und der Bahnhof Tullnerbach-Pressbaum bieten durch Schnellbahn und Regionalzüge eine optimale öffentliche Anbindung Richtung Wien und St. Pölten.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 253.000 bis 379.000
- Schätzwert pro m²
- € 440/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 718 m² großes Grundstück in Pressbaum-Pfalzau mit Widmung Bauland-Wohnbau. Wesentlich ist dabei, dass laut Beschreibung nur 572 m² tatsächlich im Bauland liegen, während 146 m² als uferbegleitender Grüngürtel ausgewiesen sind. Die Bebauung ist grundsätzlich gut definiert: zulässig sind bis zu zwei Wohneinheiten, offene Bauweise sowie Bauklasse I/II; außerdem wurde die Aufschließungsabgabe für Bauklasse II bereits bezahlt. Positiv ist auch, dass die Versorgungsleitungen in der angrenzenden Straße vorhanden sind. Wertmindernd wirkt jedoch, dass die Begeh- und Befahrbarkeit über eine Brücke über die Kalte Wien erfolgt und damit keine ganz typische, direkt straßenseitige Standardsituation vorliegt.
Die Lage ist als ruhige Wohnlage mit brauchbarer Anbindung an Pressbaum, Wien und St. Pölten einzuschätzen. Das Zentrum von Pressbaum ist nur rund 2 km entfernt, gleichzeitig zeigt das GIS-Profil keine überdurchschnittliche Mikrolage.
Ausgehend vom durchschnittlichen Bodenpreis vergleichbarer Wohnbaugrundstücke von 494 EUR/m² wurde daher ein moderater Abschlag vorgenommen. Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenwert von rund 440 EUR/m². Für die gesamte Grundfläche entspricht das einem Schätzwert von rund 316.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 253.000 EUR bis 379.000 EUR.
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