Bauträger-Grundstück mit Altbestand im Ortszentrum/Kerngebiet von Maria Anzbach
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Zentrumslage: +8% (nahe Hauptplatz, Gemeindeamt, fußläufige Infrastruktur und Bahnhof)
- Baurecht/Ausnutzbarkeit: +12% (vorgeschlagene 3-geschoßige Bebauung mit 11 Wohnungen, damit überdurchschnittliches Entwicklungspotenzial)
- Altbestand/Abrucherfordernis: -5% (Bestandsgebäude vorhanden, für Neubauentwicklung voraussichtlich Abbruch erforderlich)
- GIS-Lageprofil: -1% (GIS-Preisanpassung leicht negativ mit -0,5%, gerundet als kleiner Abschlag berücksichtigt)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Die Liegenschaft mit dem ehemaligen Postgebäude befindet sich nahe dem Hauptplatz in Maria Anzbach, unmittelbar südlich dem Gemeindeamt.
Aufgrund der zentralen Lage sind sämtliche Infrastruktureinrichtungen der Marktgemeinde Maria Anzbach schnell und bequem auch ohne Auto zu erreichen. So liegen Volksschule, Kindergarten, die Musikschule und mehrere Ärzte in unmittelbarer Nähe. Ein Supermarkt und die Apotheke sind ebenfalls in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar. Weitere Einkaufsmöglichkeiten, eine Mittelschule und ein Oberstufenrealgymnasium befinden sich in der nahe gelegenen Stadt Neulengbach.
Zur Bahnstation Maria Anzbach (S50, REX) gelangt man nach etwa 350 m, wo sowohl Rex als auch
S-Bahn Richtung Wien Westbahnhof oder St. Pölten Hbf halten. Die Fahrzeit mit dem Regionalexpress nach Wien beträgt 35 Minuten bzw. in die Landeshauptstadt St. Pölten nur 26 Minuten. Ein Schulbus verkehrt Montag bis Freitag zum Gymnasium Neulengbach und zum Schulzentrum Sacre Coeur in Pressbaum. Die Autobahnanbindung Pressbaum (A1) ist in ca. einer Viertelstunde erreichbar. Nach Wien Auhof sind es mit dem Auto ca. 20 Minuten.
Im Bereich des Bestandsgebäudes, das abgebrochen werden kann, wird eine 3-geschoßige Bebauung mit 11 Wohnungen vorgeschlagen.
Im Erdgeschoß des Mehrparteienhauses sind straßenseitig eine Ordination bzw. ein Lokal, und südseitig zwei Wohnungen mit Privatgärten projektiert. Dort befindet sich auch die Abfahrt zur Tiefgarage mit 17 PKW-Stellplätzen.
Für das Ober- und Dachgeschoß werden Maisonetten vorgeschlagen, die jeweils Zugänge zu Dachterrassen erhalten sollen.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 450.000 bis 670.000
- Schätzwert pro m²
- € 325/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 1.720 m² großes Bauland-Wohnbaugrundstück im Ortszentrum von Maria Anzbach mit bestehendem Altgebäude. Aus sachverständiger Sicht ist vor allem die Kombination aus zentraler Lage und guter baulicher Entwicklungsmöglichkeit wertbestimmend. Laut Beschreibung kann der Altbestand abgebrochen werden; im Bereich des Grundstücks wird eine 3-geschoßige Bebauung mit 11 Wohnungen vorgeschlagen. Das spricht für eine für den Ort überdurchschnittliche Ausnutzbarkeit und macht die Liegenschaft insbesondere für einen Bauträger interessant.
Die Lage ist innerhalb des Ortes als gut einzustufen: Bahnhof, Nahversorgung, Ärzte, Schule und Kindergarten sind rasch erreichbar, vieles auch fußläufig. Das erhöht die Marktgängigkeit deutlich. Ausgangspunkt der Bewertung ist der durchschnittliche Bodenpreis aus tatsächlichen Kaufverträgen vergleichbarer Wohnbaugrundstücke von 284 EUR/m². Darauf wurden Zuschläge für die starke Mikrolage und das erkennbare Entwicklungspotenzial angesetzt. Ein Abschlag wurde für den vorhandenen Altbestand berücksichtigt, da bei einer Neubebauung voraussichtlich Abbruchkosten anfallen.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenwert von rund 325 EUR/m². Der daraus abgeleitete Verkehrswert beträgt rund 559.000 EUR. Aufgrund der objekttypischen Unsicherheiten bei Grundstücken erscheint eine angemessene Wertspanne von etwa 450.000 EUR bis 670.000 EUR sachgerecht.
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