Baugrund mit zwei Straßenfronten in Tulln – 965 m², teilbar, ideal für Neubau
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/zentraler Versorgungsstandort: +8% (Bahnhof, Bus, Nahversorgung, Schulen und Gesundheitseinrichtungen in Gehweite; GIS stark)
- Baurecht/Ausnutzbarkeit: +10% (Bauland-Kerngebiet, geschlossene Bauweise, Bauklasse I/II, 40 % Bebauungsdichte)
- Teilbarkeit/Zwei Straßenfronten: +7% (flexible Entwicklung, zwei eigenständige Zufahrten nach Teilung möglich)
- Zuschnitt/Topografie: +3% (ebenes Grundstück mit brauchbarem Breite-Tiefe-Verhältnis)
- Immissionen/Straßenlage: -6% (Straßenfront an der Langenlebarner Straße, daher keine ausgesprochene Ruhelage)
- Sicherheitszone Militärflugplatz: -5% (lagebedingte Einschränkung bzw. potenzielle Immissions- und Genehmigungsrelevanz)
- Altbestand mit Abbrucherfordernis: -4% (Bestandsfreimachung vor Neubau erforderlich)
Lage
Östlich des Stadtzentrums. Bahnhof und Busbahnhof sind zu Fuß erreichbar, Wien ist ca. 35 km entfernt, die S5 erreicht man über die Donaubrücke. Schulen, Universitätsklinikum und Nahversorgung liegen in der Nähe.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
In Tulln an der Donau wird ein ebenes Grundstück mit 965 m² verkauft. Es reicht von der Langenlebarner Straße im Norden bis zur Siegmundgasse im Süden und hat damit zwei Straßenfronten. Der Altbestand (Wohnhaus und ehemalige Fleischhauerei) ist zum Abbruch vorgesehen und macht Platz für ein neues Projekt.
Eckdaten
- Grundstücksfläche: 965 m² (ca. 17,5 m breit × ca. 55 m tief, eben)
- Widmung: Bauland-Kerngebiet
- Bebauungsdichte: 40 %, also rund 386 m² bebaubare Fläche
- Bebauungsweise: geschlossen
- Bauklasse I und II (Gebäudehöhe bis 8 m)
- Zwei Straßenfronten: Langenlebarner Straße 38 und Siegmundgasse 31
- Teilung in zwei eigenständige Bauplätze möglich
- Aufschließungsabgabe gilt als bereits entrichtet
Ein Grundstück, drei Möglichkeiten
Bauträger: Sie können das Grundstück als ein Projekt entwickeln oder es teilen. Nach einer Teilung hat jeder Bauplatz seine eigene Zufahrt von der Straße, und beide Teile lassen sich getrennt verwerten.
Genossenschaft: Kerngebiet-Widmung, geschlossene Bauweise und eine zentrale Lage mit Bahnhof in Gehweite passen gut zu gefördertem Wohnbau.
Privat: Sie bauen Ihr Eigenheim auf einer Hälfte. Die zweite Hälfte können Sie verkaufen oder für die Familie behalten.
Hinweise
Bei einem Neubau kann eine Ergänzungsabgabe anfallen. Für die Teilung braucht es eine Genehmigung der Behörde. Das Grundstück liegt in der Sicherheitszone des Militärflugplatzes Langenlebarn. Gutachten, Grundbuchauszug und Bebauungsbestimmungen bekommen Sie auf Anfrage.
Fordern Sie jetzt die Unterlagen an und vereinbaren Sie eine Besichtigung.
Aufgrund einer gesetzlichen Ausnahme besteht keine Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 607.000 bis 821.000
- Schätzwert pro m²
- € 740/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 965 m² großes, ebenes Grundstück in Tulln an der Donau mit Widmung Bauland-Kerngebiet. Für den Bodenwert besonders relevant sind die geschlossene Bauweise, Bauklasse I/II, die Bebauungsdichte von 40 % sowie die Möglichkeit, das Grundstück aufgrund der zwei Straßenfronten in zwei eigenständige Bauplätze zu teilen. Das erhöht die Flexibilität für Eigennutzer, Bauträger oder geförderten Wohnbau. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass der bestehende Altbestand abzubrechen ist und das Grundstück in der Sicherheitszone des Militärflugplatzes Langenlebarn liegt. Auch die Lage an einer stärker befahrenen Straße spricht gegen einen uneingeschränkten Spitzenwert.
Die Lage ist insgesamt dennoch gut: Bahnhof, Bus, Nahversorgung, Schulen und medizinische Versorgung sind fußläufig erreichbar. Das stützt die Nachfrage und rechtfertigt einen Zuschlag gegenüber einem bloßen Durchschnittsgrundstück.
Ausgehend vom durchschnittlichen Bodenpreis vergleichbarer Wohnbau-Grundstücke von 654 EUR/m² wurde das konkrete Objekt mit moderaten Zu- und Abschlägen angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 740 EUR/m². Auf die Grundstücksfläche umgelegt ergibt sich ein Schätzwert von rund 714.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 607.000 EUR bis 821.000 EUR.
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