"761 m² traumhafter Eigengrund Nähe Tulln an der Donau"

Bewertet wurde ein 761 m² großes Grundstück in Pischelsdorf bei Tulln mit Widmung Bauland-Wohngebiet. Positiv ist die bauliche Nutzbarkeit: Bauklasse II, offene Bauweise und die Möglichkeit, bis zu zwei Wohneinheiten zu errichten, sprechen für eine ordentliche Verwertbarkeit im Wohnbau. Nicht belegt sind hingegen besondere Qualitätsmerkmale wie ein idealer Zuschnitt, Aussicht, Hangvorteile oder eine bereits vollständig hergestellte Erschließung. Im Gegenteil ist ausdrücklich angeführt, dass die Aufschließungsabgaben noch an die Gemeinde zu entrichten sind, was den Bodenwert mindert.

Die Lage ist als ruhige, ländliche Wohnlage mit brauchbarer Anbindung an Tulln und den Bahnhof Tullnerfeld einzuschätzen. Für Pendler ist das grundsätzlich positiv, die dokumentierte Infrastruktur im unmittelbaren Umfeld ist laut Lageprofil aber eher schwach. Daher wurde der durchschnittliche Bodenpreis vergleichbarer Verkäufe nicht unverändert übernommen.

Ausgehend von einem durchschnittlichen Boden-Referenzwert von 156 EUR/m² wurde ein kleiner Zuschlag für die zulässige Bebauung, aber ein stärkerer Abschlag für die offenen Aufschließungskosten sowie die unterdurchschnittliche Mikrolage angesetzt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 143 EUR/m². Der daraus abgeleitete Verkehrswert beträgt rund 109.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von etwa 87.000 EUR bis 130.000 EUR.