Seltene Gelegenheit: Wohnhaus mit ausgearbeiteter Zubauplanung

Bewertet wurde ein 1.408 m² großes Grundstück in Bauland-Wohnbauwidmung in Ternberg, das mit einem Bestandsgebäude bebaut ist. Für die Liegenschaft liegt bereits eine ausgearbeitete Einreichplanung für den Zubau einer zweiten Wohneinheit vor. Dieser Umstand ist für den Bodenwert wesentlich, weil damit eine überdurchschnittliche bauliche Nutzbarkeit und ein konkreter Entwicklungsvorteil gegenüber einem durchschnittlichen Baugrundstück gegeben sind. Positiv wirkt außerdem die laut Beschreibung ruhige und naturnahe Lage nahe dem Ortszentrum. Leicht wertmindernd ist hingegen das schwache GIS-Lageprofil, das auf eher unterdurchschnittlich messbare Infrastrukturqualitäten hinweist. Auch die Grundstücksgröße liegt etwas über der typischen Bauplatzgröße, was die Käufergruppe geringfügig einschränken kann.

Als Ausgangsbasis wurde der durchschnittliche Bodenpreis vergleichbarer Wohnbaugrundstücke von 153 EUR/m² herangezogen. Nach sachverständiger Anpassung für die konkrete Erweiterungsplanung sowie die Lage- und Marktgängigkeitseffekte ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 165 EUR/m². Daraus leite ich einen Verkehrswert von rund 232.000 EUR ab. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 186.000 EUR bis 278.000 EUR. Das Ergebnis bewegt sich innerhalb des bezirkstypischen Rahmens, liegt aber aufgrund der nachgewiesenen Entwicklungsmöglichkeit nachvollziehbar über dem reinen Durchschnittswert.