ATTRAKTIVES BAUGRUNDSTÜCK MIT ALTBESTAND
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Ebenflächiges Grundstück: +5% (laut Beschreibung ebenflächig, gut bebaubar)
- Mikrolage Nonntal / ruhige Wohnsiedlung: +8% (bevorzugte Wohnlage, überwiegend Wohnhäuser, gute Nahversorgung und Grünraumnähe)
- Baurecht / Ausnutzbarkeit: +10% (GFZ 0,7, GRZ 0,3, 3 oberirdische Geschosse, baubewilligte Planung für 6 Wohnungen)
- Erhaltungsgebot Altbestand: -12% (Abbruch und freie Neubebauung nur eingeschränkt möglich)
- Geh- und Fahrtrecht: -6% (Teilflächen belastet, Nutzung und Disposition eingeschränkt)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
LAGE
- bevorzugtes Wohnen in bester Wohnlage im Stadtgebiet von Salzburg, im Stadtteil Nonntal
- ruhig in einer Wohnsiedlung mit überwiegend Wohnhäusern gelegen
- Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz in geringer Entfernung
GRUNDSTÜCK
- 1.128 m² großes, ebenflächiges Grundstück
- Flächenwidmung laut Flächenwidmungsplan: erweitertes Wohngebiet
- Bebauungsgrundlagen lt. Bebauungsplan: Grundflächenzahl 0,3, Geschoßflächenzahl 0,7, Zahl der oberirdischen Geschosse: 3
- Baufluchtlinien lt. Bebauungsplan
- auf dem Grundstück befindet sich ein sanierungsbedürftiges Wohnhaus mit Erhaltungsgebot
- Teilflächen des Grundstückes sind mit einem Geh- und Fahrtrecht belastet
GEBÄUDE
- grundlegend sanierungsbedürftiges Wohnhaus, bestehend aus Erdgeschoss und 2 Obergeschossen
- exaktes Errichtungsdatum ist nicht bekannt (lt. Eigentümer vermutlich um 1830)
- Bruttogrundfläche des Gebäudes lt. Plan ca. 11,50 m x 17,30 m (im EG zusätzlich kleiner Erker), im Dachgeschoss rund 85 m² Wohnfläche und Dachboden
- in der Vergangenheit z.T. mittels Ölheizung, z.T. mittels Gastherme beheizt
- zur Herstellung von zeitgemäßen Wohnansprüchen ist eine grundlegende und vollständige Sanierung erforderlich
- Energiekennzahlen lt. Energieausweis: HWB-SK: 270,72 kwh/m²a, fGEE 3,494
- lt. Bebauungsplan ist für das Gebäude ein Erhaltungsgebot verordnet, wodurch ein Abbruch samt Neubebauung nur in Ausnahmefällen möglich ist
- seitens des Eigentümers wurde durch das Architekturbüro STADLBAUER WASENEGGER ARCHITEKTEN eine baubewilligte Planung für die Sanierung samt Flächenerweiterung erwirkt und umfasst die baubehördliche Bewilligung insgesamt 6 Wohnungen mit einer möglichen Wohnfläche von rund 510 m² zuzüglich Balkone, Terrassen und Nebenflächen (die Projektunterlagen können auf Wunsch gerne übermittelt werden).
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.740.000 bis 2.230.000
- Schätzwert pro m²
- € 1.760/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 1.128 m² großes Baugrundstück im Salzburger Stadtteil Nonntal mit Widmung Bauland/Wohnbau bzw. erweitertem Wohngebiet. Das Grundstück ist laut Beschreibung ebenflächig und damit grundsätzlich gut bebaubar. Besonders relevant ist, dass nach Bebauungsplan eine GRZ von 0,3, eine GFZ von 0,7 und drei oberirdische Geschosse zulässig sind; zusätzlich liegt bereits eine baubewilligte Planung für die Sanierung und Erweiterung auf insgesamt 6 Wohnungen mit rund 510 m² Wohnfläche vor. Wertmindernd wirken jedoch der sanierungsbedürftige Altbestand mit Erhaltungsgebot sowie ein auf Teilflächen bestehendes Geh- und Fahrtrecht.
Die Lage ist insgesamt als sehr gute Wohnlage einzustufen: ruhiges Wohnumfeld, gute Nahversorgung, Grünraumnähe und brauchbare Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Als Ausgangspunkt wurde der durchschnittliche Bodenpreis vergleichbarer Wohnbaugrundstücke von 1.678 EUR/m² herangezogen. Darauf wurden Zuschläge für Lage, Ebenheit und Ausnutzbarkeit sowie Abschläge für Erhaltungsgebot und Dienstbarkeit angewendet.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenwert von rund 1.760 EUR/m² und ein Verkehrswert von rund 1.985.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 1.740.000 EUR bis 2.230.000 EUR. Die Konfidenz ist mit MEDIUM einzustufen.
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