Idyllisches, großzügiges Grundstück mit sanierungsbedürftigem Haus - nur rd. 10 Minuten vom LKH Klinikum und der Privatklinik Ragnitz entfernt
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Vollerschlossenheit: +8% (sofort baureifer Zustand, keine Aufschließungskosten laut Objektdaten)
- Bebauungsdichte WR 0,2–0,4: +5% (für Wohnbauland brauchbare Ausnutzbarkeit, aber kein außergewöhnlich hoher Dichtevorteil)
- Mikrolage/GIS-Profil: -10% (sehr schwacher GIS-Gesamtscore, unterdurchschnittliche Anbindung und Versorgung)
- Bauverbotszone entlang Ragnitzbach: -15% (ca. 430 m² der Fläche mit klarer baulicher Einschränkung)
- Gewässernähe/Immissions- und Risikofaktor: -8% (Bach unmittelbar am Grundstück, potenzielle Feuchte- und Hochwassersensibilität)
- Alter Baumbestand: +3% (ansprechender Gartencharakter, jedoch nur moderat werterhöhend)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Die Liegenschaft mit einem großzügigen Garten befindet sich in 8047 Hart bei Graz nur rund 10 Minuten vom LKH-Klinikum bzw. der Privatklinik Ragnitz entfernt und ist umgeben von Einfamilienhäusern. Der Ragnitzbach fließt am Grundstück vorbei. Der Garten verfügt über einen schönen alten Baumbestand.
Das Wohngebäude (Massivbauweise, sanierungsbedürftig) besteht aus einem Kellergeschoss, einem Erdgeschoss und einem Obergeschoss (Dachgeschoss). Über dem Dachgeschoss befindet sich ein nicht ausgebauter Spitzboden.
Im Erdgeschoss befinden sich ein Windfang, ein Vorraum, ein WC, ein Abstellraum, eine Küche und zwei weitere Zimmer.
Über einen Stiegenaufgang wird das Dachgeschoss erschlossen, in diesem befinden sich neben einem Flur mit Zugang zum Nordbalkon, ein Badezimmer, zwei Zimmer sowie ein Abstellraum. Beim westseitigen Zimmer besteht ein Zugang zum Westbalkon.
Terrasse/Balkon: Nord-Balkon mit ca. 3 m² und West-Balkon ca. 8 m²
Im Kellergeschoss befinden sich der Heizraum sowie weitere Räume, die entweder als Abstellräume oder Lagerräume genutzt werden.
Baujahr: Benützungsbewilligung 1959, Fiktives Baujahr: 1960
(KG rd. 54 m², + EG rd. 57 m² + DG rd. 45 m²)
Dachform/-eindeckung: Satteldach mit Schleppgaube, Ziegeleindeckung, Dachwasserbeseitigung: Dachrinnen und Abfallrohre
Böden: EG/OG: Holzboden darüber Teppichboden, Laminat und Fliesen
KG: Betonboden und Fliesen
Heizung: Öl-Zentral + Feste Brennstoffe (Einzelofen in der Küche)
Das Nebengebäude (Werkstatt, Massivbauweise) besteht aus einem Erdgeschoss, einem angebauten Außen WC und einem Dachgeschoss, das über eine Außenbetonstiege zu erreichen ist. Baujahr: vermutlich 1952 Nutzfläche: (EG+DG) ca. 125 m²
Die Fläche der Liegenschaft beträgt lt. Grundbuchauszug 2.377 m². WR Bebauungsdichte 0,2-0,4. Das Grundstück ist nicht im Grenzkataster erfasst. Entlang des Ragnitzbaches ist eine Schutzzone eingerichtet. Diese umfasst die Größe von der Böschungsoberkante des Fließgewässers auf die Länge des Fließgewässers 10 m in der Tiefe und gilt als Bauverbotszone. Das sind das ca. 430 m² (L. ca. 43 m x T. 10 m)
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 420.000 bis 600.000
- Schätzwert pro m²
- € 210/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 2.377 m² großes, voll erschlossenes Wohnbaugrundstück in Hart bei Graz. Positiv sind die Widmung als Bauland Wohnbau, die vorhandene Erschließung und die grundsätzlich brauchbare Bebauungsdichte von WR 0,2–0,4. Das Grundstück ist jedoch nicht uneingeschränkt nutzbar: Entlang des Ragnitzbaches besteht eine rund 430 m² große Bauverbotszone, wodurch ein relevanter Teil der Fläche baulich eingeschränkt ist. Dazu kommt die unmittelbare Gewässernähe, die aus Marktsicht meist mit Vorsicht beurteilt wird. Das bestehende sanierungsbedürftige Gebäude wurde für die Bodenbewertung nur untergeordnet berücksichtigt.
Die Lage ist wohnlich und von Einfamilienhäusern umgeben, im GIS-Profil aber insgesamt unterdurchschnittlich. Daher wurde der sehr hohe algorithmische Durchschnittswert nicht übernommen, sondern deutlich niedriger angesetzt. Ausgehend von den plausibleren Vergleichswerten und unter Berücksichtigung der objektbezogenen Zu- und Abschläge ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 210 EUR/m².
Daraus leite ich einen Verkehrswert von rund 499.000 EUR ab. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 420.000 EUR bis 600.000 EUR. Der angesetzte Bodenwert beträgt somit rund 210 EUR/m² Grundfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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