Panorama Grundstück mit unverbaubarem Kaiserblick in Ellmau

Bewertet wurde ein 950 m² großes, voll erschlossenes Baugrundstück mit Wohnbauwidmung in Ellmau. Besonders wertrelevant ist die laut Dossier erhöhte Hanglage mit unverbaubarem Blick auf den Wilden Kaiser und die umliegende Bergwelt. Zusätzlich wirkt die unmittelbare Nähe zur Skipiste deutlich werterhöhend, weil sie in Ellmau eine sehr gefragte Freizeit- und Premiumlage begründet. Negativ zu berücksichtigen ist lediglich, dass eine Hanglage typischerweise etwas höheren Bauaufwand verursachen kann; außerdem zeigt das GIS-Profil bei Nahversorgung und öffentlichem Verkehr keine überdurchschnittlichen Werte.

Als Ausgangspunkt dient der durchschnittliche Bodenpreis vergleichbarer Wohnbaugrundstücke im Umfeld. Dieser Durchschnitt bildet aber nur den allgemeinen Lagewert ab und enthält noch keine objektspezifischen Merkmale. Daher wurden für den unverbaubaren Panoramablick, die Pistennähe, die erhöhte Aussichtslage und die Vollerschließung Zuschläge angesetzt; für den Hanglagen-bedingten Mehraufwand sowie die schwächere Alltagsinfrastruktur wurden kleinere Abschläge berücksichtigt.

Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 1.820 EUR/m². Für die Gesamtliegenschaft leite ich einen Verkehrswert von rund 1.729.000 EUR ab. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 1.385.000 EUR bis 2.075.000 EUR.