Baugrundstück mit Altbestand in Dornbirn – 470 m² in begehrter Lage

Bewertet wurde ein 470 m² großes Baugrundstück in Dornbirn mit Widmung Bauland Wohnbau. Das Grundstück ist grundsätzlich für Wohnbebauung geeignet, allerdings befindet sich darauf ein Altbestand, der laut Beschreibung abgerissen werden muss. Dieser Umstand mindert den Wert, weil vor einer Neubebauung zusätzliche Kosten und ein zeitlicher Mehraufwand entstehen. Weitere besondere Einschränkungen wie Altlasten, Dienstbarkeiten oder eine problematische Topografie sind im Dossier nicht belegt und wurden daher neutral behandelt.

Die Lage ist insgesamt als gut einzustufen. Positiv wirken die ruhige, familienfreundliche Wohnumgebung sowie die sehr gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergarten, medizinischer Versorgung und Busanbindung in kurzer Distanz. Das stützt einen leicht überdurchschnittlichen Bodenpreis innerhalb des örtlichen Marktumfelds.

Ausgangspunkt der Bewertung ist der durchschnittliche Bodenpreis vergleichbarer Wohnbaugrundstücke von 838 EUR/m². Daraus wurde unter Berücksichtigung eines moderaten Lagezuschlags und eines Abschlags für den Abriss des Altbestands ein marktgerechter Bodenwert von rund 840 EUR/m² abgeleitet. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 395.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei 353.000 EUR bis 442.000 EUR. Der angesetzte Bodenpreis beträgt somit rund 840 EUR/m² Grundfläche.