Südlich ausgerichteter Baugrund in Grünruhelage im Westen Wiens
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Zuschnitt: -8% (gleichschenkeliges Dreieck, für Bebauung und Nutzbarkeit ungünstiger als rechteckige Standardparzellen)
- Ausrichtung/Topografie: +4% (leicht nach Süden geneigte Liegenschaft, grundsätzlich günstige Besonnung)
- Baurecht/Ausnutzbarkeit: -20% (BKL I, offene Bauweise, max. 137 m² verbaubare Fläche bzw. nur 17% des Bauplatzes)
- Erschließung/Baureife: -5% (nur Strom und Brunnen erwähnt, keine klare Angabe zu voller Aufschließung; daher leichter Abschlag statt Zuschlag)
- Mikrolage: -8% (periphere Randlage an der Stadtgrenze, schwaches GIS-Profil trotz Grünruhelage)
Lage
Objektinformationen
Beschreibung
verbaubare Fläche: max 137 m² (17% des Bauplatzes)
Wohngebiet, Wohnhäuser der BKL I (bis 4,5 Meter), offene Bauweise, max. 1 Nebengebäude mit 30 m²
Strom und Brunnen am Grundstück
Gartenhäuschen aus den 1960er Jahren
Das Baugrundstück befindet sich unmittelbar an der Wiener Stadtgrenze zu Mauerbach, im Ortsteil Steinbach des 14. Wiener Bezirks. Die nur leicht nach Süden geneigte Liegenschaft ist rundum eingezäunt und hat die Form eines gleichschenkeligen Dreiecks. Sie wird seit Jahrzehnten als grüne Stadtflucht genutzt und ist mit Wiese, verschiedenen Sträuchern und Büschen sowie einigen kleinen Bäumen bewachsen.
Die nächste Bushaltestelle liegt ca. 100 Meter entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte sowie Kindergarten, Volksschule und Hort findet man in Mauerbach, das Auhofcenter liegt etwa 6 km entfernt. Die Infrastruktur von Mauerbach bietet zahlreiche Möglichkeiten zur sportlichen und kulturellen Freizeitgestaltung, außerdem bietet die etwa 2,5 km entfernte, in Wien gelegene Hohe-Wand-Wiese einen Schilift sowie eine Sommerrodelbahn und ein Trailcenter für Mountainbike-Fahrer.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 336.000 bis 504.000
- Schätzwert pro m²
- € 520/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 809 m² großes Baugrundstück in 1140 Wien mit Widmung Bauland/Wohnbau. Für den Bodenwert ist hier besonders wichtig, dass die bauliche Nutzung deutlich eingeschränkt ist: Laut Beschreibung sind Bauklasse I, offene Bauweise und eine maximal verbaubare Fläche von 137 m² zulässig. Das ist für ein Baugrundstück dieser Größe klar wertmindernd. Positiv wirken die leichte Südneigung, die grundsätzlich gute Besonnung sowie die vorhandene Stromversorgung und der Brunnen am Grundstück. Nachteilig sind hingegen der dreieckige Zuschnitt, die Randlage an der Wiener Stadtgrenze und die nur eingeschränkt dokumentierte Aufschließung.
Der rechnerische Durchschnittswert aus den Vergleichskäufen liegt zwar nur bei rund 285 EUR/m², dieser Wert ist laut Steuerung jedoch als unzuverlässig einzustufen und bildet hier eher eine Untergrenze. Deshalb wurde stärker auf die Wiener Widmung, das allgemeine Bezirksniveau und die konkreten Grundstückseigenschaften abgestellt. Aus dieser Abwägung ergibt sich ein sachverständig geschätzter Bodenpreis von rund 520 EUR/m².
Daraus leite ich einen Verkehrswert von rund 421.000 EUR ab. Aufgrund der Heterogenität von Grundstücken und der auffälligen Marktdaten ist eine breite Wertspanne angemessen; sie liegt hier bei etwa 336.000 EUR bis 504.000 EUR.
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