Großes Abriss-Neubau Projekt im 17. Bezirk in guter Lage

Bewertet wurde eine Bauträgerliegenschaft im 17. Wiener Gemeindebezirk mit gemischter Baulandwidmung und abbruchreifem Altbestand. Positiv hervorzuheben ist, dass bereits ein Abbruchbescheid vorliegt und laut Inserat eine geschätzte Neubaunutzfläche von rund 2.200 m² erzielbar sein soll. Das spricht für eine deutlich überdurchschnittliche bauliche Ausnutzbarkeit und hebt das Grundstück klar von typischen kleineren Standard-Bauplätzen im Umfeld ab.

Die Lage ist für Hernals insgesamt gut, insbesondere durch die kurze Erreichbarkeit von Innenstadt, AKH und Westbahnhof. Das GIS-Lageprofil zeigt allerdings keine Spitzenlage, sondern eher eine durchschnittliche bis leicht unterdurchschnittliche Mikrolage. Daher wurde kein starker Lagezuschlag angesetzt.

Als Ausgangspunkt diente der durchschnittliche Bodenpreis vergleichbarer Grundstücke von rund 1.183 EUR/m². Dieser Wert wurde hier aber nur eingeschränkt herangezogen, weil der Vergleichspool überwiegend kleinere Standardgrundstücke umfasst und das vorliegende Objekt als Entwicklungsgrundstück atypisch ist. Unter Berücksichtigung des Entwicklungspotenzials wurde ein Bodenwert von rund 1.450 EUR/m² angesetzt.

Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 3.000.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 2.600.000 EUR bis 3.400.000 EUR. Der angesetzte Bodenpreis beträgt rund 1.450 EUR/m² Grundfläche.