BAUGRUNDSTÜCK mit 1072m² im Herzen von Neustift am Walde in 1190 Wien
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage: +10% (begehrte Grünwohnlage in Neustift am Walde, historischer Ortskern, hohe Wohnqualität)
- Baurecht / Ausnutzbarkeit: +12% (Bebauungsstudie weist auf beachtliches Entwicklungspotenzial und gemischte Nutzbarkeit hin)
- Bebaubarkeit: +5% (Abbruchbestätigung liegt vor, keine Schutzzone; Entwicklung dadurch erleichtert)
- Topografie: -8% (Hanglage laut Beschreibung, potenziell erhöhter Bauaufwand)
- ÖV-Anbindung: -3% (GIS-Score für öffentlichen Verkehr schwach, primär Busanbindung)
Lage
🏡 Neustift am Walde 95 befindet sich im historischen Ortskern von "Neustift", einer der begehrtesten Wohnlagen des 19. Bezirks. KEINE Schutzzone. Die Adresse liegt eingebettet zwischen Wienerwald, Weingärten und traditionellen Heurigenbetrieben und verbindet dörfliche Atmosphäre mit urbaner Erreichbarkeit.
🌿 Umgebung & Charakter
- Klassischer Winzerort mit gewachsenen Strukturen
- Unmittelbare Nähe zu Wanderwegen, Rieden und Waldgebieten
- Traditionelle Heurigenkultur prägt das Umfeld
Die Hanglage am Übergang zum Wienerwald sorgt für ein **besonders angenehmes Mikroklima** und viel Grünblick.
🚇 **Verkehrsanbindung**
- Buslinien **35A** (Richtung Spittelau / Sievering)
- Buslinie **43B** (Richtung Neuwaldegg)
- Rasche Anbindung an Krottenbachstraße, Sievering und Pötzleinsdorf
🛍 **Infrastruktur**
- Heurigen, Gastronomie, Bäckerei, Arzt, Apotheke im Nahbereich
- Schulen und Kindergärten in Sievering und Pötzleinsdorf
- Supermärkte und Nahversorgung in Neustift sowie entlang der Krottenbachstraße
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Beschreibung
✨ Baugrundstück – ein seltenes Entwicklungspotenzial in bester Wiener Grünlage
Auf der Liegenschaft Neustift am Walde 95 befindet sich aktuell noch ein Abbruchhaus. Bestätigung der MA 19 für Abbruch vorliegend. KEINE Schutzzone.
Es wurde von Eigentümerseite eine Bebauungsstudie durchgeführt, die folgende Potenziale skizziert:
"Neustift am Walde 95" (ca. 1.072 m²)
Ein Grundstück, das Charakter, Substanz und Zukunft in sich vereint. Die straßenseitige Liegenschaft bietet nicht nur eine bebaubare Fläche von 301 m², sondern vor allem eines: Raum für Visionen.
Ihr Entwicklungsspielraum
- BGF oberirdisch: ca. 1.137 m²
- BGF Keller (Garage/Lager): ca. 560 m²
- Max. erzielbare Nutzfläche: ca. 795 m²
- Kellernutzfläche: ca. 392 m²
Besondere Chancen
- 124 m² perfekt für Büro- oder Praxisräume – mit ruhiger Nordost‑Ausrichtung zur Straße
- Galeriegeschoss im DG (95 m²) als architektonisches Highlight möglich
Ein Grundstück, das sowohl klassische Wohnnutzung als auch moderne Mixed‑Use‑Konzepte zulässt.
2.) Gartengrundstück am "Cilli Löwinger Weg" (ca. 598 m²) – ein Ort für neue Ideen
kann dazu erworben werden!
Im Gartensiedlungsgebiet gelegen, eröffnet dieses Grundstück eine seltene Möglichkeit zwei eigenständige Baulose zu schaffen – ideal für kompakte, hochwertige Einfamilienhäuser oder moderne Gartenwohnungen. (Mindestgrundstücksgröße 250m² / Zustimmung der MA 64 erforderlich).
Potenzial je Baulos
- Max. bebaubare Fläche: 80 m²
- Max. Gebäudehöhe: 5,5 m
- BGF oberirdisch: ca. 200 m²
- BGF Keller: ca. 80 m²
- Nutzfläche: ca. 160 m²
- Kellernutzfläche: ca. 64 m²
Gesamtpotenzial beider Baulose am Cilli Löwinger Weg
- Nutzfläche: ca. 320 m²
- Kellernutzfläche: ca. 128 m²
Ein Grundstück, das Ruhe, Grün und architektonische Freiheit verbindet – perfekt für Käufer:innen, die das Besondere suchen.
💡 Fazit: Ein Ensemble mit außergewöhnlicher Perspektive
Zwei Grundstücke, zwei Charaktere – und gemeinsam ein Entwicklungspotenzial, das in Wien kaum mehr zu finden ist.
Ob exklusives Wohnprojekt, Mehrgenerationenlösung oder hochwertige Kombination aus Wohnen & Arbeiten:
Hier entsteht Zukunft.
Für die Studie und die Bebaubarkeit kann keinerlei Gewähr übernommen werden. Es wird daher der individuellen Prüfung der Käuferseite und deren Fachleuten überlassen die Grundstücke und ihre Bebaubarkeiten zu analysieren.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.328.000 bis 1.992.000
- Schätzwert pro m²
- € 1.550/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 1.072 m² großes Baugrundstück im Bauland Wohnbau in Neustift am Walde, einer sehr gefragten Grünwohnlage des 19. Bezirks. Auf der Liegenschaft befindet sich derzeit noch ein Abbruchhaus; positiv zu werten sind die vorliegende Abbruchbestätigung und der Umstand, dass keine Schutzzone besteht. Laut vorliegender Studie besteht ein beachtliches Entwicklungspotenzial, insbesondere für Wohnnutzung bzw. eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten. Da diese Studie unverbindlich ist, wurde sie nicht voll, aber klar wertsteigernd berücksichtigt.
Die Lage ist insgesamt gut bis sehr gut: Das Umfeld ist durch Weinberge, Wienerwaldnähe und gewachsene Ortsstruktur geprägt. Das spricht für hohe Wohnqualität und stabile Nachfrage. Leicht bremsend wirkt die nur busgestützte öffentliche Anbindung; außerdem ist die erwähnte Hanglage mit potenziell erhöhtem Bauaufwand verbunden.
Ausgehend vom durchschnittlichen Bodenpreis vergleichbarer Grundstücke von 1.329 EUR/m² wurde daher ein moderater Zuschlag angesetzt. Nach Berücksichtigung der konkreten Objektmerkmale ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 1.550 EUR/m². Daraus leite ich einen Verkehrswert von rund 1.662.000 EUR ab. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 1.328.000 EUR bis 1.992.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.