Einzigartige Villenlage am Fuße des Nussbergs - mit Baubewilligung Neubau Luxusvilla mit Pool und Tiefgarage
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage: +12% (Villenlage am Nussberg, direkt an Weinbergen, ruhiges und nachgefragtes Wohnumfeld)
- Zuschnitt/Ausrichtung: +4% (Südhang mit leichter Neigung und gute Besonnung)
- Baurecht/Bebaubarkeit: +8% (rechtskräftige Baubewilligung für Luxusvilla, sofort verwertbar)
- Erschließung: +5% (voll erschlossen, Anschlüsse an der Straße)
- Zuschnitt: -4% (Fahnengrundstück, zur Einfahrt hin schmäler werdend)
- Baurecht/Ausnutzbarkeit: -6% (Widmung W I o mit offener Bebauung und Bauklasse I begrenzt die bauliche Dichte)
- Topografie/Beschaffenheit: -3% (Hanglage erfordert tendenziell erhöhten Bauaufwand)
- Aufschließungskosten: -1% (noch rund 22.000 EUR zu berücksichtigen)
Lage
Nussberg
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Mit diesem Grundstück können Sie sich den Traum von einer Villa mit großem Garten und Pool direkt an den Weinbergen am Döblinger Nussberg erfüllen. Sie können direkt vom Grundstück in die Weinberge spazieren.
Das Grundstück hat eine Fläche von 981 m² im Grundbuch. Da das Grundstück im Grenzkataster erfasst ist, sind die Grundstücksgrenzen rechtsverbindlich festgelegt.
Es ist ein Südhang mit leichter Neigung - und schließt uneinsehbar nördlich direkt an die Weingärten des Nussbergs an. Aktuell ist es eine Wiese.
Die Flächenwidmung und Bebaubarkeit des Grundstückes ist W I o, also:
- Bauland Wohngebiet
- Bauklasse W I 7,5 m (Bauklasse 1 mit erlaubter Gebäudehöhe von 7,5 m)
- mit offener Bebauungsweise (freistehendes Haus)
- Nicht bebaute Grundflächen sind "gärtnerisch auszugestalten", also als Garten/Wiese
- es ist keine Schutzzone
Die Zufahrt zum Grundstück erfolgt von der Unterseite her (Nussbergstraße). Das Grundstück ist fast rechteckig, nur zur Einfahrt hin schmäler werdend (Fahnengrundstück).
Auf der oberen Seite des Grundstückes - an den Weinbergen des Nussbergs - gibt es einen Feldweg mit dichter Bepflanzung, sodass das Grundstück nicht einsehbar ist. Der Feldweg ist für Spaziergänge geeignet, befahren werden darf er nur von Anrainern und den Weinbauern.
Es gibt kein Altgebäude auf dem Grundstück, dieses wurde Ende 2023 abgerissen. Nur die Wanne eines Beton-Schwimmbeckens ist noch zu erkennen - Maße 7 m x 4 m (könnte auch entfernt werden).
Dieses sehr gut ausgerichtete Grundstück hat folgende Anschlüsse: Strom, Kanal und Gas an der Straße. Aufschließungskosten von etwa 22.000 Euro sind noch zu berücksichtigen.
Nussdorf verbindet Weinberge, Ruhe, Erholung mit einem vielfältigem Angebot an Heurigen und Restaurants. Nur 5 Minuten zu Fuß entfernt ist die Straßenbahn-Haltestelle Beethovengang der Straßenbahnlinie D (Endstation der Linie D).
Genehmigter Baubescheid Neubau Luxusvilla:
Mit der Liegenschaft wird eine rechtskräftig vorliegende Baubewilligung übergeben, die den Bau einer exklusiven und großzügigen Villa mit einer Nutzfläche von rund 442 m² über 5 Geschosse mit großzügigen Freiflächen ermöglicht. Auch geeignet für Wohnen und Arbeiten im Grünen.
Der Baubescheid zum Neubau der Villa basiert auf dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan von 2001 und ist weiterhin gültig. Inzwischen gab es die Novelle der Wiener Bauordnung. Wenn Sie eine andere Planung möchten als die eingereichte, ist es empfehlenswert, eine "Änderungsplanung" zur aktuellen Baugenehmigung einzureichen (statt einer gänzlichen Neueinreichung).
Hier die Details der gültigen Baubewilligung für den Neubau eine Villa am Grund:
- Neubau Luxusvilla
- 5 Geschosse: UG, EG, 1. OG, 2. OG, DG
- Ca. 442 m² Nutzfläche über alle Geschosse
- Plus ca. 105 m² Terrassenflächen und 20 m² Balkonflächen
- Im UG Tiefgarage für 4 Stellplätze
- Zufahrt zur Tiefgarage über eine Rampe
- Lift im Haus für alle Geschoße
- Wärmepumpen für Heizung und Warmwasser
- Uneinsichtiger weitläufiger Garten mit großem Pool und Terrasse
Hier ein Ausschnitt über die Räume der Villa:
- 2 Wohnküchen: 83 m² und 19 m²
- 4 Schlafzimmer
- 5 Bäder
- 6 WC (3 separat, 3 in Bädern)
- Wellness/Spa plus Bad/Sauna
Bei Interesse an diesem tollen Grundstück erhalten Sie nach einer Anfrage die Unterlagen zum baubewilligten Neubau der Luxusvilla:
- Visualisierungen des genehmigten Neubaus der Villa mit Plänen pro Geschoß
- Einreichplan mit allen Details pro Geschoß
- Baubescheid mit Rechtskraft
- Statische Vorbemessung inkl. Fundierung für Einreichplan
- Bauphysikalische Nachweise für Einreichplan
- Lage bzw. Höhenplan Grundstück
- Bekanntgabe Bebauungsbestimmungen für den genehmigten Neubau (aus 2001) - noch vor dem neueren Flächenwidmungsplan bzw. Bebauungsbestimmungen von Nov. 2023
Kontaktieren Sie mich noch heute für weitere Infos oder Unterlagen zum Grundstück oder zum baubewilligten Neubau der Villa.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.830.000 bis 2.745.000
- Schätzwert pro m²
- € 2.330/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 981 m² großes Baugrundstück in 1190 Wien am Fuß des Nussbergs. Laut Unterlagen handelt es sich um voll erschlossenes Bauland mit Wohnwidmung W I o, also Bauklasse I mit offener Bebauung. Das Grundstück ist leicht südgeneigt, grenzt direkt an die Weinberge an und verfügt bereits über eine rechtskräftige Baubewilligung für eine hochwertige Villa mit Pool und Tiefgarage. Das ist für den Markt besonders relevant, weil damit eine rasche und hochwertige Verwertung möglich ist.
Die Lage ist als überdurchschnittlich bis sehr gut einzustufen: ruhiges, grünes Villenumfeld mit hoher Wohnqualität, gleichzeitig guter Anbindung durch Straßenbahn, Bus und S-Bahn sowie sehr guter Nahversorgung. Diese Kombination ist im 19. Bezirk stark nachgefragt.
Ausgangspunkt der Bewertung ist ein durchschnittlicher Bodenpreis von 2.029 EUR/m² aus vergleichbaren Kaufverträgen. Darauf wurden Zuschläge für die Premium-Mikrolage, die Südorientierung und die bestehende Baubewilligung angesetzt. Abschläge waren für das Fahnengrundstück, die Hanglage, die begrenzte Ausnutzbarkeit der Bauklasse I sowie die noch anfallenden Aufschließungskosten vorzunehmen.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 2.330 EUR/m² und ein Verkehrswert von rund 2.286.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 1.830.000 EUR bis 2.745.000 EUR.
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