Schönes Doppel-Eckgrundstück mit Eigengarten und viel Potential
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Doppel-Eckgrundstück/Zuschnitt: +6% (Ecklage und gute Nutzbarkeit, bessere Belichtung und Erschließungsflexibilität)
- Mikrolage und Infrastruktur: +8% (sehr gute Nahversorgung, Grünraum, Schulen und gute Wohnlage laut GIS und Beschreibung)
- Vollerschlossen/baureif: +8% (laut Objektdaten voll erschlossen, damit sofortige Nutzbarkeit)
- Uneinsichtiger ruhiger Garten mit Altbaumbestand und Brunnen: +4% (überdurchschnittliche Freiraumqualität für Wohnnutzung)
- Baurechtliche Einschränkung: -10% (Bauklasse I, geschlossene Bauweise, max. 4,5 m begrenzen die Ausnutzbarkeit)
- Ensemble-Schutz: -8% (erhöht Planungs- und Bewilligungsrisiken, potenziell eingeschränkte Verwertbarkeit)
- Verkehrsimmissionen: -4% (Nähe zu A22/A23 sowie Prager- und Brünner Straße als plausibles Immissionsmoment)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Zum Verkauf gelangt eine Liegenschaft mit ca. 1.286 m2 Gesamtfläche in ausgezeichneter Wiener Stadtrandlage. Dieses Doppel-Eckgrundstück besteht aus einem einstöckigen Gassenfrontenhaus, welches Anfang des 19. Jahrhunderts errichtet wurde, zwei weiteren Gebäudetrakten sowie einem ca. 754 m2 großen, straßenseitig uneinsichtigen, gemütlichen und ruhigen Garten mit eigenem Brunnen im Zentrum sowie Altbaumbestand.
Das eingeschossige, mit einer Eisgrube unterkellerte Gebäude beinhaltet eine bestandsfreie Wohneinheit. Das daran anschließende ebenerdige Gebäude ist ebenfalls teilweise unterkellert und beinhaltet eine weitere bestandsfreie Wohneinheit. Vom Keller aus erreicht man etwas versteckt über einen unterirdischen Gang ein sich unter dem Garten befindendes weiteres Kellerstüberl.
Der Bestand
+ ca. 1.286 m2 Grundstück
+ ca. 475 m2 Baufläche
+ ca. 754 m2 Garten
+ ca. 57 m2 Sonstige
+ zwei bestandsfreie Wohneinheiten
+ zwei Nebengebäude
Die Flächenwidmung
+ Wohngebiet
+ Ensemble-Schutz
+ Doppel-Eckgrundstück
+ Bauklasse I, geschlossene Bauweise, max. 4,5 m
Das Potential
+ Abriss und Neubau der Bestandsgebäude
+ Schaffung von Wohnungen mit Balkonen und Eigengärten
+ langfristiger Ertrag und Kapitalsicherung
+ eventuelle exklusive Eigennutzung
Verkehrsanbindung
+ Donauufer-Autobahn A22
+ Südost-Tangente A23
+ Prager- und Brünnerstraße
+ Bahnhof Floridsdorf
+ Autobus-Linie 34A
+ Straßenbahn-Linie 26
Lage und Infrastruktur
Nördlich der Donau gelegen wurde Jedlesee erstmals 1014 urkundlich erwähnt. Es war ursprünglich ein Bauern- und Fischerdorf am Donauarm der Schwarzen Lacke mit Auen und Wäldern. Durch die Überfuhr per Schiff nach Nussdorf sowie den späteren Ausbau der Eisenbahnverbindungen nach Prag und Brünn sowie die Industrialisierung entwickelte sich das kleine Dorf zu einer aufstrebenden Gemeinde und ist seit 1905 ein Bezirksteil des 21. Wiener Gemeindebezirkes.
Heute zählt Floridsdorf zu den aufstrebenden Stadtentwicklungs- und -erweiterungsgebieten mit vielfältigen Freizeitmöglichkeiten. Die unmittelbare Nähe zum Donaustrom, der Neuen- und Alten Donau, dem Marchfeldkanal sowie dem Bisamberg lädt zu erholsamen Spaziergängen, Fahrradausflügen oder gemütlichen Heurigenbesuchen bei den hier ansässigen Topwinzern in Strebersdorf und Stammersdorf ein.
Aufgrund dieser Möglichkeiten, der Lage sowie der hervorragenden Verkehrsanbindungen und der ausgezeichneten Infrastruktur hat sich Jedlesee zu einer beliebten Wohngegend entwickelt.
Floridsdorf verfügt unter anderem über eine hervorragende Infrastruktur hinsichtlich Kindergärten, Volksschulen, NMS, Gymnasien und BHS. Ebenso ist die veterinärmedizinische Universität mit nur einem Verkehrsmittel sehr gut erreichbar. In der Nähe befindet sich fussläufig ein vielfältiges und flächendeckendes Angebot an Geschäften des täglichen Bedarfs, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben.
Sonstiges
Wir ersuchen um Verständnis, dass wir aufgrund unserer Nachweispflicht gegenüber dem Eigentümer nur Anfragen mit vollständigen Kontaktdaten (Name, Adresse, Mobilnummer, Email) bearbeiten können.
Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.894.000 bis 2.841.000
- Schätzwert pro m²
- € 1.840/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein 1.286 m² großes, voll erschlossenes Bauland-Wohnbaugrundstück in Wien-Floridsdorf/Jedlesee. Besonders positiv sind das Doppel-Eckgrundstück, der große straßenseitig uneinsichtige Garten mit Altbaumbestand und Brunnen sowie die gute sofortige Nutzbarkeit des Grundstücks. Der bestehende Altbestand ist für den Bodenwert nur nachrangig relevant; entscheidend ist hier vor allem das Entwicklungspotenzial des Grund und Bodens. Einschränkend wirken jedoch der Ensemble-Schutz sowie die Widmungsparameter mit Bauklasse I, geschlossener Bauweise und maximal 4,5 m Höhe, wodurch die bauliche Ausnutzbarkeit begrenzt ist.
Die Lage ist für Wohnzwecke insgesamt gut bis sehr gut. Nahversorgung, Schulen, Grünflächen und medizinische Versorgung sind in kurzer Distanz vorhanden. Auch die Verkehrsanbindung ist stark, wobei die Nähe zu größeren Verkehrsachsen ein gewisses Immissionsrisiko mit sich bringt.
Ausgangspunkt der Bewertung ist ein durchschnittlicher Bodenpreis von 1.767 EUR/m² aus vergleichbaren Transaktionen. Nach sachverständiger Anpassung für die konkrete Ecklage, die gute Mikrolage, die Vollerschließung und die Gartenqualität sowie gegenläufig für Ensemble-Schutz, begrenzte Ausnutzbarkeit und mögliche Immissionen ergibt sich ein geschätzter Bodenpreis von rund 1.840 EUR/m². Daraus leite ich einen Verkehrswert von rund 2.366.000 EUR ab. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 1.894.000 EUR bis 2.841.000 EUR.
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