Großzügige Liegenschaft mit Entwicklungspotenzial in absoluter Ruhelage von Kittsee
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Zustand/Sanierungsbedarf: -20% (Altbestand ausdrücklich umfassend sanierungsbedürftig, deutliche Unterlegenheit gegenüber markttypischen Vergleichshäusern)
- Mikrolage/Ruhelage: +4% (zurückversetzte, geschützte Fahnenlage mit hoher Privatsphäre)
- Grundstücksgröße: +10% (mit 2.286 m² deutlich überdurchschnittlich großes Grundstück mit großzügigen Freiflächen)
- Fahnenlage/Zufahrt: -5% (schmaler Zufahrtsstreifen und indirekte Erreichbarkeit sind marktseitig nachteilig)
- Entwicklungspotenzial: +6% (laut Beschreibung hohe Bebauungsdichte und interessante künftige Nutzungsmöglichkeiten, im reinen Wohnflächen-Anker nicht abgebildet)
- GIS-/Infrastrukturlage: -5% (unterdurchschnittlicher GIS-Score und negative GIS-Preisanpassung)
Lage
Objektinformationen
Beschreibung
Ein Grundstück – viele Möglichkeiten
Zum Verkauf gelangt eine außergewöhnlich großzügige Liegenschaft in ruhiger und geschützter Lage von Kittsee. Das insgesamt ca. 2.286 m² große Grundstück ist über eine sogenannte Fahne von der öffentlichen Verkehrsfläche aus erreichbar. Durch diese zurückversetzte Lage bietet die Liegenschaft ein hohes Maß an Privatsphäre und eröffnet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten.
Auf dem Grundstück befindet sich ein altes Wohnhaus mit einer Wohnfläche von ca. 120 m². In dem Bestandsgebäude wurde früher ein Heuriger betrieben.
Das Wohnhaus befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand und ist teilweise mit einem Gewölbekeller unterkellert.
Das Grundstück
Das weitläufige und weitgehend ebene Grundstück bietet großzügige Freiflächen und aufgrund seiner Größe interessantes Potenzial für eine Neugestaltung beziehungsweise eine zukünftige Bebauung.
Die Zufahrt erfolgt über einen schmaleren Grundstücksteil – die sogenannte „Fahne“. Der eigentliche Hauptteil der Liegenschaft liegt dadurch von der Straße zurückversetzt und vermittelt ein besonders ruhiges und geschütztes Wohngefühl.
Bebauungsmöglichkeiten
Nach den vorliegenden Informationen gelten für das Grundstück folgende Bebauungsbestimmungen:
- Grundstücksfläche: ca. 2.286 m²
- Bebauungsdichte: 40 %
- Bauklasse I und II
- Maximale Gebäudehöhe: 7 Meter
- Bauweise: offen und/oder gekuppelt
Bei einer Bebauungsdichte von 40 % ergibt sich rechnerisch eine mögliche bebaubare Fläche von bis zu ca. 914 m².
Die Liegenschaft eignet sich damit sowohl für private Käufer, die ein außergewöhnlich großes Grundstück mit viel Freiraum suchen, oder Projektentwickler.
Das Bestandsgebäude
Das bestehende Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 120 m² und ist teilweise unterkellert. Besonders hervorzuheben ist der vorhandene Gewölbekeller, der den ursprünglichen Charakter des Gebäudes unterstreicht.
Der Altbestand weist einen umfassenden Sanierungsbedarf auf. Je nach Nutzungskonzept kommen eine grundlegende Sanierung, eine bauliche Neugestaltung oder – vorbehaltlich der erforderlichen Genehmigungen – eine alternative Entwicklung des Grundstücks in Betracht.
Lage und Infrastruktur
Die Liegenschaft befindet sich in Kittsee im Bezirk Neusiedl am See, unmittelbar im Grenzraum zu Bratislava. Die Kombination aus ländlichem Wohngefühl, guter regionaler Infrastruktur und der Nähe zur slowakischen Hauptstadt macht Kittsee besonders für Pendler und Familien interessant.
Kittsee verfügt über eine Bahnverbindung in Richtung Wien und Bratislava-Petržalka. Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen, Gastronomie sowie medizinische Versorgung befinden sich im Ort beziehungsweise in der näheren Umgebung. Mit dem Krankenhaus Kittsee befindet sich zudem das einzige Krankenhaus des Bezirkes Neusiedl am See direkt in der Gemeinde.
Die Adresse Schattendörfl 24 liegt in einem gewachsenen Siedlungsbereich. Aufgrund der zurückversetzten Lage des Hauptgrundstückes bietet die Liegenschaft Ruhe und Privatsphäre, ohne auf die Vorteile einer gut angebundenen Gemeinde verzichten zu müssen.
Die besonderen Vorzüge auf einen Blick
- Ca. 2.286 m² Grundstücksfläche
- Ruhige und zurückversetzte Fahnenlage
- Ca. 120 m² Wohnfläche im Bestandsgebäude
- Teilunterkellerung mit Gewölbekeller
- Ehemaliger Heurigenbetrieb
- Großzügige Garten- und Freiflächen
- Bebauungsdichte von 40 %
- Bauklasse I und II
- Offene und/oder gekuppelte Bauweise
- Interessantes Entwicklungs- und Bebauungspotenzial
- Nähe zu Bratislava und gute Verbindung nach Wien
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Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 422.000 bis 486.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.780/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus in Kittsee mit rund 120 m² Wohnfläche auf einem außergewöhnlich großen Grundstück von 2.286 m². Der Altbestand ist nach der Beschreibung deutlich erneuerungsbedürftig; positiv hervorzuheben sind die ruhige, zurückversetzte Lage, die hohe Privatsphäre sowie das große Freiflächen- und Entwicklungspotenzial des Grundstücks. Der vorhandene Gewölbekeller unterstreicht den Altbaucharakter, ist für den Marktwert aber nur von untergeordneter Bedeutung.
Als Ausgangspunkt dienten aktuelle Kaufverträge vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung mit rund 4.199 EUR/m² Wohnfläche. Dieser Wert war hier jedoch nicht unverändert übernehmbar, weil die Vergleichsobjekte den klar ausgewiesenen Sanierungsbedarf des Bestandsgebäudes voraussichtlich nicht widerspiegeln. Daher wurde ein deutlicher Abschlag für Zustand und Marktgängigkeit angesetzt. Dem gegenüber stehen Zuschläge für die außergewöhnliche Grundstücksgröße, die ruhige geschützte Lage und das dokumentierte Bebauungs- bzw. Entwicklungspotenzial. Leicht wertmindernd wirkt die Fahnenlage mit schmaler Zufahrt sowie die laut GIS eher unterdurchschnittliche infrastrukturelle Lagequalität.
Unter Abwägung dieser Faktoren ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 454.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 422.000 EUR bis 486.000 EUR.
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