Exklusives Haus mit privater Bootsanlegestelle im Segelhafen West
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Direkte Wasserlage / Bootsanlegestelle: +20% (seltene, klar premiumhafte Mikrolage mit unmittelbarem Wasserzugang und hohem Freizeitwert)
- Erstbezug / Baujahr 2020: +10% (klar über markttypischem Bestandsmix, kein absoluter Altersabzug sondern relative Qualitätsprämie)
- Hochwertige Ausstattung: +8% (freistehende Wanne, hochwertige Bäder/Armaturen, Feinsteinzeug, Parkett, elektrische Außenjalousien, Alarmanlage)
- Technische Ausstattung: +5% (Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung, Deckenkühlung, 3-fach-Verglasung)
- Garage und 2 Stellplätze: +3% (überdurchschnittliche Park- und Nebenflächenqualität)
- Grundstücksgröße leicht unter Premiumstandard: -2% (440 m² für freistehendes Haus am Wasser eher kompakt, aber noch gut nutzbar)
- GIS-/Alltagsanbindung unterdurchschnittlich: -2% (schwächere ÖV- und Nahversorgungsindikatoren, jedoch durch Wasserlage weitgehend kompensiert)
Lage
Die Lage im Segelhafen West bietet eine außergewöhnliche Verbindung aus Privatsphäre, Natur, Wassersport und guter Infrastruktur.
Das Haus liegt direkt an einem Wasserkanal nördlich des Strandbades und in unmittelbarer Nähe zum Yachtclub. Der Neusiedler See mit seinen vielfältigen Freizeitmöglichkeiten liegt somit praktisch vor der Haustüre.
Ob Schwimmen, Segeln, Surfen, Stand-Up-Paddling, Volleyball, Radfahren oder Tennis – die Möglichkeiten zur aktiven Freizeitgestaltung sind vielfältig.
Auch kulinarisch hat Neusiedl am See viel zu bieten. Nahversorger, Ärzte, Schulen, Kindergärten sowie zahlreiche Restaurants und gastronomische Angebote befinden sich in der näheren Umgebung.
Der Ortskern ist mit dem Fahrrad in etwa 5 Minuten erreichbar.
Trotz der ruhigen Lage am Wasser ist die Immobilie bestens angebunden: Ortszentrum Neusiedl am See: ca. 5 Minuten mit dem Fahrrad, Bahnhof: ca. 1,5 km, Wien: ca. 50 Minuten, Bratislava: ca. 40 Minuten mit dem Auto.
Objektinformationen
Beschreibung
Dieses hochwertige, in Massivbauweise errichtete Haus befindet sich in exklusiver Lage direkt an einem Wasserkanal nördlich des Strandbades im Segelhafen West in Neusiedl am See, in unmittelbarer Nähe zum Yachtclub.
Als Erstbezug bietet die Immobilie modernen Wohnkomfort, eine durchdachte Architektur und eine hochwertige Ausstattung. Die Süd-Ost-Ausrichtung, großzügige Fensterflächen und der unmittelbare Blick auf das Wasser schaffen eine besondere Atmosphäre und lassen Innen- und Außenbereich harmonisch miteinander verschmelzen.
Ein besonderes Highlight ist der eigene Holzsteg mit privater Bootsanlegestelle. Die Wohnfläche von insgesamt ca. 143 m² verteilt sich auf zwei lichtdurchflutete Ebenen und bietet eine großzügige und funktionale Raumaufteilung.
Erdgeschoss – ca. 62 m²
Der Eingangsbereich empfängt Bewohner und Gäste mit einem ca. 5 m² großen Vorraum inklusive Garderobe.
Der großzügige Wohn- und Essbereich bildet das Herzstück des Hauses. Eine große Schiebetüre öffnet den Raum zur überdachten Terrasse, zum Garten und weiter zum privaten Holzsteg mit Bootsanlegestelle.
Im Erdgeschoss befinden sich außerdem:
Vorraum mit Garderobe
separates WC
Waschraum
Technikraum
großzügiger Wohn- und Essbereich
überdachte Terrasse
Garten
direkter Zugang zum Holzsteg und zur Bootsanlegestelle
Obergeschoss – ca. 81 m²
Über eine stilvolle Holzstiege mit integrierten Spots gelangt man in den hellen Vorraum des Obergeschosses.
Von hier aus sind drei Schlafzimmer sowie zwei hochwertig ausgestattete Badezimmer erreichbar. Ein Badezimmer verfügt über Dusche, WC und Fenster. Das großzügige Masterbad überzeugt mit einer freistehenden Badewanne, einer Dusche, zwei Waschbecken und einem WC. Von hier besteht ein direkter Zugang zum Masterbedroom.
Der Masterbedroom wird durch eine großzügige Fensterfront geprägt. Der Blick reicht über den eigenen Garten bis zum Wasser und macht diesen Raum zu einem besonderen privaten Rückzugsort.
Hochwertige Ausstattung
Die Immobilie wurde mit besonderem Augenmerk auf Komfort, Energieeffizienz und Qualität ausgestattet.
Technik & Komfort:
Luftwärmepumpe
Fußbodenheizung
Deckenkühlung
3-fach-Wärmeschutzverglasung
elektrische Außenjalousien in allen Räumen
Insektenschutz
Alarmanlage
Rauchwarnmelder
Bewegungsmelder für die Beleuchtung im Vorraum und Obergeschoss
Innenausstattung:
hochwertige Feinsteinzeugbeläge
hochwertige Armaturen in den Bädern
freistehende Badewanne
großzügige Fensterflächen
stilvolle Holztreppe mit integrierten Spots
Massivbauweise
Die ca. 25 m² große Garage bietet ausreichend Platz und verfügt über ein elektrisches Garagentor sowie einen hochwertigen Hypoxiboden. Ein direkter Zugang von der Garage in den Garten sorgt für zusätzlichen Komfort im Alltag.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.490.000 bis 1.660.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.900/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um ein modernes Einfamilienhaus in Neusiedl am See mit 150 m² Wohnfläche bzw. 177 m² Nutzfläche, Baujahr 2020, in Erstbezugsqualität. Das Haus hebt sich deutlich vom üblichen Bestandsmarkt ab: direkte Lage am Wasserkanal, eigener Holzsteg mit Bootsanlegestelle, Süd-Ost-Ausrichtung, hochwertige Bäder, Parkett, Feinsteinzeug, Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung, Deckenkühlung, elektrische Außenjalousien sowie Garage und zusätzliche Stellplätze sprechen für ein klar überdurchschnittliches Qualitätsniveau. Die Lage ist im Alltagsprofil nicht perfekt, weil öffentliche Verkehrsanbindung und Nahversorgung laut GIS nur durchschnittlich bis schwach ausfallen; der unmittelbare Wasserbezug und die Nähe zum Segelhafen schaffen jedoch eine seltene Premium-Mikrolage mit hohem Freizeit- und Lifestylewert. Für die Wertermittlung wurde der vorhandene Durchschnittswert je m² nicht schematisch übernommen, weil der Vergleichspool sehr klein und uneinheitlich ist. Stattdessen wurde dieser Ausgangswert um nachvollziehbare Zuschläge für Wasserlage, Erstbezug und hochwertige Ausstattung angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 1.575.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 1.490.000 EUR bis 1.660.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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