Alles was man braucht! Großer Grund!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Infra: -5% (GIS-Preisanpassung und schwache Nahversorgung/ÖV im ländlichen Umfeld)
- Grundstücksgröße/Außenflächen: +8% (mit 1.527 m² deutlich überdurchschnittlich großer Grund)
- Nebengebäude/Garagen: +7% (große Garage im Untergeschoss, zusätzliche Garage, zwei große Schuppen mit hohem Nutzwert)
- Heizung/Ausstattung: +2% (Pelletsheizung als positives, aber nicht premiumhaftes Ausstattungsmerkmal)
- Zustand/Energie: -8% (Baujahr 1976 und Energieklasse F sprechen relativ zum Marktdurchschnitt für unterdurchschnittlichen technischen/energetischen Standard, ohne Hinweis auf umfassende Sanierung)
Lage
Die Immobilie liegt im idyllischen Ortsteil Raggendorf, Teil der Marktgemeinde Matzen‑Raggendorf im Bezirk Gänserndorf. Raggendorf befindet sich in der Übergangszone zwischen dem Weinviertler Hügelland und dem Marchfeld, etwa 35 km nordöstlich von Wien. Umgeben von sanften Hügeln und Weinbergen, bietet die Lage ein naturnahes Wohngefühl mit dörflichem Charme.
Objektinformationen
Beschreibung
Kurzinformation für eilige Leser
Einfamilienhaus mit ca. 118 m² Nutzfläche
Aufgeteilt in: 3 Schlafzimmer, Vorraum, Wohnessbereich, Küche mit Speis, WC, separates Bad & Schrankraum.
Großzügiges Grundstück mit ca. 1.527 m² (lt. Grundbuch)
Untergeschoss/Keller mit ca. 133 m² und direkter Zufahrt
Große Garage direkt im Untergeschoss
Zusätzliche Garage mit 2 Abstellräumen
2 großzügige Schuppen im hinteren Grundstücksbereich
Beheizung mittels Pelletsheizung
Gewölbekeller im Haus vorhanden
Widmung: Bauland Agrar
Kein Bebauungsplan – Bebauung nach den Bestimmungen der NÖ Bauordnung
Ausführliche Objektbeschreibung
Das Wohnhaus
Das Wohnhaus wurde im Jahr 1976 errichtet und befindet sich in einer ruhigen Gasse auf einem großzügigen Grundstück mit rund 1.527 m².
Über ein großes Einfahrtstor gelangt man direkt auf die Liegenschaft. Bereits im vorderen Bereich befindet sich eine kleinere Garage mit zwei zusätzlichen Abstellräumen.
Eine Besonderheit des Hauses ist das ebenerdig zur Zufahrt gelegene Untergeschoss, das mit rund 133 m² außergewöhnlich viel Platz bietet. Von hier aus gelangt man auch direkt in den Wohnbereich des Hauses.
Das Untergeschoss umfasst einen zentralen Vorraum mit Stiegenaufgang, ein gemütliches Stüberl, einen Hobbyraum, ein WC mit Dusche, eine großzügige Garage, mehrere Lager- und Abstellräume sowie den Heizraum. In der Garage befindet sich auch der Pelletstank.
Zusätzlich führt eine Tür in einen kleinen Gewölbekeller, der dem Haus einen besonderen Charakter verleiht und sich beispielsweise für Vorräte oder Weinlagerung anbietet.
Der Wohnbereich
Das Wohngeschoss ist sowohl über das Untergeschoss als auch direkt vom Garten aus erreichbar.
Ein zentraler Vorraum verbindet sämtliche Wohnräume miteinander. Vom Stiegenaufgang kommend befindet sich linkerhand der großzügige Wohn- und Essbereich. Geradeaus gelangt man in die Küche mit angrenzender Speis.
Ein separater Flur führt zu den privaten Räumlichkeiten. Hier befinden sich drei Schlafzimmer sowie ein praktischer Schrankraum.
In Richtung Gartenausgang liegen außerdem das separate WC sowie das Badezimmer mit Badewanne.
Die Raumaufteilung bietet eine klare Trennung zwischen Wohn-, Schlaf- und Nebenbereichen und eignet sich damit besonders gut für Familien oder Personen mit erhöhtem Platzbedarf.
Grundstück & Nebengebäude
Das rund 1.527 m² große Grundstück bietet viel Platz und zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten.
Im vorderen Bereich befindet sich eine zusätzliche Garage mit zwei Lagerräumen. Im hinteren Teil des Grundstücks stehen außerdem zwei großzügige Schuppen zur Verfügung:
Holzschuppen: ca. 178 m²
Teilweise massiv ausgeführter Schuppen: ca. 92 m²
Damit stehen umfangreiche Flächen für Lagerung, Werkstatt, Hobby oder andere Nutzungsmöglichkeiten zur Verfügung.
Die Kombination aus großem Grundstück, mehreren Garagen, Lagerflächen und Nebengebäuden macht diese Liegenschaft besonders interessant für Handwerker, Bastler, Selbstständige oder Familien mit hohem Platzbedarf.
Flächenwidmung & Bebauung
Die Liegenschaft ist als Bauland Agrar gewidmet.
Für das Grundstück besteht kein gesonderter Bebauungsplan. Eine mögliche weitere Bebauung richtet sich daher nach den jeweils geltenden Bestimmungen der Niederösterreichischen Bauordnung und ist im konkreten Fall mit der zuständigen Baubehörde abzuklären.
Technik & Betriebskosten
Die Beheizung sowie die Warmwasseraufbereitung erfolgen über eine Pelletsheizung. Die Wärmeverteilung erfolgt mittels Heizkörpern.
Geschätzte laufende Kosten:
Gemeindekosten (Grundsteuer, Wasser, Kanal und Bereitstellung): ca. € 396 pro Quartal
🏫 Bildungseinrichtungen
- Kindergarten: In Raggendorf gibt es einen Kindergarten, der fußläufig erreichbar ist.
- Volksschulen und Mittelschulen: Sind in den umliegenden Gemeinden Auersthal und Matzen.
🏥 Gesundheitsversorgung
- Allgemeinärzte und Fachärzte: Eine umfassende medizinische Versorgung bieten die Ärzte in der Region.
- Landesklinikum Mistelbach-Gänserndorf: Dieses ist in ca. 30 Autominuten erreichbar.
🛍️ Nahversorgung
In Raggendorf selbst gibt es derzeit keine Filialen von großen Supermarktketten wie BILLA, BIPA oder PENNY. Die nächstgelegenen Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in den umliegenden Gemeinden, die mit dem Auto oder mit dem Fahrrad in wenigen Minuten erreichbar ist:
- BILLA: Filiale in der Reyersdorferstraße 6, Matzen.
- SPAR: Filiale in der Hauptstraße 79, Auersthal
- HOFER: Filiale in der Bodenzeile 2, Gänserndorf.
🚍 Öffentlicher Verkehr
Busverbindungen:
- Linie 520: Verbindet Raggendorf mit Deutsch-Wagram, weiter nach Wien Aderklaaer Straße (U1) und weiteren Haltestellen in der Umgebung.
- Linie 530: Fährt zwischen Gänserndorf, über Raggendorf, nach Wolkersdorf.
- Linie 535: Bedient die Strecke zwischen Gänserndorf über Raggendorf nach Mistelbach.
Aktuelle Fahrpläne und Verbindungen sind über den Verkehrsverbund Ost-Region (VOR) abrufbar: www.vor.at
Bahnverbindungen:
- S1 (Deutsch-Wagram, Gänserndorf): fährt über Wien Süßenbrunn – Floridsdorf – Praterstern bis Wien Meidling.
- S2 (Wolkersdorf): Verbindung über Wien Floridsdorf – Praterstern – Hauptbahnhof bis Mödling.
Damit sind regelmäßige und zuverlässige Pendelverbindungen nach Wien und in die Region gewährleistet.
🚗 Auto-Anbindung:
- Die Wiener Stadtgrenze ist in ca. 40 Minuten erreichbar.
- Der Anschluss an die B7 (Brünner Straße) und L6 sorgt für gute regionale und überregionale Anbindung.
🌳 Besonderheiten & Freizeit
Raggendorf bietet eine hohe Lebensqualität und eine familiäre Atmosphäre, die sich in der freundlichen Nachbarschaft widerspiegelt. Die malerische Landschaft lädt zu ausgedehnten Spaziergängen und Fahrradtouren ein, während die nahegelegenen Wälder und Wiesen zum Entspannen und Erholen einladen. Hier finden Sie die perfekte Balance zwischen ländlicher Idylle und urbanem Lebensstil.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 332.000 bis 406.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.130/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein Einfamilienhaus in Raggendorf mit 118 m² Nutzfläche, rund 133 m² Keller, großem Garagenbereich und einem außergewöhnlich großen Grundstück von 1.527 m². Das Haus stammt aus dem Jahr 1976 und bietet mit zusätzlicher Garage, mehreren Abstellräumen, zwei großen Schuppen und Gewölbekeller einen überdurchschnittlichen Nutzwert, insbesondere für Familien, Handwerker oder Personen mit Platzbedarf. Positiv ist auch die Pelletsheizung. Gegen den Wert sprechen jedoch der nur mäßige energetische Standard mit Energieklasse F sowie die eher einfache ländliche Infrastruktur.
Die Wertermittlung wurde vom marktüblichen Durchschnittspreis vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung abgeleitet. Dieser Ausgangswert wurde anschließend um die konkret erkennbaren Besonderheiten des Hauses angepasst: Zuschläge für das große Grundstück und die umfangreichen Nebengebäude, Abschläge für die schwächere Lagequalität im Sinne von Nahversorgung und öffentlicher Anbindung sowie für den unterdurchschnittlichen energetischen Zustand. Insgesamt ergibt sich damit ein leicht über dem lagebereinigten Referenzwert liegender Marktwert.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher rund 369.000 EUR. Eine plausible Wertspanne liegt bei etwa 332.000 EUR bis 406.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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