Erstbezug !! Traumhafte Doppelhaushälfte , Wohnkeller mit Garten und 2 Stellplätzen!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug/Neubauzustand: +10% (klar über markttypischem Durchschnitt, da neu errichtet und bezugsfertig)
- Moderne Haustechnik: +4% (Luftwärmepumpe und Fußbodenheizung ausdrücklich genannt)
- Ausstattung/Stellplätze: +4% (zwei überdachte Carport-Stellplätze, elektrisches Schiebetor, Wallbox-Vorbereitung, Gartenhaus mit Strom)
- Wohnkeller-Nutzwert: +5% (voll ausgebauter Wohnkeller mit Dusche/WC-Anschlüssen und flexibler Nutzbarkeit)
- Mikrolage: +5% (ruhige Sackgassenlage im Ortszentrum mit guter Infrastruktur und kurzer Distanz zur Badnerbahn)
- Grundstücksgröße/Außenflächen: -2% (für eine Doppelhaushälfte funktional, aber mit 263 m² Grund und 75 m² Garten eher kompakt)
Lage
Guntramsdorf – Wohnen in Top-Lage mit perfekter Anbindung
Guntramsdorf vereint naturnahes Wohnen mit ausgezeichneter Nähe zur Stadt. Die Wiener Innenstadt, Baden, Mödling und die Shopping City Süd sind dank hervorragender Verkehrsanbindung sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln (Bus, Schnellbahn, Badnerbahn, Aspangbahn) rasch erreichbar. Gleichzeitig profitieren Sie von der Ruhe und hohen Lebensqualität einer gewachsenen Weinbau-Gemeinde mit hervorragender Infrastruktur.
Das Haus befindet sich direkt im Ortszentrum, äußerst ruhig gelegen am Ende einer Sackgasse. In unmittelbarer Umgebung und zu Fuß erreichbar befinden sich Ärzte, Apotheke, Banken, Kindergärten, Schulen (VS, MS, AHS, Musikschule), Supermärkte, Bäckereien, Cafés, Heurigen und Restaurants, Sport- und Freizeitanlagen sowie Badeteiche.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
•Luft-Wärmepumpe
•Fußbodenheizung
•Echtholz-Fertigparkett und hochwertige Fliesenböden
•Alu-Kunststoff-Fenster mit 3-fach-Isolierverglasung
oU-Wert (Fenster) ca. 0,96 W/m²K
oinnen und außen bündig
oSicherheitsverglasung gemäß gesetzlichen Vorgaben, insbesondere bei raumhohen Elementen
oFarbe: innen weiß, außen anthrazit eloxiert
•Elektrische Raffstores im Erdgeschoss (Südwestseite)
•Elektrische Außenrollos im Obergeschoss
•Badezimmer mit Dusche und Badewanne
•Voll ausgebauter Wohnkeller (Fußbodenheizung, alle Installationen) vorhanden
Beschreibung
Die großzügige Wohnfläche verteilt sich auf drei lichtdurchflutete Zimmer und bietet eine gelungene Kombination aus zeitgemäßem Design, offener Bauweise und behaglichem Wohnkomfort. Ob Familie, Paar oder Einzelperson – diese Immobilie passt sich flexibel unterschiedlichen Wohnbedürfnissen an. So können etwa die beiden größeren der drei Zimmer bei Bedarf einfach geteilt werden, wodurch insgesamt bis zu fünf Zimmer im Erdgeschoß und Obergeschoß möglich sind.
Die durchdachte Raumaufteilung umfasst zwei Badezimmer sowie zwei WCs und gewährleistet ein hohes Maß an Alltagskomfort. Hochwertige Materialien und moderne Haustechnik schaffen ein stilvolles Ambiente mit Wohlfühlcharakter. Alle Leitungen für Highspeed-Internet, eine Klima-Anlage und auch für Photovoltaik sind bereits verlegt, sodass eine dbzgl. Ausstattung auf Wunsch problemlos und kostengünstig möglich ist.
Zusätzlich verfügt das Objekt über einen voll ausgebauten Wohnkeller. Dieser besteht aus zwei großen, getrennt begehbaren Räumen, die bei Bedarf ebenfalls auf bis zu vier Räume aufteilbar sind. Ideal für großzügige Hobby-Räume, einen Weinkeller, eine Sauna- und Spa-Landschaft, oder ein Gästezimmer mit eigener Dusche/WC. Alle dafür notwendigen Elektroinstallationen, Zu- und Abflüsse sind ebenfalls bereits vorhanden.
Der kleine, äußerst pflegeleichte Garten lädt zum Entspannen und Verweilen ein. Genießen Sie warme Tage beim Grillen mit Freunden auf der großzügigen Terrasse im Grünen, oder ruhige Stunden mit Blick auf die Weinberge auf einer weiteren großen Terrasse im ersten Stock. Ein Biohort-Gartenhaus mit Licht- und Stromanschluss kann als kleine Werkstätte, sowie zum sicheren Verstauen und Laden von E-Bikes genutzt werden. Das Gartenhaus ist in das EVVA-Schlüsselsystem des Hauses integriert.
Zwei überdachte Carport-Stellplätze sowie ein weiterer Gäste-Parkplatz direkt vor dem Haus, mit großem, fernbedienbaren elektrischem Schiebetor sorgen für komfortables Parken. Eine Starkstromsteckdose sowie eine Wallbox-Vorbereitung zum Laden von Elektro-Autos sind ebenfalls vorhanden.
Alle Angaben sind ohne Gewähr; Irrtümer und Fehler vorbehalten.
Die Fotos und Texte wurden teilweise mit KI bearbeitet und können vom tatsächlichen Zustand abweichen; Bildrechte © Friends Immobilien®.
Der Kaufpreis versteht sich als Richtpreis und kann variieren. Ein verbindlicher Preis entsteht erst durch ein schriftliches Kaufanbot, das von der Verkäuferin gegengezeichnet wird.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig und es besteht ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zum Eigentümer.
Gerne übermitteln wir Ihnen nach Angabe Ihrer vollständigen Kontaktdaten weitere Unterlagen und Bilder.
Das Exposé wird nach Erhalt Ihrer Daten automatisch innerhalb weniger Minuten versendet – bitte prüfen Sie auch Ihren Spam‑Ordner.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich auch telefonisch zur Verfügung.
Ich freue mich auf Ihre Anfrage und Kontaktaufnahme.
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Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 650.000 bis 730.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.650/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine neu errichtete Doppelhaushälfte in Guntramsdorf mit 95,74 m² Wohnfläche und insgesamt 148,17 m² Nutzfläche inklusive voll ausgebautem Wohnkeller. Das Haus präsentiert sich als Erstbezug und hebt sich durch moderne Ausstattungsmerkmale wie Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung, zwei Badezimmer, zwei überdachte Carport-Stellplätze, elektrisches Schiebetor sowie vorbereitete Infrastruktur für Klima, Photovoltaik und E-Mobilität positiv vom Durchschnitt ab. Auch der Wohnkeller ist wertrelevant, weil er bereits hochwertig nutzbar und flexibel teilbar ist.
Die Lage ist insgesamt gut bis sehr gut einzuschätzen: ruhige Sackgasse im Ortszentrum, sehr gute Nahversorgung, Schulen und öffentliche Anbindung in kurzer Distanz. Das spricht für eine überdurchschnittliche Mikrolage innerhalb des lokalen Marktes. Leicht wertdämpfend wirkt nur, dass Grundstück und Garten eher kompakt ausfallen.
Ausgangspunkt der Bewertung war der durchschnittliche lokale m²-Wert vergleichbarer Doppelhaushälften. Dieser Referenzwert erschien hier jedoch zu niedrig, weshalb er nur als grobe Untergrenze verwendet wurde. Aufgrund des klar belegten Neubauzustands, der modernen Technik, des ausgebauten Kellers und der guten Mikrolage wurde ein höherer m²-Ansatz angesetzt.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 689.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von 650.000 EUR bis 730.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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