Sanierungsbedürftige Wienerwald-Villa mit 2 Wohnungen - Grenze zu Rodaun
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Wohnumfeld: +6% (ruhige, gepflegte Wohngegend nahe Weingärten, Heide und Wienerwald; GIS-Preisanpassung positiv)
- Grundstücksgröße: +5% (817 m² für die Lage gut nutzbar und überdurchschnittlich attraktiv für Einfamilienhaus/Villencharakter)
- Wintergarten-/Ausbaupotenzial/Altbaucharme: +2% (Wienerwald-Villenstil mit nicht kopierbarem Charakter und zusätzlichem Entwicklungspotenzial, jedoch nur moderat angesetzt)
- Zustand/Sanierungsbedarf: -18% (Makler nennt ausdrücklich Generalrenovierung; linke Einheit aus den 70er Jahren, Dachboden Rohzustand, Energieklasse F)
- Teilweise bereits erneuerte Installationen: +4% (Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen in einem Wohnungsteil bereits gemacht, reduziert einen Teil des Sanierungsaufwands)
Lage
Lage:
- Der Bus 60A und die Linie 60 nahe
- Supermärkte und Apotheke ca. 600m
- Kindergarten uns alle Schultypen unter 1km Entfernung
Direkte Umgebung:
- Engelbert Schliemann Park ca. 169 m
- Perchtoldsdorfer Heide, Weingärten
- Wienerwald, Heurige
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese Liegenschaft befindet sich einer ausgezeichneten Lage, eine sehr ruhige und gepflegte Wohngegend an der Grenze von Perchtoldsdorf zu Liesing.
Ein paar Schritte die Straße hinauf und schon sind Sie Mitten in den Weingärten, erholsam und idyllisch. Hier liegt Ihnen Perchtoldsdorf zu Füßen mit seiner Burg, der Heide und den herrlichen Heurigen. In die andere Richtung sind Sie schnell in Wien-Liesing, mit Straßenbahnanschluss, den Geschäften der nahen Ketzergasse und auch nicht weit weg vom Einkaufszentrum Riverside.
Das Haus wurde im Stil der Wienwaldvillen ca. im Jahr 1923 ziegelmassiv erbaut.
Es eignet sich für eine große Familie, auch ideal für zwei Familien, die neben einander wohnen möchten z.B. Geschwister, oder Eltern. Eine weitere ideale Variante wäre eine Untervermietung um Gewinnbringend zu investieren.
Sie können im EG zwei Wohnungen mit Wintergarten errichten und im DG eine weitere Wohnung.
So wohnen Sie mit viel Charme im Villenstil, das ist immer gefragt und nicht kopierbar, ein Alleinstellungsmerkmal. Allerdings müssen Sie schon mit einer Generalrenovierung rechnen. Wobei die rechte untere Wohnung zu Ihren Gunsten bereits relativ weit renoviert wurde. Es wurden bereits die Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen gemacht, also der teure Teil einer Renovierung.
Das Haus ist relativ groß, trotzdem haben Sie genügend Grün, um zu jeder Wohnung einen netten Gartenbereich zu schaffen. Relaxen Sie in Ihrem Garten mit blühenden Büschen, Loungegarniture, Griller und Liegestühlen.
Auch ein Abriss und Neubau ist möglich, gestalten Sie Ihr eigenes Haus, auch 2 Reihenhäusern, oder ein Doppelhaus gehen sich aus.
Eckdaten:
Bebaute Grundfläche Gebäude lt. Grundbuch derzeit 265m²
Grundstücksfläche lt. Grundbuch: 817m²
Gartenfläche lt. Grundbuch: 552m²
Flächenwidmung lt. Flächenwidmungsplan: BW 0,5; offene Bauweise, 9m
0,5 bedeutet die Bebauungsdichte, das heißt es sind max. 408m² erlaubt für das gesamte Bauvorhaben, also alle Ebenen gemeinsam!.
Im Erdgeschoss sind zwei spiegelgleiche Wohnungen, je ca. 89,79m² und je ca. 12m² Wintergarten. Bei der rechten Wohnung wurde schon relativ viel renoviert, die linke stammt aus den 70er Jahren.
Der Dachboden ist im Rohzustand, kann aber ausgebaut werden.
Das Haus ist teilunterkellert.
Einmal- und Nebenkostenübersicht:
Maklerhonorar: 3% zzgl. 20% MwSt.
Grundbuchseintragungsgebühr: 1,1%
Grunderwerbsteuer: 3,5%
Ablöse: Keine
Gerne senden wir Ihnen unser ausführliches Expose und Ihren Zugang zur 360° Tour.
Rufen Sie uns an und vereinbaren Sie Ihren persönlichen Besichtigungstermin mit Herrn Christopher Reischel, MBA unter 0664 851 88 28.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 830.000 bis 952.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.960/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine sanierungsbedürftige Wienerwald-Villa aus etwa 1923 in Perchtoldsdorf an der Grenze zu Rodaun. Das Haus bietet rund 179,6 m² Wohnfläche, 6 Zimmer, einen teilweisen Keller und ein für die Lage attraktives Grundstück mit 817 m². Positiv hervorzuheben sind der charaktervolle Villenstil, die ruhige Wohnlage nahe Weingärten und Wienerwald sowie das Entwicklungspotenzial durch die bestehende Struktur und den Rohdachboden. Gleichzeitig ist der Zustand klar wertrelevant: Laut Beschreibung ist mit einer Generalrenovierung zu rechnen, auch wenn in einem Teilbereich Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen bereits erneuert wurden.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung abgeleitet. Dieser Ausgangswert wurde anschließend um die konkreten Objektmerkmale angepasst. Werterhöhend wirken vor allem die gute Mikrolage und die Grundstücksgröße; wertmindernd wirkt der erhebliche Sanierungsbedarf. Insgesamt gleichen sich diese Faktoren weitgehend aus, sodass der Wert nur leicht unter dem rechnerischen Durchschnitt vergleichbarer Häuser liegt.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher rund 891.000 EUR. Als realistische Marktspanne sehe ich etwa 830.000 EUR bis 952.000 EUR. Das entspricht einem angesetzten Preis von rund 4.960 EUR pro m² Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.