Charmantes Einfamilienhaus mit Kamin, Südterrasse und Garten in ruhiger Wohnlage
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/GIS: -5% (unterdurchschnittlicher GIS-Score, eingeschränkte Nahversorgung, nur einfache ÖV-Anbindung)
- Grundstück/Garten: +4% (600 m² Grund mit gepflegtem Garten und südseitiger Terrasse als solider Außenwert)
- Garage: +3% (separate Garage samt Geräteabstellraum laut Beschreibung)
- Ausstattung/Kamin: +2% (offener Kamin als wohnwertsteigerndes Ausstattungsmerkmal)
- Zustand: -3% (nur als gepflegt beschrieben, keine Hinweise auf hochwertige Sanierung oder Neuwertigkeit)
- Energie/technischer Standard: -6% (Energieklasse E, HWB 185 spricht relativ zum Markt für schwächeren energetischen Standard)
- Nutzwert obere Ebene: -7% (obere Ebene mit Raumhöhe unter 2,5 m, daher gegenüber vollwertiger Wohnnutzfläche relativ eingeschränkt)
Lage
Breitenfurt-Ost
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Beschreibung
Highlights des Hauses
Großzügiges Wohnzimmer mit offenem Kamin
Familienfreundliche Raumaufteilung auf zwei Ebenen
Voll unterkellert mit mehreren Stauräumen
Separate Garage
Objektbeschreibung
Dieses charmante Einfamilienhaus befindet sich in einer ruhigen Wohnlage von Breitenfurt-Ost und eignet sich aufgrund seiner großzügigen Raumaufteilung ideal für Familien. Die Liegenschaft umfasst rund 130 m² Wohnfläche sowie einen voll unterkellerten Bereich, in dem sich die Pelletsheizung befindet.
Die untere Ebene bietet einen weitläufigen Vorraum, von dem aus alle Räume zentral begehbar sind: zwei Zimmer, ein großes Wohnzimmer mit offenem Kamin, eine anschließende Wohnküche, ein Badezimmer mit Badewanne sowie ein separates WC.
Über eine Holz-Wendeltreppe gelangt man auf die Galerie der oberen Ebene mit rund 40 m². Hier befinden sich ein weiteres Zimmer, ein zweites Badezimmer mit Badewanne sowie ein separates WC. Die Raumhöhe der oberen Ebene unterschreitet 2,5 m.
Vom Wohnzimmer aus betritt man die südseitige Terrasse, die direkt in den gepflegten Garten mit schönem Baumbestand führt.
Ausstattung
Wohnküche mit Geschirrspüler, Herd, Backrohr, Mikrowelle und doppelseitigem Kühlschrank
Zwei Bäder, jeweils mit Badewanne
Zwei separate WCs
Pelletsheizung
Laminat- und Fliesenböden
Voll unterkellert (vier Stauräume)
Separate Garage (2,8 m × 5,6 m = 16 m²) plus Geräteabstellraum
Infrastruktur:
Die Liegenschaft ist gut an den öffentlichen Verkehr angebunden. Die Buslinie 254 ist in wenigen Gehminuten erreichbar. Kindergarten und Volksschule liegen rund drei Minuten mit dem Auto entfernt, ein Supermarkt etwa fünf Minuten.
Über die Buslinie 254 besteht eine direkte Anbindung nach Wien-Liesing, einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt im Süden Wiens. Dort stehen zahlreiche weitere Anschlüsse zur Verfügung:
S-Bahn: S1, S2, S3, S4, S60, S80 – schnelle Verbindungen ins Stadtzentrum und in den Süden
Regionalzüge: Richtung Wiener Neustadt, Mödling, Baden u.a.
Buslinien: 60A, 61A, 62A, 64A – Anbindung an Atzgersdorf, Alterlaa, Meidling und Vösendorf
U6-Anschluss über die S-Bahn (Umstieg in Meidling oder Philadelphiabrücke)
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 620.000 bis 690.000
- Schätzwert pro m²
- € 2.550/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein gepflegtes Einfamilienhaus in Breitenfurt-Ost mit rund 130 m² Wohnfläche, zusätzlicher Galerieebene, voll unterkellertem Bereich, südseitiger Terrasse, Garten und separater Garage. Für Familien ist die Raumaufteilung grundsätzlich gut nutzbar; positiv wirken auch zwei Bäder, der offene Kamin und die Pelletsheizung. Auf der anderen Seite ist zu berücksichtigen, dass die obere Ebene wegen einer Raumhöhe unter 2,5 m nicht dieselbe Qualität wie vollwertige Hauptwohnfläche hat. Ebenfalls wertmindernd ist der eher schwache energetische Standard mit Energieklasse E.
Die Lage ist als ruhige Wohnlage einzuschätzen, jedoch nicht als Premiumlage. Die Busanbindung ist brauchbar, die Nahversorgung und allgemeine Standortqualität sind laut Lageprofil eher unterdurchschnittlich. Deshalb war ein Abschlag gegenüber dem durchschnittlichen Referenzwert vergleichbarer Verkäufe sachgerecht.
Ausgehend vom durchschnittlichen Marktwert vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung wurde der Wert über relative Zu- und Abschläge abgeleitet: Zuschläge für Garten, Terrasse, Garage und Kamin, Abschläge für Lage, Energieeffizienz, nur gepflegten statt sanierten Zustand und die eingeschränkte Nutzbarkeit der oberen Ebene. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 656.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von 620.000 EUR bis 690.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.