2391 Kaltenleutgeben | Haus mit Nebengebäuden | Sonnige Lage im Ortskern | großes Ausbaupotenzial
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Modernisierter Zustand: +6% (laut Beschreibung liebevoll renoviert, modernisiert und zeitgemäß gestaltet)
- Luftwärmepumpe/Kamin/solide Haustechnik: +3% (über markttypischer Ausstattungsnutzen laut Ausstattungsliste)
- Sonnige Süd-Ausrichtung und Ausblick: +5% (klar belegte Mikrolage- und Aussichtsvorteile)
- Großes Grundstück mit 1.029 m² und Nebengebäuden: +6% (überdurchschnittliche Außenflächen und Zusatznutzen)
- Ortskern-/Hauptstraßenlage: -4% (keine ruhige Premium-Wohnlage, potenziell mehr Frequenz/Immission)
- Schwacher energetischer Standard/HWB 362: -4% (gegenüber markttypisch modernisierten Häusern wertmindernd)
Lage
Kaltenleutgeben liegt im Bezirk Mödling, grenzt direkt an Wien und ist als "Perle des Wienerwaldes" bekannt. Kaltenleutgeben gilt als eine beliebte, lebenswerte, naturnahe und familienfreundliche Gemeinde.
Die Infrastruktur des Ortes ist ausgezeichnet, neben Nahversorgern, Kindergarten, Volksschule und Gastronomie ist auch ein umfangreiches Sport- und Freizeitangebot gegeben. Zudem gibt es eine sehr gute Busanbindung mit kurzen Intervallen zum Liesinger Bahnhof und zum Einkaufszentrum "Riverside". Vom Bahnhof Liesing ist eine große Auswahl an weiteren öffentlichen Verbindungen, die in alle Richtungen führen, vorhanden.
Kaltenleutgeben liegt im engen Tal der „Dürren Liesing“ im Herzen des Wienerwaldes und ist ein beliebtes Naherholungsgebiet mit zahlreichen Wanderwegen und Erholungsmöglichkeiten im Naturpark Föhrenberge. Schon um die Jahrhundertwende war Kaltenleutgeben ein weltberühmter Kurort, wo auch Kaiserin Sissi oder der weltberühmte Erzähler Mark Twain gerne verweilten.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Beschreibung
Zum Verkauf gelangt eine Liegenschaft direkt im Ortskern und in sonniger Lage von Kaltenleutgeben.
Das Haupthaus wurde vor einigen Jahren liebevoll renoviert und präsentiert sich im charmanten, charakterstarken wie modernen Design. Gesamt verfügt das Haus über eine Fläche von etwa 200 m². Zusätzlich befinden sich mehrere Nebengebäude in erhöhter Plateaulage am Grundstück. Die Hangneigung ist mit Stützmauern versehen. Rückwärtig ist das Grundstück idyllisch bewachsen, dahinter liegen Waldflächen.
Besonders zu betonen ist der zauberhafte Ausblick und die sonnige, südseitige Ausrichtung.
Durch die Widmung BW 35 g und 75 g I II ergibt sich ein erhebliches Erweiterungspotenzial. Eine Wohnnutzfläche von gesamt 980 m² könnte vorbehaltlich der Zustimmung der Gemeinde (dzt. Bausperre) erreicht werden.
Das Objekt eignet sich hervorragend für eine private Nutzung als auch als Bauträgerprojekt.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 541.000 bis 635.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.080/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein Einfamilienhaus im Ortskern von Kaltenleutgeben mit rund 191 m² Wohn-/Nutzfläche auf einem für die Lage großzügigen Grundstück von 1.029 m². Das Haus ist ein historischer Bestandsbau, wurde laut Beschreibung jedoch liebevoll renoviert und präsentiert sich in modernisiertem Zustand. Positiv wirken außerdem die Luftwärmepumpe, der Kamin, mehrere Nebengebäude, die sonnige Süd-Ausrichtung sowie der ausdrücklich erwähnte Ausblick. Diese Merkmale heben das Objekt gegenüber einem durchschnittlichen Haus im Vergleichspool an.
Die Lage ist insgesamt gut einzuschätzen: Nahversorgung, Schule, Kindergarten und Bus sind im Ort gut erreichbar, zugleich besteht ein starker Grünraumbezug. Nicht als volle Premiumlage zu werten ist jedoch die Situierung an der Hauptstraße bzw. im Ortskern, was gegenüber einer besonders ruhigen Wohnlage leicht abschlägig zu berücksichtigen ist. Ebenfalls dämpfend wirkt der schwache Energiekennwert.
Ausgehend vom durchschnittlichen Vergleichswert von 2.746 EUR/m² wurde daher ein moderater Zuschlag angesetzt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von rund 588.000 EUR, entsprechend etwa 3.080 EUR/m². Die sachverständige Wertspanne liegt bei rund 541.000 EUR bis 635.000 EUR. Damit liegt das Objekt über dem reinen Durchschnitt, aber noch in einem nachvollziehbaren Rahmen für die konkrete Ausprägung des Hauses.
Ausstattung und Eigenschaften
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