Familienhaus mit herrlichem Pool, großzügigem Garten bei Ebreichsdorf!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Pool/Außenanlagen: +7% (8x4 m Salzwasserpool, großzügige Terrasse mit Pavillon, aufwendig gestalteter Garten laut Beschreibung)
- Grundstücksgröße: +5% (für die Lage überdurchschnittlich großes Grundstück mit 1.007 m²)
- Ausstattung/Technik: +5% (3-fach Verglasung, elektrische Außenrollläden, Wärmedämmverbundsystem, Vorbereitung E-Ladestation)
- Zustand/Sanierung relativ: +6% (umfangreiche Teilsanierungen ab 2021/2025, Abdichtung/Kellermaßnahmen und Energieverbesserungen, daher über markttypischem Bestand)
- Garage/Stellmöglichkeit: +2% (Garage und zusätzlicher Autoabstellplatz)
- Mikrolage/GIS: -2% (GIS-adjustiert leicht unterdurchschnittliche Lagequalität, keine Premiumadresse ableitbar)
- Restfertigstellung: -2% (einige wenige Arbeiten im Innenbereich laut Beschreibung noch nicht fertiggestellt)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Beschreibung
Familienhaus mit herrlichem Pool und großzügigem Garten bei Ebreichsdorf!
Es handelt sich um ein schön gelegenes, ca. 155m² großes Einfamilienhaus mit 5 Zimmer, zuzüglich Kellerräume , Garage, Abstellräumen, somit gesamten ca. 254m² Nutzfläche, eingebettet auf einem ca. 1007m² großen Grundstück, in einem amtosphärisch aufwendig gestalteten Gartenbereich mit einem 4.8m großen Pool mit Salzwasseranlage in Unterwaltersdorf - ca. 2km entfernt von Ebreichsdorf, mit seiner ausgezeichneten Infrastruktur und öffentlicher Verkehrsanbindung nach Wien. Das Haus - ursprüngliches Baujahr 1961, erweitert ab 2012, wurde aufwendig bis 2025 saniert und umfasst:
Erdgeschoss ca. 117m²:
- Windfang- Eingang
- Vorraum zentral
- Küche mit Ausgang zum Garten und Abstellraum
- Schlafzimmer ca. 17m²
- großzügiges Wohnesszimmer ca. 34m²
- Wirtschaftsraum
- Gästetoilette
- Bad mit Dusche, Wanne, Waschbecken, Toilette, Fenster
- Gang mit Stiegenaufgang ins Obergeschoss
Obergeschoss ca. 37m² zuzüglich Abstellräumen:
- Zimmer ca. 20m²
- Zimmer ca. 16m² mit Ausgang auf das gartenseitige Dach
- Stauräume
Keller ca. 50m²:
- Lagerräume
- Technikraum
Grundstück ca. 1007m²:
- Garten mit 8x4 Salzwasserpool
- Terrasse großzügig mit offenem Pavillon
- Beete für Blumen und Kräuter
- Garage ca. 30m²
- Abstellraum
- Abstellraum
- Autoabstellplatz
Das Haus verfügt über eine Gaszentralheizung, Fenster 3-fach Verglasung, elektrische Außenrollläden unterputz, Wärmedämmverbundsystem, 16m Hochbeete, 8x4m Pool mit Salzwasseranlage und integrierter Liegeplatz (2021), Vorbereitung für Ladestation Elektroauto, Energieverbesserungsmaßnahmen 2021
Die gesamten Kellerwände im Außenbereich wurden freigelegt, verspachtelt, mit Botament Reaktivabdichtung 2K RD2 The Green komplett abgedichtet, mit Capatect Sockeldämmplatten 1000x500x100mm Isoliert, anschließend mit einer Noppenbahn verkleidet und zum Schluss noch mit einem Drainagerohr DN100 versehen welches in einen extra Sickerschacht mündet und mit Rollschotter aufgefüllt, um Regenwasser von den Kellerwänden komplett fern zu halten.
Der Dachstuhl wurde aufgedoppelt um eine Isolierung von knapp 30cm zu realisieren mit anschließenden glasierten Tondachziegeln, die Elektrik komplett, die Wasserleitungen und die Heizung wurde komplett erneuert, ein Festbrennstoffkessel steht im Keller zusätzlich zur Gasheizung.
Die Pooltechnik wird mit einem energiesparenden FU im 24/7 Betrieb versorgt und auch für die Pooltemperatur kann die Wärmepumpe per App gesteuert werden.
Einige wenige Arbeiten, die vor Allem beispielsweise die bessere Optik im Innenbereich des Windfangs betreffen, sind nicht ganz fertig gestellt.
Mit öffentlichen Verkehrsmitteln -Rex 92 bzw. S60- ist man von Ebreichsdorf in ca.15 Minuten bzw. 23 Minuten in Wien Meidling - laut Fahrplan.
Für weitere Fragen bzw. zur Vereinbarung eines eventuellen Besichtigungstermins, steht Ihnen Herr Markus Schafroth gerne unter +43 676 341 86 91 zur Verfügung.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 676.000 bis 778.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.690/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus in Unterwaltersdorf mit 155 m² Wohnfläche, insgesamt 254 m² Nutzfläche und einem für die Lage sehr großzügigen Grundstück von 1.007 m². Das Haus stammt ursprünglich aus 1961, wurde aber laut Unterlagen erweitert und in den letzten Jahren in wesentlichen Bereichen teilsaniert. Positiv ins Gewicht fallen insbesondere die 3-fach verglasten Fenster, elektrische Außenrollläden, Wärmedämmung, die sanierten Kelleraußenwände, die Garage sowie der aufwendig gestaltete Garten mit 8x4 m Salzwasserpool und Terrasse mit Pavillon. Kleinere noch nicht fertiggestellte Innenarbeiten mindern den Eindruck eines vollständig abgeschlossenen Sanierungszustands leicht.
Die Lage ist für Familien gut brauchbar, mit Bahnverbindung Richtung Wien und guter Grünraumnähe. Sie ist jedoch nach den vorliegenden Standortdaten keine ausgesprochene Premiumlage; Nahversorgung und Gesundheitsinfrastruktur sind eher durchschnittlich bis leicht schwächer.
Ausgehend vom durchschnittlichen Marktwert ähnlicher Einfamilienhäuser in der Umgebung von rund 3.876 EUR/m² wurde das Objekt wegen seiner überdurchschnittlichen Außenanlagen, Grundstücksgröße, Ausstattung und Sanierungsqualität nach oben angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 727.000 EUR. Eine angemessene Wertspanne liegt bei etwa 676.000 EUR bis 778.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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