Einzigartige Seelage auf Eigengrund – Seehaus mit privatem Steg und großem Potenzial nahe Wien!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Direkter Seezugang / privater Badesteg / unverbaubarer Seeblick: +18% (seltene, klar premiumrelevante Mikrolage, im KV-Pool sehr wahrscheinlich nicht abgebildet)
- Terrasse direkt am Wasser und hochwertiger Außenbezug: +4% (überdurchschnittliche Aufenthaltsqualität im Außenbereich)
- Eigengrund in Seelage: +5% (bei Seeobjekten besonders wertrelevant, da kein Pachtgrund und langfristig knappe Angebotslage)
- Gepflegter Garten und Carport/Stellplatz: +2% (leichter Mehrwert, aber nicht außergewöhnlich)
- Ausstattung überwiegend dem Baujahr entsprechend / Modernisierungsbedarf: -8% (Innenausstattung nicht neuwertig, zeitgemäße Erneuerungen naheliegend)
- GIS-Lageprofil unterdurchschnittlich hinsichtlich Infrastruktur/ÖV: -3% (schwächere Alltagslage trotz starker Seemikrolage)
Lage
Diese Lage spricht für sich: Münchendorf liegt im südlichen Wiener Umland und bietet eine attraktive Kombination aus Ruhe, Natur und guter Erreichbarkeit. Wien, die SCS, Laxenburg, Mödling sowie die wichtigsten Verkehrsachsen sind rasch erreichbar. Damit eignet sich die Liegenschaft sowohl als ganzjähriger Hauptwohnsitz als auch als Rückzugsort für Menschen, die die Nähe zur Stadt mit einem außergewöhnlichen Lebensgefühl am See verbinden möchten.
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Dieses Einfamilienhaus auf am Babenbergersee II bietet eine seltene Gelegenheit für alle, die von einem Zuhause direkt am Wasser träumen und gleichzeitig die Nähe zu Wien nicht missen möchten. Die Liegenschaft befindet sich auf Eigengrund, verfügt über einen privaten Seezugang samt eigenem Steg und vereint damit genau jene Merkmale, die in dieser Lage nur äußerst selten verfügbar sind.
Das Haus präsentiert sich in gepflegtem, jedoch dem Alter entsprechend modernisierungsbedürftigem Zustand. Genau darin liegt auch der besondere Reiz dieser Immobilie: Hier erwerben Sie nicht nur ein Haus in außergewöhnlicher Lage, sondern auch die Möglichkeit, ein bestehendes Seehaus nach eigenen Vorstellungen zu modernisieren, weiterzuentwickeln und langfristig aufzuwerten.
Im Erdgeschoss befinden sich ein Vorraum, zwei Zimmer, eine Küche, ein Badezimmer, ein separates WC, ein Abstellraum sowie der Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zur Terrasse und zum Garten. Der Wohnbereich überzeugt durch seine angenehme Raumhöhe, die warme Holzoptik und vor allem durch den Blick Richtung See.
Das ausgebaute Dachgeschoss bietet eine besonders attraktive zusätzliche Nutzungsmöglichkeit und eignet sich ideal als privater Masterbereich. Durch die vorhandene Raumstruktur lassen sich hier ein Schlafbereich, ein eigenes Badezimmer, ein Schrankraum sowie ein integrierter Homeoffice-Bereich sehr gut miteinander verbinden. Damit entsteht ein separater Rückzugsbereich, der Wohnen, Arbeiten und Privatsphäre auf einer Ebene vereint.
Der Außenbereich ist das absolute Highlight der Liegenschaft: Die Terrasse und der Garten führen direkt zum Wasser. Der private Steg ermöglicht den unmittelbaren Zugang zum See – ob zum Schwimmen, Entspannen, Sonnen oder einfach zum Genießen der besonderen Atmosphäre. Für die Gartenbewässerung steht zudem ein hauseigener Brunnen zur Verfügung, ein praktisches und wertvolles Detail für die laufende Pflege des Außenbereichs.
Highlights auf einen Blick
- Direkte Seelage am Babenbergersee II
- Eigengrund – kein Pachtgrund
- Privater Seezugang mit eigenem Steg
- Ganzjähriges Wohnen möglich
- Terrasse und Gartenbereich direkt am Wasser
- Hauseigener Brunnen zur Gartenbewässerung
- Ausgebautes Dachgeschoss – ideal als Masterbereich mit eigenem Bad, Schrankraum und integriertem Homeoffice
- Modernisierungs- und Gestaltungspotenzial
- Gute Erreichbarkeit von Wien, Mödling, Laxenburg und der SCS
- Seltene Gelegenheit für Eigennutzer mit Sinn für Lage und Potenzial
Diese Liegenschaft ist keine Immobilie von der Stange – sie ist ein Projekt mit außergewöhnlicher Lagequalität. Wer den Wert von Eigengrund direkt am See erkennt und bereit ist, das Haus nach eigenen Vorstellungen zu modernisieren, findet hier eine seltene Chance im Wiener Umland.
Unser Service für Sie: Wenn Sie sich für diese Immobilie entschieden haben, begleiten wir Sie gerne vom Kaufanbot weg inkl. Klärung von Sonderwünschen und der Vertragsunterzeichnung über die Wohnungsübergabe bis hin zu diversen Ummeldungen wie Strom und Gas. Entsprechende Formulare oder auch Meldezettel stellen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.
Gerne unterstützen wir Sie auch bei der Finanzierung Ihres Traumobjekts und finden mit unseren langjährigen Partnern die besten Konditionen für Sie.
Worauf warten Sie noch? Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
www.schantl-ith.at
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 629.000 bis 709.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.790/m²
Gesamte Einschätzung
Bei der vorliegenden Liegenschaft handelt es sich um ein gepflegtes Einfamilienhaus aus den frühen 1980er-Jahren mit rund 140 m² Wohnfläche auf 315 m² Eigengrund direkt am Babenbergersee. Besonders hervorzuheben sind der unmittelbare Seezugang, der private Badesteg, die Terrasse am Wasser, der unverbaubare Seeblick sowie der ruhige Freizeit- und Wohncharakter. Das Haus ist sofort nutzbar, die Innenausstattung entspricht jedoch laut Beschreibung überwiegend dem Baujahr und ist daher eher als ordentlich, aber nicht modern einzustufen. Daraus ergibt sich ein gewisser Modernisierungsbedarf.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Häuser in der Umgebung abgeleitet und anschließend um die individuellen Merkmale des Objekts angepasst. Wertsteigernd wirkt vor allem die seltene Seelage auf Eigengrund, die im üblichen Durchschnitt vergleichbarer Verkäufe nur unzureichend enthalten ist. Wertmindernd wurde berücksichtigt, dass die Ausstattung nicht neuwertig ist und die allgemeine Infrastruktur laut Lageprofil eher durchschnittlich bis unterdurchschnittlich ausfällt.
Unter Abwägung dieser Faktoren schätze ich den Verkehrswert auf rund 669.000 EUR. Eine plausible Wertspanne liegt bei etwa 629.000 EUR bis 709.000 EUR. Das entspricht rund 4.790 EUR pro m² Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.