Altbestand, Baugrundstück 635m2, 50% bebaubar, bis 6 Wohneinheiten

Bewertet wurde ein historisches Winzerhaus in Baden mit rund 100 m² Wohnfläche auf einem 635 m² großen Grundstück. Der bauliche Zustand ist klar renovierungsbedürftig; dafür sprechen das hohe Alter, die Beschreibung als sanierungsbedürftiger Altbestand sowie die bisherige Nutzung in Teilen als ehemaliges Heurigenlokal bzw. Werkstatt. Positiv sind der Keller/Weinkeller, ein Stellplatz und vor allem das Grundstück selbst mit guter Größe und erheblichem Entwicklungspotenzial.

Die Lage in Baden-Leesdorf ist insgesamt gut: Einkaufsmöglichkeiten, Bus, Straßenbahn, Grünflächen, Schulen und Gesundheitsversorgung sind in kurzer Distanz vorhanden. Gegen eine echte Premiumlage spricht allerdings die Situierung an der Hauptstraße, was den Wohnwert des Bestandsobjekts etwas mindert.

Als Ausgangspunkt dient der durchschnittliche Marktwert vergleichbarer Einfamilienhäuser von rund 3.840 EUR pro m² Wohn-/Nutzfläche. Davon wurde wegen des deutlichen Sanierungsbedarfs ein Abschlag vorgenommen. Gleichzeitig war ein Zuschlag gerechtfertigt, weil das Grundstück im Kerngebiet liegt, mit 50 % Bebauungsdichte und bis zu 6 Wohneinheiten bebaubar ist; dieses Entwicklungspotenzial ist in den Vergleichsdaten nur unvollständig enthalten.

Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 400.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von 360.000 EUR bis 440.000 EUR.