++NEU++ Exklusives Wohnen auf drei Ebenen in Baden – 5 Zimmer, Eigengarten! Moderne Doppelhaushälfte in zentraler Ruhelage
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug/Neubau: +8% (klar über markttypischem Zustand durch neu errichtetes Haus 2026)
- Moderne Haustechnik/Ausstattung: +4% (Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung, 3-fach-Verglasung, Beschattung, Vorbereitung Kühlung)
- Außenflächen: +4% (Südgarten, Gartenterrasse, Balkon und großzügige Dachterrasse als überdurchschnittlicher Freiflächenumfang)
- Belagsfertige Ausführung: -6% (Innenausbau noch nicht schlüsselfertig, daher Abschlag gegenüber bezugsfertigem Erstbezug)
- Mikrolage zentrale Ruhelage: +2% (ruhiges, zugleich stadtnahes Umfeld laut Beschreibung, aber keine klare Premiumlage)
Lage
Die Liegenschaft in der Rudolf-Zöllner-Straße 62 in Baden verbindet ein angenehm ruhiges Wohnumfeld mit den Vorzügen einer ausgezeichnet erschlossenen Stadtlage und bietet damit besonders für Familien und Berufspendler attraktive Voraussetzungen.
Das Zentrum von Baden mit seinen historischen Gassen, zahlreichen Geschäften, Cafés, Restaurants und vielfältigen Dienstleistungsangeboten ist gut erreichbar und bietet eine hohe Lebensqualität für den täglichen Bedarf ebenso wie für Freizeit und Genuss.
Für die laufende Nahversorgung stehen in Baden zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten sowie ein umfangreiches Angebot aus Handel, Gastronomie und persönlichen Dienstleistungen zur Verfügung.
Die öffentliche Verkehrsanbindung zählt zu den besonderen Stärken des Standorts, da Baden sowohl durch Züge und S-Bahn-Verbindungen als auch durch die Wiener Lokalbahn und mehrere Buslinien erschlossen wird
Für Pendler in Richtung Wien sind insbesondere die schnellen Bahnverbindungen interessant, wobei Wien Meidling mit ausgewählten Zugverbindungen bereits in rund 11 Minuten von Baden aus erreichbar ist.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
In einer angenehm zurückgezogenen und dennoch stadtnahen Wohngegend von Baden erwartet Sie diese neu errichtete Doppelhaushälfte mit durchdachtem Grundriss, zeitgemäßer Haustechnik und großzügigen Freiflächen.
Auf rund 119 m² Wohnnutzfläche, verteilt auf drei Ebenen, bietet das Haus ausreichend Raum für Familien, Paare mit Platzbedarf oder Personen, die Wohnen und Arbeiten unter einem Dach kombinieren möchten.
Besonders attraktiv sind der südlich ausgerichtete Eigengarten, die Terrasse auf Gartenniveau, ein Balkon sowie die großzügige Dachterrasse im obersten Geschoss. Dadurch stehen auf jeder Wohnebene attraktive Außenbereiche zur Verfügung.
Die Immobilie befindet sich bereits in einem weit fortgeschrittenen Bauzustand und kann belagsfertig übernommen werden. Eine zeitnahe Übergabe ist möglich.
Die wichtigsten Eckdaten
- rund 119 m² Wohnnutzfläche
- 5 Räume, davon 4 als Schlaf-, Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer nutzbar
- 2 Bäder
- 3 separate bzw. integrierte WCs
- rund 4 m² Balkonfläche
- insgesamt rund 33 m² Terrassenbereiche
- rund 67 m² private Grünfläche
- drei Wohnebenen
- südliche Gartenausrichtung
- belagsfertige Ausführung
Durchdachtes Raumkonzept auf drei Ebenen
Erdgeschoss
Das Eingangsniveau bildet den kommunikativen Mittelpunkt des Hauses. Hier befindet sich ein offen gestalteter Wohnbereich mit Koch- und Esszone sowie direktem Zugang zur Terrasse und zum eigenen Garten. Ergänzt wird diese Ebene durch einen Eingangsbereich und ein Gäste-WC.
Die großflächige Schiebeverglasung schafft einen fließenden Übergang zwischen Innen- und Außenraum und sorgt gleichzeitig für viel Tageslicht.
Obergeschoss
Eine Etage darüber befinden sich drei gut geschnittene Zimmer, die flexibel als Schlaf-, Kinder-, Gäste- oder Arbeitsräume verwendet werden können.
Zusätzlich stehen hier ein Badezimmer mit WC sowie ein Balkon zur Verfügung.
Dachgeschoss
Die oberste Ebene bietet einen besonders privaten Rückzugsbereich. Neben einem weiteren Schlafzimmer befindet sich hier ein zweites Badezimmer inklusive WC und Fenster.
Das Highlight dieser Etage ist die großzügige Dachterrasse, die zusätzlichen Freiraum über den Dächern schafft und sich ideal für entspannte Stunden im Freien eignet.
Zeitgemäße Bau- und Haustechnik
Bei der Errichtung wurde Wert auf langlebige Materialien, Energieeffizienz und modernen Wohnkomfort gelegt.
Zur Ausführung gehören unter anderem:
- Vorbereitung für eine spätere Kühlung im Erd- und Dachgeschoss
- motorisierte außenliegende Beschattungselemente
- massiv gemauerte Konstruktion
- hochwertige thermische Gebäudehülle
- behagliche Wärmeabgabe über den Fußboden
- energieeffiziente Wärmepumpentechnik auf Luftbasis
- Fensterkonstruktionen aus Kunststoff und Aluminium mit dreifacher Isolierverglasung
- großformatiges Schiebeelement vom Wohnraum in Richtung Garten
- elektrisch steuerbares Oberlicht über dem Stiegenbereich
- transparente Absturzsicherung aus Glas im Bereich der Dachterrasse
- pflegeleichter WPC-Belag auf der oberen Terrasse
- vorbereitete bzw. betonierte Garten-Terrassenfläche
- fertig angelegte Rasenfläche
- eingefriedeter Privatbereich mit versperrbarem Gartenzugang
Wohnen mit eigenem Außenbereich
Der nach Süden orientierte Garten erweitert den Wohnbereich in den warmen Monaten um einen privaten Platz im Freien. Ob Frühstück auf der Terrasse, Spielen im Garten oder ein entspannter Abend mit Familie und Freunden – die unterschiedlichen Freiflächen bieten vielseitige Nutzungsmöglichkeiten.
Mit Balkon, Gartenterrasse und Dachterrasse verfügt das Haus über außergewöhnlich viel privaten Außenraum.
Stellplatz
Ein eigener PKW-Abstellplatz kann zusätzlich um € 15.000,- erworben werden.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 683.000 bis 735.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.960/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine neu errichtete Doppelhaushälfte in Baden mit rund 119 m² Wohn-/Nutzfläche, 5 Zimmern, 2 Bädern und drei Wohnebenen. Das Haus bietet für seine Größe ein sehr gutes Familienlayout und verfügt mit südseitigem Eigengarten, Gartenterrasse, Balkon und Dachterrasse über überdurchschnittlich viele private Außenflächen. Positiv sind außerdem die moderne Bauweise, Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung, 3-fach-Verglasung und die insgesamt energieeffiziente Ausführung. Zu berücksichtigen war allerdings, dass das Objekt belagsfertig und nicht schlüsselfertig übergeben wird, was den Wert gegenüber einem vollständig fertig ausgestatteten Erstbezug etwas reduziert.
Die Lage ist als ruhige, zugleich stadtnahe Wohnlage mit guter Nahversorgung und brauchbarer Verkehrsanbindung einzuschätzen. Eine ausgesprochene Premium- oder Villenlage ist aus den Daten jedoch nicht ableitbar.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Doppelhaushälften in Baden abgeleitet und anschließend um die konkret belegbaren Objektmerkmale angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 709.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei rund 683.000 EUR bis 735.000 EUR. Das entspricht einem angesetzten Preis von etwa 5.960 EUR pro m² Wohn-/Nutzfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.