Moderne Villa in Sooß/Baden bei Wien
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Premium-Ausstattung/Wellness: +12% (Indoor-Pool, Sauna, Badeteich, hochwertige Einbauten, Klimaanlage, Alarmanlage, Kaminofen)
- Technische Gebäudequalität: +6% (Erdwärmepumpe, Solaranlage für Warmwasser, Fußbodenheizung, Holz-Alu-Fenster, beheizbarer Außenweg)
- Neuwertiger/überdurchschnittlicher Zustand relativ zum Markt: +8% (Baujahr 2015/2016, hochwertige Ausführung, kein Hinweis auf Sanierungsbedarf)
- Mikrolage/Aussicht: +10% (Weinberglage, Grünruhelage, private Terrassen mit Blick über die Soosser Weinberge)
- Grundstücksgröße/Privatsphäre: +9% (für die Lage außergewöhnlich großes Grundstück mit stilvoller Gartenanlage)
- Grundstückszuschnitt: -3% (laut Beschreibung schmales Grundstück mit langgezogener Bauweise als kleiner funktionaler Abschlag)
Lage
Nähe Baden bei Wien
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Exklusivität, moderne Architektur und höchste Wohnqualität vereinen sich in dieser außergewöhnlichen Villa in den Weinbergen von Sooß bei Baden bei Wien. Das 2015 in hochwertiger Ziegel-Massivbauweise errichtete Anwesen beeindruckt durch seine klare architektonische Linie, großzügige Raumgestaltung und zahlreiche luxuriöse Ausstattungsdetails.
Aufgrund des schmalen Grundstücks wurde die Villa in einer eleganten, langgezogenen Bauweise konzipiert, wodurch ein besonders stilvoller und charakteristischer Grundriss entstanden ist. Insgesamt erstreckt sich das Gebäude über zwei Untergeschosse, ein Erdgeschoss sowie ein Obergeschoss, die komfortabel über einen Personenlift (OTIS, für 3 Personen) miteinander verbunden sind.
Bereits beim Betreten des Erdgeschosses vermittelt der großzügige Vorraum ein repräsentatives Wohngefühl. Der offen gestaltete Wohn- und Essbereich mit moderner Designküche und separater Speisekammer bildet das Herzstück des Hauses. Große Glasflächen sorgen für helle Räume und schaffen einen harmonischen Übergang zu den sonnigen Süd- und Westterrassen. Ebenfalls im Erdgeschoss befindet sich eine separat begehbare Einliegerwohnung mit eigenem Bad, Küche und Terrasse – ideal für Gäste, Au-pair oder als Büroeinheit.
Das Obergeschoss beherbergt den exklusiven Masterbereich mit eigenem Badezimmer und privater Terrasse mit traumhaftem Blick über die Soosser Weinberge. Ergänzt wird diese Ebene durch zwei weitere Gästezimmer mit Badezimmer sowie ein separates Büro.
Im ersten Untergeschoss eröffnet sich ein außergewöhnlicher Wellness- und Freizeitbereich: Ein Indoor-Pool mit ca. 8 Metern Länge, Sauna, Partyraum, gemütliches Weinstüberl sowie Hauswirtschaftsraum schaffen ein einzigartiges Wohnambiente. Von hier gelangt man direkt in das geschützte Gartenatrium mit Stiegenaufgang in den Garten. Im zweiten Untergeschoss befindet sich die Pooltechnik.
Die Wohnnutzfläche im Erd- und Obergeschoss beträgt ca. 257 m², ergänzt durch rund 168 m² hochwertig ausgebaute Flächen im Untergeschoss.
Das ca. 2.572 m² große Grundstück bietet ein Höchstmaß an Privatsphäre und Erholung. Besonders hervorzuheben ist der künstlich angelegte Badeteich im westlichen Gartenteil, eingebettet in eine stilvolle Gartenlandschaft.
Die hochwertige technische Ausstattung unterstreicht den exklusiven Charakter dieser Immobilie:
Fußbodenheizung mittels Erdwärmepumpe
Solaranlage für Warmwasser
Kaminofen im Wohnzimmer
Klimaanlage
Beheizbarer Außenweg von der Garage bis zum Eingangsbereich
Alarmanlage
LAN-Verkabelung
Hochwertige Einbauküche und maßgefertigte Einbaumöbel
Zwei Garagenplätze
Die Lage in den Weinbergen des renommierten Weinortes Sooß verbindet naturnahes Wohnen mit ausgezeichneter Infrastruktur und der unmittelbaren Nähe zu Baden bei Wien sowie Wien selbst. Diese Villa bietet ein außergewöhnliches Zuhause für anspruchsvolle Käufer, die modernes Design, großzügige Flächen und exklusive Ausstattung in einzigartiger Grünruhelage suchen.
Flächen:
Grundstück: 2.577m² (davon ca. 806 m² Bauland-Wohngebiet)
Wohnnutzfläche ca. 390m² (inkl. der ausgebauten Kellerflächen)
EG + OG: ca. 257m²
Atrium: ca. 42m²
Keller: ca. 168m²
Garage: ca. 38m²
Terrassenflächen: ca. EG 86m², OG 27m²
Bauweise: Massiv(Ziegel und Beton), Wärmedämmverbundsystem, Holz-Alufenster mit Isolierverglasung
Heizung: FB, Erdwärmepumpe, Kamin-Ofen
Kaufpreis: 2.500.000,-
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 2.520.000 bis 2.950.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.000/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine moderne Villa aus 2015/2016 mit rund 390 m² Wohnnutzfläche auf einem außergewöhnlich großen Grundstück von etwa 2.572 m². Das Haus ist klar dem gehobenen bis luxuriösen Segment zuzuordnen: hochwertige Massivbauweise, Lift, großzügige Terrassen, Einliegerbereich, Indoor-Pool, Sauna, Badeteich, Erdwärmepumpe, Solaranlage, Klimaanlage, Alarmanlage und maßgefertigte Einbauten sprechen für eine deutlich überdurchschnittliche Objektqualität. Auch der Zustand wirkt nach Beschreibung klar besser als der marktübliche Bestand.
Die Lage ist innerhalb des Raums Baden sehr attraktiv. Die Weinberg- und Grünruhelage mit guter Privatsphäre und Ausblick ist werterhöhend, gleichzeitig ist die Infrastruktur von Baden gut erreichbar. Damit liegt ein Objekt vor, das sich sowohl über die Mikrolage als auch über Ausstattung und Grundstücksqualität vom Durchschnitt der Vergleichshäuser abhebt.
Ausgangspunkt der Bewertung war der durchschnittliche Marktansatz von rund 4.940 EUR/m² Wohnnutzfläche. Dieser wurde wegen der klar belegten Premiummerkmale und der überdurchschnittlichen Lagequalität deutlich nach oben angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 2.730.000 EUR. Die sachverständige Wertspanne liegt bei etwa 2.520.000 EUR bis 2.950.000 EUR. Insgesamt ist die Bewertung als plausibel, aber wegen des kleinen und heterogenen Vergleichspools mit mittlerer Sicherheit einzustufen.
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