Elegante Villa in bester Wohnlage mit großem Ausbaupotential
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Begehrte Wohnlage / gute Mikrolage: +10% (Maklertext, GIS-Gesamtscore 0,72, sehr gute Infrastruktur und Grünraumversorgung)
- Aussicht: +5% (herrlicher Ausblick auf Stadt und Grün laut Beschreibung)
- Großzügiger, gepflegter Grund: +6% (798 m² Grundfläche, 635 m² Garten in Baden überdurchschnittlich attraktiv)
- Altbaucharme / besondere Innenmerkmale: +4% (Erker, Kastenstockfenster, Flügeltüren, Parkett als wertrelevante Qualitätsmerkmale)
- Garage und zusätzliche Stellplätze: +3% (kleine Garage plus weitere Stellplätze vorhanden)
- Ausbaupotenzial Dachboden: +6% (ca. 120 m² unausgebauter Dachboden als klarer Mehrwert, aber nicht voll wie bestehende Wohnfläche angesetzt)
- Zustand nur gepflegt, keine belegte umfassende Sanierung: -4% (gegenüber hochwertig sanierten Vergleichshäusern relativ unterdurchschnittlich)
- Energieeffizienz schwach: -3% (Energieklasse E / HWB 159,3 als relativer Abschlag im aktuellen Markt)
Lage
Diese Villa liegt in einer sehr begehrten Wohnlage von Baden bei Wien. Baden besticht durch ein vielfältiges Freizeit- und Kulturangebot. Ob das beliebte Strandbad, der Weilburg Park mit seinen Volleyballplätzen oder die zahlreichen Wander- und Radwege, hier lässt sich Lebensqualität auf höchstem Niveau genießen.
Die nahe Anbindung an die Südautobahn (A2) ermöglicht eine schnelle und bequeme Verbindung zum überregionalen Straßennetz. Dadurch lassen sich sowohl die Wiener Innenstadt als auch bedeutende Destinationen in Niederösterreich schnell und komfortabel erreichen.
Die öffentliche Verbindung ist durch den Bahnhof Baden sichergestellt. Dank der regelmäßigen Zugverbindungen erreicht man das Wiener Stadtzentrum in rund 30 Minuten. Mehrere Buslinien vernetzen Baden mit den umliegenden Gemeinden und bieten flexible sowie komfortable Mobilitätslösungen.
Die Nähe zur pulsierenden Metropole Wien verleiht der Stadt zusätzliche Attraktivität und führt zu einer stetig steigenden Nachfrage nach Wohnraum.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Willkommen in Ihrem neuen Zuhause – einer eleganten Villa in einer besonders begehrten Lage von Baden bei Wien. Diese großzügige Immobilie bietet auf 200 m² Wohnfläche, mit insgesamt 7 einladenden Zimmern, Ihrer Familie viel Platz zum Wohlfühlen und Entfalten.
Das gepflegte Haus wurde 1930 errichtet besticht durch die perfekte Kombination aus Stil und Funktionalität. Im Erdgeschoss erwarten Sie helle, freundliche Räume mit einer gelungenen Mischung aus klassischem Parkett und Steinboden, Erker, Kastenstockfenster und Flügeltüren, die ein angenehmes Wohnambiente schaffen.
Genießen Sie von Ihrem neuen Zuhause aus einen herrlichen Ausblick auf die Stadt und das umliegende Grün, der Ihnen ein Gefühl von Ruhe und Weite vermittelt. Der gepflegte Garten bietet Ihnen zusätzliche Erholungsfläche im Freien, perfekt für entspannte Stunden oder gesellige Zusammenkünfte.
Praktisch und komfortabel ist auch die Verkehrsanbindung: Bus, Bahnhof und Straßenbahn sind bequem zu Fuß erreichbar und ermöglichen Ihnen eine schnelle Verbindung in alle Richtungen. In unmittelbarer Nähe befinden sich wichtige Einrichtungen wie Arzt, Apotheke, Klinik, Schule, Kindergarten, Supermarkt und Bäckerei, was den Alltag äußerst angenehm und unkompliziert macht.
Für Ihre Fahrzeuge stehen eine kleine Garage sowie zusätzliche Stellplätze zur Verfügung. 1956 wurde ein Gartenhaus errichtet, große Fensterflächen und ein Kamin, stehen zur Verfügung, und ermöglichen eine vielfältige Nutzung.
Die Villa verfügt über einen unausgebauten Dachboden mit ca. 120 m², der bei Bedarf als weitere Wohnfläche ausgebaut werden kann.
Diese Villa vereint Raum, Stil und Lage zu einem attraktiven Gesamtpaket – ideal für alle, die Wert auf Qualität und Lebensqualität legen. Der Kaufpreis beträgt 1.195.000,00 €, eine Investition in ein Zuhause, das Ihnen und Ihrer Familie lange Freude bereiten wird.
Zögern Sie nicht und vereinbaren Sie noch heute einen Besichtigungstermin. Lassen Sie sich von dieser besonderen Immobilie in Baden begeistern und entdecken Sie Ihren neuen Lebensmittelpunkt!
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.030.000 bis 1.209.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.600/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine gepflegte Villa in Baden mit rund 200 m² Wohnfläche, 65 m² zusätzlicher Nutzfläche, 7,5 Zimmern und einem für die Lage sehr attraktiven Grundstück von 798 m². Das Haus stammt aus 1930 und bietet klassische Altbauqualitäten wie Erker, Flügeltüren, Kastenstockfenster und Parkett. Positiv wirken außerdem der große Garten, eine Garage mit weiteren Stellplätzen sowie der unausgebaute Dachboden mit erheblichem Erweiterungspotenzial. Einschränkend ist zu berücksichtigen, dass keine umfassende Modernisierung belegt ist und die Energiekennzahl nur mäßig ausfällt.
Die Lage ist in Baden als klar überdurchschnittlich einzustufen: Nahversorgung, Schulen, medizinische Einrichtungen, Grünräume und öffentliche Verkehrsmittel sind sehr gut erreichbar. Zusätzlich spricht der beschriebene Ausblick auf Stadt und Grün für eine gute bis sehr gute Mikrolage.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis pro m² vergleichbarer Häuser abgeleitet und anschließend um die objektspezifischen Merkmale angepasst. Da der rechnerische Referenzwert hier aufgrund eines uneinheitlichen Vergleichspools eher zu niedrig erscheint, wurde er nur eingeschränkt herangezogen. Unter Berücksichtigung von Lage, Grundstück, Altbaucharme und Ausbaupotenzial ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 1.120.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei rund 1.030.000 EUR bis 1.209.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.