Exklusive Stadtvilla mit 3 Wohneinheiten am Fuße des Mitterbergs - zu kaufen in 2500 Baden
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Villenumfeld: +12% (Adresse in sehr guter Badener Wohnlage am Fuße des Mitterbergs, nahe Doblhoffpark und hochwertigem Umfeld)
- Objekttyp Stadtvilla/Charme: +6% (repräsentativer Villencharakter und seltenes Marktsegment, im Standard-Hausmix der KVs nur unvollständig abgebildet)
- Drei selbstständige Wohneinheiten: +5% (überdurchschnittliche Flexibilität für Generationenwohnen, Wohnen und Arbeiten oder teilgetrennte Nutzung)
- Außenflächen/Terrassen/Garten: +4% (318 m² Garten und große überdachte Terrasse als werterhöhende Außenqualität)
- Zustand nur gepflegt, keine belegte Sanierung: -4% (für Baujahr 1907 fehlt ein klarer Nachweis hochwertiger Generalsanierung; daher relativ leicht unter modernisiertem Premiumstandard)
- Energie/Haustechnik nicht premium: -3% (nur Gas-Etagenheizung genannt, kein Hinweis auf Wärmepumpe, PV oder zeitgemäße energetische Aufwertung)
Lage
In einer der schönsten Lagen von der entzückenden Kurstadt Baden liegt diese Residenz mit Charme und Flair.
Baden bei Wien wird auch als Kaiserstadt bezeichnet und ist ein UNESCO-Weltkulturerbe.
Vor den Toren Wiens liegt 26 Kilometer südlich der Hauptstadt inmitten des sonnenverwöhnten Weinbaugebiets Thermenregion im Wienerwald, die elegante Biedermeierstadt Baden.
Ein reiches Angebot an kulturellen und kulinarischen Genüssen, sowie moderne Wellnessoasen. Spiel & Spannung runden das Angebot ab! Ob im mondänen Casino Baden, beim internationalen Trabrennen oder auf einigen der schönsten Golfplätze in der Umgebung.
Mit Nachbarn wie dem Doblhoffpark, dem Schlosshotel Weikersdorf und der wunderschönen Landschaft des Wienerwalds ist man bei dieser Liegenschaft in bester Gesellschaft. Dies wussten früher auch schon Fürsten und Grafen, die hier regelmäßig ihre Sommer verbracht haben.
Auch wenn man in absoluter Grünruhelage residiert, ist man doch nur wenige Schritte von allen infrastrukturellen Einrichtungen entfernt. Das Badener Zentrum und all seine Besonderheiten erreicht man in einigen Minuten, ebenso schnell findet man alle nötigen Geschäfte und Supermärkte.
Die Vielzahl an Parks und Grünflächen in der Umgebung sind ein besonderes Highlight für alle Naturliebhaber. Nicht außer Acht lassen darf man das vorzügliche Gastronomieangebot, mit zahlreichen Haubenlokalen und Heurigen in unmittelbarer Nähe.
Sind Sie neugierig geworden? Dann vereinbaren Sie mit uns einen Besichtigungstermin.
Ich freue mich von Ihnen zu hören!
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Objektinformationen
AirBnB Möglichkeit !
Im Hochparterre sind sämtliche Räume über ein repräsentatives Entree erreichbar. Dieses Wohnjuwel bietet ein großes Schlafzimmer mit angrenzendem Bad, ein helles Wohnzimmer mit einer vorgelagerten Veranda, eine geräumige und schön eingerichtete Küche mit einem danebenliegenden Esszimmer. Darüber hinaus verfügt diese Ebene noch über einen geräumigen Abstellraum.
Die Raumaufteilung im 1. Stock gleicht jener des unteren Stockwerks, die Besonderheit hier ist die großzügige Terrasse, die knapp 33 m² groß und nach Westen hin ausgerichtet ist.
Im ausgebauten Dachgeschoß befindet sich ebenfalls eine charmante Wohneinheit mit:
- Vorraum
- Duschbad und eine separate Toilette
- Küche
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- integrierbarer Dachboden (teilausgebaut)
Im Souterrain befindet sich die Waschküche, ein Badezimmer, sowie ausreichend Stauraum für Ihren Hausrat.
Beschreibung
Exklusive Stadtvilla mit 3 attraktiven Wohneinheiten am Fuße des Mitterbergs
3 Wohneinheiten für Sie und Ihre Lieben
Wohnen und Arbeiten unter einem Dach
Die Villa bietet auf drei Etagen genug Platz für die ganze Familie und Freunde.
Wohnfläche ca. 260 m²
Souterrain ca. 90 m²
Gartenfläche ca. 318 m²
Hochparterre und Obergeschoß
- Eingangsbereich
- Küche
- 3 Zimmer
- 1 Bad, 1 WC
- Veranda
Die drei selbstständigen und hochwertigen Wohneinheiten bringen viele individuelle Gestaltungsmöglichkeiten mit sich, wie beispielsweise Wohnen für zwei Familien, Generationenwohnen und/oder ein Home-Office in exklusivem Ambiente.
Der romantische Garten bietet eine große überdachte Terrasse, die zum Entspannen einlädt.
Hier bleibt keiner Ihrer Wünsche offen. Jede der 3 Wohnungen bietet einen optimalen Grundriss.
Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz:
Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die ab 1.12.2012 geltende generelle Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt.
Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Endenergiebedarf: 216.30
Wir sind eine Tochtergesellschaft der ÖRAG-Österreichische Realitäten AG, Wien, genannt ÖRAG, und es besteht daher unter Umständen ein sonstiges wirtschaftliches Naheverhältnis im Sinne des Maklergesetzes zur ÖRAG und ihren anderen Tochtergesellschaften in Österreich. Das Naheverhältnis zur ÖRAG ergibt sich zB aus der Tatsache, dass die ÖRAG das Objekt für den Eigentümer verwaltet. Es kann aber auch ein wirtschaftliches Naheverhältnis im Sinne des Maklergesetzes zum Auftraggeber, also dem bzw. den Eigentümern bestehen, wenn wir laufend bzw. regelmäßig für diesen Auftraggeber als Makler tätig werden. Sollten Sie diesbezüglich Fragen haben oder eine weitere Aufklärung wünschen, wenden Sie sich bitte direkt an unseren Mitarbeiter.
Die ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH wird als Doppelmakler tätig.
Weitere Immobilien finden Sie auf unserer Website www.oerag.at.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.510.000 bis 1.735.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.240/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine charaktervolle Stadtvilla in Baden mit rund 260 m² Wohnfläche, drei eigenständigen Wohneinheiten, Souterrain, zwei Terrassen und einem Garten von etwa 318 m². Das Haus hebt sich durch seinen repräsentativen Villencharakter und die vielseitige Nutzbarkeit deutlich von einem durchschnittlichen Einfamilienhaus ab. Positiv sind insbesondere die Verwendungsmöglichkeiten für Mehrgenerationenwohnen oder Wohnen und Arbeiten unter einem Dach. Der Zustand ist als gepflegt beschrieben, allerdings ohne klar belegte Kernsanierung oder moderne energetische Aufwertung; die angeführte Gas-Etagenheizung spricht eher gegen einen Top-Standard bei der Haustechnik.
Die Lage ist als sehr gut einzuschätzen: am Fuße des Mitterbergs, nahe Doblhoffpark und in einem hochwertigen Badener Wohnumfeld mit guter Erreichbarkeit des Zentrums. Diese Mikrolage ist für Villenobjekte klar wertrelevant.
Der rechnerische Durchschnittswert aus den Vergleichsverkäufen war hier wegen des kleinen und stark streuenden Datenpools nur eingeschränkt aussagekräftig. Deshalb wurde der Ansatz anhand der besseren Vergleichsfälle, des Bezirksniveaus und der konkreten Objektmerkmale nach oben korrigiert. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 1.622.000 EUR, entsprechend rund 6.240 EUR/m². Die sachgerechte Wertspanne liegt bei etwa 1.510.000 EUR bis 1.735.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.