Familienresidenz mit viel Potenzial auf großzügigem Grundstück
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Grundstücksgröße: +8% (für die Lage überdurchschnittlich großes Grundstück mit 1.441 m² und ebenem Garten)
- Neue Gastherme: +2% (jüngere Heizungsanlage laut Beschreibung, aber kein umfassender Modernisierungseffekt)
- Sanierungsbedürftiger Zustand: -12% (Zustand ausdrücklich sanierungsbedürftig, deutlicher Adaptierungsbedarf)
- Hochwasserschäden 2023: -10% (konkret genannter Sanierungsbedarf nach Hochwasser, über normalen Renovierungsbedarf hinaus)
- Gefährdungszonen am Bach: -12% (teilweise gelbe und Uferstück in roter Zone, klare wertmindernde Last der Nutzbarkeit und Vermarktbarkeit)
- Mikrolage/GIS: -5% (GIS-adjustierte Lageeinschätzung unterdurchschnittlich, keine Premiumlage)
Lage
Allhang
Objektinformationen
Beschreibung
Lage
In Ortsrandlage von Gablitz erwartet Sie dieses großzügige Einfamilienhaus auf einem beeindruckenden Grundstück mit 1.441 m². Umgeben von viel Grün wird die Liegenschaft nach entsprechender Sanierung der Schäden vom Hochwasser von 2023 ideale Voraussetzungen für Familien, die großzügiges Wohnen, einen weitläufigen Garten und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten schätzen, bieten und ist eine ausgezeichnete Basis, um ein individuelles Zuhause ganz nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten. Zu beachten ist, dass das Grundstück durch den Gablitzbach bedingt teilweise in der gelben und das Uferstück entlang des Baches in der roten Zone liegt.
Räumlichkeiten
Mit einer Wohnfläche von rund 196 m² sowie einer Gesamtnutzfläche von ca. 336 m² überzeugt das Haus durch seine großzügige Raumaufteilung und sein enormes Entwicklungspotenzial.
Sie betreten das Haus durch einen großzügigen Windfang in den anschließenden Eingangsbereich. Das Erdgeschoss umfasst eine Küche, ein grosses, helles Wohnzimmer mit direktem Zugang zur Terrasse sowie einem herrlichen Blick über den ebenen Garten ins Grüne. Ergänzt wird diese Wohnebene durch ein Esszimmer, zwei Schlafzimmer sowie ein Badezimmer mit Dusche und WC.
Im Obergeschoss stehen ein WC, ein Badezimmer sowie drei weitere Schlafzimmer zur Verfügung – ideal für größere Familien oder die Kombination von Wohnen und Homeoffice. Die direkt an die Zimmer angrenzenden Dachräume eröffnen weitere Gestaltungsmöglichkeiten.
Auch das Kellergeschoss präsentiert sich außergewöhnlich großzügig: Ein gemütliches Stüberl lädt zu geselligen Stunden ein, während ein rund 35 m² großer Sportraum vielfältige Freizeit- und Hobbymöglichkeiten bietet. Mehrere Geräte- und Lagerräume sorgen darüber hinaus für reichlich praktischen Stauraum.
Eine Garage vervollständigt das Angebot.
Heizung und Warmwasser
Für Heizung und Warmwasser sorgt eine neue Gastherme.
Der Energieausweis ist in Bearbeitung.
Infrastruktur
Die Liegenschaft überzeugt durch ihre gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Apotheke, Schule und Kindergarten im Ort. Dank der ausgezeichneten Busverbindungen sind Wien-Hütteldorf und Purkersdorf rasch erreichbar, während die naturnahe Lage am Rande des Wienerwaldes hohen Freizeitwert bietet
Ihre Vorteile auf einen Blick
- großzügiges Familienwohnen
- vielfältige Adaptierungsmöglichkeiten
- sehr gute Infrastruktur
- naturnahe Lage
Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme unter [email protected] bzw. unter 06801562927.
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Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 438.000 bis 514.000
- Schätzwert pro m²
- € 2.430/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein großzügiges Einfamilienhaus in Gablitz mit rund 196 m² Wohnfläche, 7 Zimmern, großem Kellerbereich und einem für die Lage überdurchschnittlichen Grundstück von 1.441 m². Positiv sind die familiengerechte Größe, die gute Nutzbarkeit, der ebene Garten, die Terrasse, die Garage sowie die laut Beschreibung neue Gastherme. Gleichzeitig ist das Haus ausdrücklich sanierungsbedürftig; zusätzlich sind Schäden aus dem Hochwasser 2023 zu beheben. Besonders wertrelevant ist auch, dass Teile des Grundstücks in der gelben und das Uferstück in der roten Zone liegen, was die Nutzbarkeit und Marktgängigkeit einschränkt.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung abgeleitet. Dieser Ausgangswert wurde anschließend um die konkreten Objektmerkmale angepasst: Zuschläge für das große Grundstück und die neue Heizung, aber deutliche Abschläge für Sanierungsbedarf, Hochwasserschäden und die Gefährdungszonenlage. Die naturnahe Ortsrandlage ist grundsätzlich attraktiv, wird aber durch diese Risikofaktoren klar relativiert.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 476.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 438.000 EUR bis 514.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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