Klimatisierte Villa mit Weitblick I 10 Minuten Fahrzeit nach Wien I Wellness, Fitnessraum & Kamin I Terrassen, Balkon & Garten I Hochwertige Ausstattung
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Hochwertige Ausstattung/Innenausbau: +10% (Miele-Küche, Parkett, Naturstein/Marmor, Fußboden- und Wandheizung, 4-fach-verglaste Fenster, Alarm/Kamera)
- Wellness- und Freizeitbereich: +12% (private Schwimmhalle mit Gegenstromanlage, Sauna, Fitnessraum, Heimkino mit Bar)
- Klimatisierung und Kamin: +4% (voll klimatisiert, zusätzlicher Wohnkomfort und Ausstattungsmehrwert)
- Garage/Werkstatt: +4% (ca. 50 m² Garage mit Platz für 2–3 Fahrzeuge und Werkstatt)
- Mikrolage/Aussicht: +6% (ruhige grüne Wohngegend mit Weitblick und angenehmer Nachbarschaft)
- Grundstück/Außenflächen: +4% (1.000 m² Grund, 760 m² Garten, 80 m² Terrassenfläche, für die Lage überdurchschnittlich gut nutzbar)
Lage
Lage & Umgebung:
Ruhige Wohngegend mit viel Grün, Weitblick und guter Nachbarschaft,
Schnell erreichbare S-Bahn – unter 10 Minuten Fahrzeit nach Wien,
Ca. 35–40 Minuten mit dem Auto in die Wiener Innenstadt,
Nahversorgung, Kindergarten und Schule bequem erreichbar,
Freizeitmöglichkeiten direkt vor der Tür: Radwege, Wanderwege, Natur
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese edle Villa bietet auf rund 310 m² Wohnfläche ein durchdachtes Zuhause mit viel Platz für Familie, Gäste, Homeoffice und Erholung. Auf vier Ebenen verteilen sich insgesamt acht großzügige Räume, zwei Terrassen, ein Balkon sowie besondere Ausstattungsmerkmale wie eine private Schwimmhalle mit Sauna und direktem Zugang ins Freie, ein Heimkino mit Bar, ein Fitnessraum und ein maßgeschneidertes Hundebad im Erdgeschoss.
Das rund 1.000 m² große Grundstück liegt in einer ruhigen, grünen Wohngegend mit Weitblick und angenehmer Nachbarschaft. Die Umgebung bietet ideale Voraussetzungen für den Alltag: Nahversorgung, Kindergarten und Schule sind bequem erreichbar. Auch Erholung kommt nicht zu kurz – mit Rad- und Wanderwegen sowie Naturflächen direkt vor der Haustür.
Die Schnellbahnstation ist schnell erreichbar – von dort aus ist man in weniger als zehn Minuten in Wien. Mit dem Auto erreicht man das Stadtzentrum in rund 35 bis 40 Minuten.
Raumaufteilung:
Erdgeschoss: Eingangsbereich, Gäste-WC, Abstellraum, Hundebad, offene Wohnküche mit hochwertigen Miele-Geräten und Zugang zur Terrasse
Obergeschoss: Drei Schlafzimmer, Badezimmer mit Dusche und WC, Garderobe, zusätzlicher Abstellraum
1. Untergeschoss: Großes Wohnzimmer mit Kamin, Heimkino mit Bar, Gästezimmer, Bad mit Wanne, Dusche und WC, Fitnessraum, Balkon
2. Untergeschoss: Schwimmhalle mit Gegenstromanlage, Sauna, Dusche, direkter Ausgang zur Terrasse
Ausstattung & einige Highlights:
- Voll klimatisiert – angenehmes Raumklima in allen Bereichen
- Wohnfläche ca. 310 m², Nutzfläche ca. 505 m²
- Gartenfläche ca. 760 m², Terrasse ca. 80 m², Balkon
- Edle Materialien wie Parkett, Naturstein und Marmor
- Fußboden- und Wandheizung, Zentralheizung
- Hochwertige Einbauküche mit Miele-Geräten
- Fitnessraum
- Heimkino mit Bar
- Sauna & Schwimmhalle mit Gegenstromanlage, Dusche und direktem Ausgang zur Terrasse
- Maßgefertigtes Hundebad
- Abstellräume
- Alarmanlage & Kameraüberwachung
- 4-fach-verglaste Fenster
- Garage mit ca. 50 m² & Werkstatt – Platz für 2–3 Fahrzeuge
Lage & Umgebung:
- Ruhige Wohngegend mit viel Grün, Weitblick und guter Nachbarschaft
- Schnell erreichbare S-Bahn – unter 10 Minuten Fahrzeit nach Wien
- Ca. 35–40 Minuten mit dem Auto in die Wiener Innenstadt
- Nahversorgung, Kindergarten und Schule bequem erreichbar
- Freizeitmöglichkeiten direkt vor der Tür: Radwege, Wanderwege, Natur
Kaufpreis:
€ 1.190.000,–
Gerne steht Ihnen Herr Michael Hellebrand für weitere Fragen bzw. flexibel gestaltbare Besichtigungstermine unter 0664 75346995 zur Verfügung.
www.4immobilien.at
Wir weisen ausdrücklich auf unser wirtschaftliches Naheverhältnis mit dem Abgeber/der Abgeberin und auf unsere Vermittlungstätigkeit als Doppelmakler hin.
Irrtum und Änderungen vorbehalten!
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 1.280.000 bis 1.450.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.400/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein sehr großzügiges Einfamilienhaus mit Villencharakter in Gablitz, das auf rund 310 m² Wohnfläche und insgesamt über 500 m² Nutzfläche ein deutlich überdurchschnittliches Ausstattungsniveau bietet. Besonders ins Gewicht fallen die hochwertige offene Wohnküche mit Markengeräten, edle Materialien wie Parkett, Naturstein und Marmor, die Vollklimatisierung, der Kamin sowie der ausgebaute Wellness- und Freizeitbereich mit Schwimmhalle, Sauna, Fitnessraum und Heimkino. Auch die große Garage mit Werkstatt und das rund 1.000 m² große Grundstück mit Garten, Terrassen und Balkon sind klar werterhöhend.
Die Lage ist als gute, ruhige Wohnlage im Grünen mit Familieninfrastruktur und Freizeitwert einzustufen. Positiv wirken der Weitblick und die angenehme Nachbarschaft; die öffentliche Verkehrsanbindung ist brauchbar, aber nicht auf innerstädtischem Spitzenniveau.
Ausgangspunkt der Bewertung war der durchschnittliche Marktwert vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung von rund 3.145 EUR/m² Wohnfläche. Da dieses Objekt jedoch mehrere außergewöhnliche Merkmale aufweist, die in den Vergleichsverkäufen typischerweise nicht enthalten sind, wurde ein deutlicher Zuschlag angesetzt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 1.364.000 EUR. Die plausible Wertspanne liegt bei rund 1.280.000 EUR bis 1.450.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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