Sommer im eigenen Garten mit Pool, Kaminfeuer im Winter – ein Haus fürs ganze Jahr
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Pool und Außenanlagen: +5% (überdachter, windgeschützter Pool, gepflegter Garten, Gartenhütte, hohe Privatheit)
- PV-Anlage mit Batteriespeicher: +4% (klar werterhöhende Zusatzausstattung laut Beschreibung)
- Garage und großer Keller: +3% (große Garage mit Montagemulde sowie 107 m² Keller als überdurchschnittlicher Nutzwert)
- Teilmodernisierung/Zustand: +2% (2020 Bad erneuert, 2023 Fassade gestrichen, insgesamt gepflegt)
- Grundstücksgröße: +5% (für die Lage großzügiges, ebenes Grundstück mit guter Nutzbarkeit)
- Mikrolage/Privatsphäre: +2% (ruhige Wienerwaldlage mit geschütztem Garten, aber keine Premiumadresse)
- Heizungsanlage erneuerungsbedürftig: -8% (Öl-/Holz-Heizung aus 1981 laut Beschreibung zu erneuern)
- GIS-/Infrastrukturlage: -5% (unterdurchschnittliches Lageprofil gemäß GIS, schwächere Anbindung/Nahversorgung)
Lage
Objektinformationen
Beschreibung
Dieses gepflegte Einfamilienhaus bietet viel Platz, Privatsphäre und Wienerwaldidylle. Das ursprünglich vermutlich aus den 1920er-Jahren stammende Haus wurde 1979 massiv erweitert und später durch den Dachbodenausbau ergänzt.
Auf zwei Ebenen stehen über 220 m² Wohnfläche zur Verfügung: Im Erdgeschoß befinden sich Küche, Schlafzimmer, Bad, WC, Esszimmer, Wohnzimmer und Abstellraum. Das Dachgeschoß bietet drei weitere Zimmer, Duschbad, WC und einen großzügigen Vorbereich. Besonders gemütlich ist das Wohnzimmer mit sichtbaren Holzbalken, Kachelofen und offenem Kamin sowie Ausgang auf die südwestseitige Terrasse mit Markise und Blick in den Garten.
Das knapp 1.200 m² große, ebene Grundstück begeistert mit einem liebevoll gepflegten Garten, dichter Thujenhecke, viel Privatsphäre und einem überdachten, windgeschützten Pool. Zusätzlich stehen eine große Garage mit Montagemulde, über 100 m² Keller sowie eine Gartenhütte zur Verfügung.
PV-Anlage (~ 10 kW) mit BYD-Batteriespeicher (~ 19,3 kWh), 2-fach verglaste Bayerwald-Fenster, das 2020 erneuerte Bad im Erdgeschoß, die 2023 gestrichene Fassade und eine Alarmanlage sind weitere Pluspunkte.
Zu beachten: Die Öl-/Holz-Heizung aus 1981 muss erneuert werden.
Auch für die Zukunft interessant: Laut aktuellem Bebauungsplan sind 35 % des Grundstücks verbaubar – bei rund 1.194 m² somit ca. 418 m². Derzeit sind etwa 195 m² verbaut.
Die Lage verbindet Ruhe und Natur mit guter Infrastruktur: Kindergarten, Feuerwehr und Ortszentrum sind gut erreichbar. Busverbindungen führen Richtung Tullnerbach, Pressbaum und Wien 14. und 23. Bezirk sowie zum Schulzentrum Norbertinum mit Volksschule, Wienerwaldgymnasium und Pferdefachschule. Der Wienerwaldsee ist mit dem Fahrrad in ca. 10–15 Minuten erreichbar.
Einkaufsmöglichkeiten gibt es in Tullnerbach und Pressbaum; besonders praktisch liegt der BILLA An der Stadlhütte in Purkersdorf.
Ein großzügiges Wienerwaldhaus mit Charakter, Garten, Pool und Entwicklungsmöglichkeiten – für Menschen, die viel Platz und ein naturnahes Zuhause schätzen.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 700.000 bis 780.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.320/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein großzügiges Einfamilienhaus in Wolfsgraben mit rund 223 m² Wohnfläche auf einem 1.197 m² großen, ebenen Grundstück. Das Haus hat Charakter und bietet viel Platz, einen sehr gut nutzbaren Garten, einen überdachten Pool, eine große Garage, einen außergewöhnlich großen Keller sowie zusätzliche Ausstattung wie PV-Anlage mit Batteriespeicher, Alarmanlage und ein 2020 erneuertes Bad. Der Gesamtzustand ist als gepflegt einzuschätzen. Wertmindernd ist allerdings, dass die Öl-/Holz-Heizung aus 1981 laut Beschreibung erneuert werden muss.
Die Lage ist ruhig, grün und privat, was für ein Wienerwaldhaus klar positiv ist. Gleichzeitig ist die infrastrukturelle Anbindung laut Lageprofil eher unterdurchschnittlich, weshalb keine Premiumlage angesetzt werden kann.
Für die Wertermittlung wurde der durchschnittliche Marktansatz von 3.077 EUR pro m² Wohnfläche aus realen Hausverkäufen als Ausgangspunkt verwendet. Darauf wurden nachvollziehbare Zuschläge für Pool, PV-Anlage, Garage, großen Keller, gepflegten Garten und die überdurchschnittliche Grundstücksgröße angesetzt. Abschläge erfolgten für die erneuerungsbedürftige Heizung und die nur durchschnittliche bis leicht unterdurchschnittliche Lagequalität.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 740.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 700.000 EUR bis 780.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.