Generalsaniertes Traumhaus nahe Wien, schnell erreichbar vom P+R Hütteldorf
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Generalsanierung 2024: +14% (Dach, Leitungen, Fenster, Heizung und Wärmedämmung laut Beschreibung vollständig erneuert)
- Ruhige Lage mit Grünblick: +5% (klar belegte Ruhelage und ansprechender Ausblick)
- Carport/Stellplatz: +2% (laut Beschreibung/Objektdaten vorhanden)
- Großzügige Außenflächen Balkon/Terrasse: +2% (43 m² Balkon-/Terrassenfläche als nutzbarer Mehrwert)
- Mikrolage/GIS-Schwäche: -5% (sehr niedriger GIS-Score, eingeschränkte Nahversorgung und ÖV im direkten Umfeld)
Lage
Objektinformationen
Beschreibung
Dieses rundum äußerst gepflegte Einfamilienhaus befindet sich in herrlicher Ruhelage mit traumhaftem Grünblick in der Wienerwaldgemeinde Neustift-Innermanzing. Es wurde im Jahre 1956 erbaut, die vollständige Generalsanierung wurde 2024 abgeschlossen (Dach, Leitungen, Fenster, Heizung, Wärmedämmung, Carport,..).
Im Ortsgebiet gibt es einen Kindergarten, eine Volksschule und die Neue Mittelschule Laabental. Weiterführende Schulen, eine Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten und einen Bahnhof mit halbstündlichen Verbindungen Richtung Wien bzw. St. Pölten findet man im 6 km entfernten Neulengbach. Mit dem Auto benötigt man 5 Minuten zur A1-Auffahrt Altlengbach. Das P+R Hütteldorf im westlichen Wien erreicht man in rund 25 Minuten, St.Pölten erreicht man in nur 15 Minuten. Mit dem stündlichen Bus benötigt man zum Bahnhof Eichgraben 15 Minuten und zur U4 Hütteldorf 35 Minuten.
Das Erdgeschoß wird dominiert von einem ca. 45 m² großen Wohn-Essbereich mit Küche und Ausgang auf den Balkon. Neben dem Vorraum mit Gang und Stiegen wird ein separates WC geboten.
Im Gartengeschoß stehen den zukünftigen BewohnerInnen drei geräumige Zimmer mit jeweils einem Gartenzugang zur Verfügung. Ein Badezimmer mit Badewanne und ein durch eine Tür separiertes WC, sowie ein Abstellraum und Gang vervollständigen das Raumangebot in diesem Geschoß.
Das Obergeschoß verteilt sich auf einen zentralen Gang, ein ca. 30 m² großes Zimmer (auch teilbar) mit einflügeliger und doppelflügeliger Fenstertür, ein weiteres Zimmer mit Fenster, einen Abstellraum und ein Badezimmer mit Dusche und Waschbecken.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 418.000 bis 490.000
- Schätzwert pro m²
- € 2.750/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1956 mit 165 m² Wohnfläche auf 490 m² Grund in Innermanzing. Das Haus bietet 7 Zimmer, 2 Bäder, Balkon und Terrasse und wurde laut Beschreibung im Jahr 2024 umfassend generalsaniert. Besonders wertrelevant sind dabei die Erneuerung von Dach, Leitungen, Fenstern, Heizung und Wärmedämmung. Damit liegt der Zustand deutlich über dem üblichen Durchschnitt älterer Bestandsobjekte in der Umgebung.
Die Lage ist als ruhige Wohnlage mit schönem Grünblick positiv zu sehen. Gleichzeitig ist das unmittelbare Umfeld bei öffentlicher Anbindung und Nahversorgung eher schwächer, was durch die gute Erreichbarkeit der A1 und die Fahrzeit nach Wien nur teilweise ausgeglichen wird.
Als Ausgangspunkt dienten die tatsächlich erzielten Hauspreise in der Umgebung mit einem Durchschnitt von rund 2.333 EUR/m². Da dieses Objekt jedoch durch die frische Generalsanierung und die Ruhelage klar besser als der Durchschnitt einzustufen ist, wurde ein entsprechender Zuschlag angesetzt; die schwächere Mikrolage wurde wertmindernd berücksichtigt. So ergibt sich ein plausibler Marktwert von rund 454.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 418.000 EUR bis 490.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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