Modernisiertes, energieeffizientes Einfamilienhaus mit 5 Zimmern in St.Pölten - Spratzern
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Ruhelage: +6% (verkehrsberuhigte Sackgasse bei gleichzeitig guter Infrastruktur und schneller Erreichbarkeit)
- Grundstücksgröße: +8% (mit 1.067 m² für die Lage deutlich großzügiger als markttypische Einfamilienhäuser)
- Zustand/Sanierung: +12% (laut Beschreibung 2010–2015 vollständig renoviert und technisch modernisiert)
- Energieeffizienz/Haustechnik: +8% (Vollwärmeschutz, Wasser-Wasser-Wärmepumpe, Energieklasse B, Photovoltaik)
- Ausstattung/Außenanlagen: +6% (Doppel-Carport, weitere Stellplätze, massives Nebengebäude, Terrasse, Alarmanlage, Rollläden, Schwedenofen)
Lage
A1 Abfahrt St. Pölten Süd bei gleichzeitiger Ruhelage des Objekts, Traisen & Traisental-Radweg, Erholungsgebiet Brunnenfeld
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Dieses Einfamilienhaus im grünen Süden von St. Pölten (Stadtteil Spratzern) vereint die Ruhe einer verkehrsberuhigten Sackgasse mit den Vorzügen einer perfekt ausgebauten städtischen Infrastruktur. Das ebene Grundstück nahe der Traisen misst laut Grundbuch 1.067 m² (Widmung: Bauland Wohngebiet mit 2 WE, BK I,II, gekuppelte Bauweise, Bebauungsdichte 35%) und bietet eine schnelle Erreichbarkeit von Stadtzentrum und Hauptbahnhof.
Das Haus ist ideal am Grundstück positioniert. Die Zufahrt führt zum Doppel-Carport mit zwei weiteren Stellplätzen, das direkt zum überdachten Hauseingang und in den gepflegten, südausgerichteten Garten leitet. Ein massiv erbautes Nebengebäude mit ca. 49 m² bietet reichlich Stauraum für Gerätschaften, Werkzeug und Fahrräder. Aufgrund der Widmung ist eine großzügige Erweiterung des Bestandes oder aber auch die Errichtung eines 2. Einfamilienhaus möglich.
Das ursprünglich 1933 massiv errichtete Haus wurde von 2010–2015 vollständig renoviert, technisch modernisiert und hocheffizient ausgestattet (Vollwärmeschutz, Wasser-Wasserwärmepumpe von Waterkotte, 3,08 kWp Photovoltaik). Es bietet zwei Wohnebenen plus Dachboden und Teilkeller mit einer Wohnfläche von über 107 m² (Gesamtnutzfläche ca. 164 m²).
Die Raumaufteilung im Detail:
- Erdgeschoss: Vorraum, Esszimmer mit Zugang zur ca. 20 m² großen Terrasse, eine moderne Küche sowie das Wohnzimmer mit gemütlichem Schwedenofen. Zudem gibt es eine Garderobe, einen Abstellraum, ein WC und einen Technikraum samt Waschmaschinenanschluss.
- Obergeschoss: Über eine Vollholztreppe erreichbar, bietet diese Ebene 3 Zimmer sowie ein helles Badezimmer mit Wanne, Dusche, WC und Bidet. Das Bad ist derzeit en suite zugänglich, lässt sich aber mit geringem Aufwand zentral öffnen.
Im Erdgeschoss und im Badezimmer sorgt eine Fußbodenheizung für Komfort, in den restlichen Räumen eine Wandheizung. Alle Fenster sind mehrfach verglast und mit Rollläden ausgestattet.
Hervorragende Lage und Infrastruktur:
Die Auffahrt zur A1 Westautobahn liegt nur wenige Autominuten entfernt (schnelle Erreichbarkeit von Wien/Linz), dennoch liegt das Grundstück sehr ruhig. In 3–5 Gehminuten erreichen Sie die LUP-Stadtbushaltestelle. Von dort bringt Sie zum Beispiel der Railjet in nur rund 30 Minuten zum Wiener Hauptbahnhof.
Schulen, Kindergärten und Nahversorger befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Die Landeshauptstadt St. Pölten bietet zudem erstklassige medizinische, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen (Uniklinik, Fachhochschulen, Festspielhaus) sowie Naherholungsgebiete wie die Viehofner Seen direkt vor der Haustür.
Kontakt & Rechtliches:
Für weitere Informationen oder Besichtigungen steht Ihnen Frau Martina Führer-Hölzl (+43 664 6455558 / [email protected]) gerne zur Verfügung. Bitte beachten Sie, dass aufgrund der Nachweispflicht sowie neuer Verbraucherrechtsregelungen Anfragen nur mit vollständigen Kontaktdaten beantwortet werden können und vorab eine Maklervereinbarung notwendig ist.
Alle Objektinformationen basieren auf den Angaben des Abgebers.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 455.000 bis 505.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.480/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein modernisiertes Einfamilienhaus in St. Pölten-Spratzern mit rund 107 m² Wohnfläche, zusätzlicher Nutzfläche, 5 Zimmern und einem für die Lage sehr großzügigen Grundstück von 1.067 m². Besonders positiv sind die umfassende Renovierung in den Jahren 2010 bis 2015, die moderne und energieeffiziente Haustechnik mit Wasser-Wasser-Wärmepumpe, Vollwärmeschutz und Photovoltaik sowie die gute Ausstattung mit Doppel-Carport, Nebengebäude, Terrasse, Rollläden und Fußbodenheizung zu werten.
Die Lage ist für ein Einfamilienhaus überdurchschnittlich: ruhige Sackgasse, südseitiger Garten, gute Nahversorgung, Grünraum und gleichzeitig schnelle Anbindung an Stadtzentrum, Bahnhof und Autobahn.
Als Ausgangspunkt dient der durchschnittliche Marktwert vergleichbarer Häuser über den m²-Preis der Wohnfläche. Dieser Referenzwert wurde hier jedoch bewusst nur eingeschränkt herangezogen, weil die Vergleichsdaten die konkrete Modernisierung und Ausstattung des Hauses nicht ausreichend widerspiegeln. Daher wurden nachvollziehbare Zuschläge für Zustand, Energieeffizienz, Grundstücksgröße, Ausstattung und Mikrolage angesetzt.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 480.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 455.000 EUR bis 505.000 EUR.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.