Villa in Klosterneuburg/Weidlingbach
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Villenlage: +10% (laut Beschreibung beste Weidlinger Lage, begehrte ruhige Grünlage)
- Grundstücksgröße/Garten: +8% (2.091 m² Grund mit ca. 1.700 m² Garten deutlich über markttypischem Umfang)
- Nebengebäude/Gartencottage: +7% (separates Cottage mit ca. 123 m² und vielseitiger Nutzung als Gästehaus/Büro/Wellness)
- Ausstattung/Wellness: +5% (Sauna, Wellnessbereich, Wintergarten, Kamin und Garage über Durchschnitt)
- Historischer Repräsentationscharakter: +4% (herrschaftliche Sommervilla mit Bibliothek, Loggien und repräsentativer Raumstruktur)
- GIS-/Versorgungsabschlag: -3% (unterdurchschnittliche GIS-Gesamtbewertung und nur mäßige Alltagsanbindung)
Lage
Klosterneuburg-Weidling mit seiner herrlich grünen und ruhigen Umgebung erfreut sich als Wohnort steigender Beliebtheit. Das Zentrum Klosterneuburgs liegt nur etwa 10 Autominuten entfernt.
Die nächste Bushaltestelle liegt in Gehdistanz. Die Buslinie 401 verbindet mit dem Bahnhof Klosterneuburg-Weidling (mit Anschlussmöglichkeit nach Wien Heiligenstadt U4) .
Der Naturpark Eichenhain ist ein ganzjähriges Wander- und Erholungsparadies mit vielfältigem Wegenetz, Rast- und Kinderspielplätzen, einem Weinerlebnisweg und der im Winter bei geeigneter Witterung sogar mit einer Langlaufloipe aufwarten kann.
Neben dem hohen Anteil an Grünflächen, den Möglichkeiten zur Erholung und sportlichen Aktivität und dem Angebot an gemütlichen Heurigenlokalen, punktet die Lage auch durch die Nähe zum Stadtkern von Klosterneuburg und zu Wien mit seinem umfangreichen Angebot an Kunst, Kultur, Handel und Gastronomie.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Auszug aus der Ausstattung:
- komplett eingerichtete Küche
- Stuckdecken
- Parkettboden
- Doppelflügeltüren
- hohe Raumhöhen
- hauseigener Brunnen
- Außenliegender Sonnenschutz
- Weinkeller
- Sauna
Beschreibung
In bester Weidlinger Lage, einer der begehrtesten Wohngegenden Klosterneuburgs, liegt diese Villa mit privatem Eigengarten und einem Garten Cottage.
Die Villa (Baujahr 1899) wurde vom bekannten Baumeister Franz Olbricht im Zeitalter des Historismus als klassische Sommervilla errichtet und verfügt über einen ca. 1.700 m² großen Garten. Das Garten Cottage bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten wie z.B. Gästehaus, Büro oder Wellnessbereich
Haupthaus:
Die ca. 270 m² Wohnfläche gliedern sich wie folgt:
Erdgeschoss:
über den verglasten Eingangsbereich gelangt man in ein großzügiges Entree, Wohnsalon mit angrenzendem Speisezimmer und Bibliothek, die jeweils mit einer Loggia hinaus ins Grüne verbinden, komplett ausgestattete Küche, Gäste WC, Hauptschlafzimmer mit en suite Badezimmer und einer Loggia, die direkt in den Garten führt.
Dachgeschoss:
3 Zimmer, 1 Badezimmer und ein noch nicht ausgebauter Raum
Souterrain:
Jagdstube mit offenem Kamin, Weinkeller, Sauna mit Dusch- und Ruhebereich , Hobbyraum und mehrere Lagerflächen
Gartencottage:
Die ca. 123 m² Wohnfläche gliedern sich wie folgt:
4 Zimmer, Kochnische und Badezimmer
Weitläufiger, private Garten und Garage für 2 Autos
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 1.932.000 bis 2.268.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.390/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine außergewöhnliche historische Villa in Klosterneuburg-Weidling mit insgesamt rund 390 m² Wohnfläche, aufgeteilt auf Haupthaus und separates Gartencottage, auf einem sehr großen Grundstück von 2.091 m². Das Objekt hebt sich durch seinen herrschaftlichen Charakter, den gepflegten Zustand, den weitläufigen Garten, Sauna/Wellness, Wintergarten, Kamin, Kellerflächen sowie Garage und Stellplätze klar vom durchschnittlichen Einfamilienhaus ab. Ein ausdrücklicher Hinweis auf eine umfassende Kernsanierung oder neuwertige technische Ausstattung liegt jedoch nicht vor, weshalb kein überzogener Zuschlag angesetzt wurde.
Die Lage ist für ein Villenobjekt als sehr gut einzustufen: Weidling gilt als begehrte, grüne und ruhige Wohngegend mit hoher Wohnqualität. Leichte Abzüge ergeben sich nur aus der im GIS-Profil eher durchschnittlichen Nahversorgung und öffentlichen Anbindung.
Ausgangspunkt der Bewertung ist ein durchschnittlicher Marktansatz von 4.466 EUR/m² aus tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Häuser in der Umgebung. Darauf wurden nachvollziehbare Zuschläge für die sehr gute Mikrolage, die außergewöhnliche Grundstücksgröße, das zusätzliche Cottage und die überdurchschnittliche Ausstattung angewandt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 2.102.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 1.932.000 EUR bis 2.268.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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