ICH WARTE AUF MEINE FAMILIE!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Zustand/Sanierungsbedarf: -12% (Makler nennt ausdrücklich Sanierung der Innenräume; energetisch schwach mit HWB 186,3, daher unter markttypischem Zustand)
- Mikrolage/GIS: -5% (GIS-Preisanpassung -4,5% und kein Hinweis auf Premiumadresse oder besondere Aussicht)
- Grundstück/Außenflächen: +4% (693 m², eben, sonnig, gepflegter und von der Straße abgewandter Garten)
- Ausstattung/Außenanlagen: +3% (Garage mit direktem Hauszugang, Vollkeller, Wintergarten mit Kamin, Alarmanlage)
- Rechtlich/baulich uneinheitliche Unterlagen: -3% (für Gartenhaus keine Baubewilligung bei Behörde, Bauanzeige zu Fassade/Fenstern nicht aufliegend; marktseitig leicht wertmindernd)
Lage
IDYLLISCH WOHNEN, GANZ NAH AN DER STADT.
Kritzendorf, ein Ortsteil von Klosterneuburg, seinerzeit ein beliebtes Ausflugsziel und Sommerfrische für Wiener, berühmt vor allem wegen des ersten Freiluftbades, dem Strombad Kritzendorf. Heute ist Kritzendorf ein Ortsteil mit hoher Lebensqualität. Gepflegte Wohnhäuser, perfekte Infrastruktur und Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel bieten genau jene Lebensqualität, die heute gesucht wird.
INFRASTRUKTUR UND BILDUNG.
Der Bahnhof Kritzendorf ist nur ca. 400 Meter entfernt. Mit der S-Bahn (Franz Josefs-Bahn) sind Sie in 14 Minuten bei der U4 Heiligenstadt. Mit dem Auto ist man in ca. 25 Minuten in der Innenstadt von Wien. Die Bushaltestelle befindet sich in der Nähe des Hauses. Auch für die jungen Klosterneuburger Bürger ist perfekt gesorgt. Eine öffentliche sowie eine private Volksschule der Schulschwestern und eine Montessori-Schule stehen zur Verfügung. Das Gymnasium befindet sich in Klosterneuburg-Stadt, erreichbar per Bus.
WOHNEN MIT MEHRWERT.
Nicht nur die angenehme Nachbarschaft sondern auch die gute Infrastruktur und das perfekte Bildungsangebot sowie die gepflegte grüne Umgebung machen diese Immobilie zu einem Objekt mit ungeahntem Mehrwert. Eine ausgefüllte Freizeit beim Laufen, Radfahren oder Spazierengehen in der Au oder ein geselliger Abend beim Heurigen mit Freunden - alles direkt ab der Haustüre möglich. Klosterneuburg ist eine Stadt mit einem großen kulturellem Angebot. Beginnend mit wechselnden Ausstellungen im Stift Klosterneuburg bis zur Sommeroper im Stiftshof mit internationaler Besetzung.
Haben wir Sie Überzeugt? Kritzendorf - eben ein lebenswerter Ort!
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Familienparadies in Kritzendorf
Zum Verkauf steht ein Einfamilienhaus in gekuppelter Bauweise mit 6 Zimmern auf 3 Etagen in Kritzendorf, einer Katastralgemeinde von Klosterneuburg.
Der ebene und sonnige Garten wartet schon auf herumtobende Kinder, auf eine Sandkiste und eine Rutsche und auf Haustiere!
Beim Bau hat sich der Bauherr, der Architekt und Stadtbaumeister Bodenseer, wirklich bereits viel überlegt und dies spiegelt sich im Grundriss wieder. Das Haus ist voll unterkellert und von der Garage gelangt man auch bei Regen trockenen Fußes direkt ins Haus.
Im Erdgeschoß steht Ihnen zusätzlich zum Eingangsbereich noch ein großzügiger Vorraum mit Garderobe und Einbauschränken zur Verfügung. Auf dieser Ebene befinden sich die Küche mit ca. 10 m², das Wohnzimmer mit herrlichem Blick in den gepflegten Garten, ein Zimmer, das z.B. als Esszimmer oder als Büro dienen kann, eine Gästetoilette mit Waschbecken sowie der Wintergarten (gedeckte Terrasse) mit Kamin. Von hier aus gelangen Sie auf die große, uneinsehbare und schattige Terrasse. Diese lädt zu gemütlichen Mittagessen auch an heißen Sommertagen ein.
Eine Eichentreppe verbindet die Geschosse miteinander. Im Obergeschoss gibt es zwei Zimmer: Das geräumige Schlafzimmer mit ca. 23 m² und einem 6 m² großen Balkon Richtung Garten sowie ein Kabinett mit ca. 11 m². Weiters finden Sie hier ein Badezimmer mit Badewanne und WC sowie einen Abstellraum, der als Schrankraum genutzt wurde.
Im Dachgeschoß befinden sich zwei weitere Zimmer (ca. 29 m² und ca. 10 m²) sowie ein Badezimmer mit Dusche und Waschbecken.
Die Innenräume können Sie ganz nach Ihren Vorstellungen und Wünschen im Zuge einer Sanierung neu gestalten.
Hier die wichtigsten Fakten:
- Gesamtfläche Grundstück: 693 m², eben und sonnig sowie von der Straße abgewandt.
- Bauklasse I und II, 25% verbaubar, gekuppelte Bauweise
- 6 Zimmer + Küche + Wintergarten („gedeckte Terrasse“ im Plan)
- Ca.166 m2 Wohnfläche zuzügl. Wintergarten (ca. 29 m²)
- VP € 549.000
- Abgaben Gemeinde/Quartal: €275,00
- Baubewilligung: 1958
- Rohbau: 1962-1964 (massive Bauweise)
- Fertigstellung ohne Zubau (Garage): 1971, in diesem Jahr wurde auch die Eichenstiege im Haus vom Tischler eingebaut.
- Bau- und Benützungsbewilligung: 1973
- Zubau/ Garage: 1980
- Gartenhaus: 1984, 20 m² (es liegt keine Baubewilligung bei der Baubehörde auf)
- Gastherme neu: 1996, zusätzlich gibt es einen Ofen für feste Brennstoffe
- Neues Dach inkl. Dachfenster: 1996
- Neue Fenster und Wärmeschutzfassade: 2000 (Bauanzeige liegt nicht auf der Baubehörde auf)
- Anschluss an den Kanal: 2001
- Verglasung Wintergarten: 2003 (im Plan: „Gedeckte Terrasse“)
- Küche: 2004 mit AEG - Geräten
- Alarmanlage
- Neuer E - Anschluss: 2005
- Neues Dach Zubau/ Garage: 2013
- HwB: 186,3 kWh/m²a, fGEE: 2,44
- 2 Badezimmer (einmal mit Dusche und das andere mit Badewanne) inkl. WC sowie im EG ein Gästetoilette mit Waschbecken
- Das Schlafzimmer im OG verfügt über einen Balkon mit 6,4 m²
- Ofen für feste Brennstoffe
Die Immobilien GmbH ist als Doppelmakler tätig.
Die Angaben zu diesem Exposé wurden nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Irrtum und Änderungen vorbehalten. Oben angeführte Angaben basieren auf Informationen und Unterlagen des Eigentümers und sind unsererseits ohne Gewähr. Sämtliche Quadratmeter verstehen sich als zirka Angaben.
Bitte beachten Sie, dass wir eine Nachweispflicht gegenüber dem Eigentümer haben, daher können nur Anfragen mit vollständiger Angabe der Anschrift sowie Angaben zur Person wie Name und Telefonnummer bearbeitet werden.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 550.000 bis 610.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.500/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein gekuppeltes Einfamilienhaus in Kritzendorf mit rund 166 m² Wohnfläche, 6 Zimmern, Vollkeller, Garage, Wintergarten und einem für Familien gut nutzbaren Grundstück von 693 m². Die Liegenschaft bietet eine solide Grundsubstanz in Massivbauweise und einige bereits erfolgte Erneuerungen, etwa bei Dach, Fenstern, Fassade und Küche. Gleichzeitig ist aus der Beschreibung klar erkennbar, dass die Innenräume nicht mehr zeitgemäß sind und im Zuge einer Sanierung neu gestaltet werden sollten. Auch der Energiekennwert ist eher schwach, was den Marktwert dämpft.
Die Lage ist grundsätzlich angenehm und familienfreundlich, mit guter Anbindung über den Bahnhof Kritzendorf Richtung Wien. Positiv sind der sonnige, von der Straße abgewandte Garten und die ruhige Wohnsituation. Eine ausgesprochene Premiumlage lässt sich aus den Daten jedoch nicht ableiten.
Ausgehend vom durchschnittlichen Marktwert vergleichbarer Häuser von rund 4.021 EUR/m² wurde das Objekt wegen des erkennbaren Sanierungsbedarfs und der nur durchschnittlichen Lage nach unten angepasst. Werterhöhend wirken Grundstück, Garage, Keller und Wintergarten. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 581.000 EUR. Eine realistische Wertspanne liegt bei etwa 550.000 EUR bis 610.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.