Haus mit Potenzial in Kierling – Ruheoase mit Garten, Pool & Wintergarten
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Ruhige Mikrolage/Hanglage mit Privatheit: +8% (laut Beschreibung sonnige, ruhige Wohngegend ohne Straßenlärm, rückwärtig Wiesenfläche ohne direkte Nachbarn)
- Pool mit Wärmepumpe und Gegenstromanlage: +5% (klar belegte werterhöhende Außenanlage)
- Wintergarten mit Beschattungssystem: +4% (großzügiger, hochwertig nutzbarer Zusatzbereich)
- Sauna und Einzelgarage: +2% (zusätzliche Ausstattungsmerkmale, aber nicht außergewöhnlich hochpreisig)
- Grundstücksqualität: +3% (für die Lage ordentliche Grundstücksgröße mit südlich ausgerichtetem Garten und guter Nutzbarkeit)
- Sanierungsbedarf Hauptwohnbereich/Untergeschoß: -12% (Wohnbereich bislang nicht modernisiert, Untergeschoß renovierungsbedürftig)
- Erschließung über mehrere Treppen/Hanglage funktional nachteilig: -4% (eingeschränkte Barrierefreiheit und alltagspraktischer Nachteil)
Lage
Klosterneuburg-Kierling bietet eine gute öffentliche Anbindung nach Wien sowie eine solide lokale Infrastruktur.
Auto: Mit dem Auto erreicht man Wien über die B14 und B227 in etwa 20 - 25 Minuten, je nach Verkehrslage.
Bahn: Der Bahnhof Klosterneuburg-Kierling ist an das Netz der S-Bahn angebunden. Die S40 verkehrt regelmäßig zwischen Klosterneuburg und Wien Franz-Josefs-Bahnhof, von wo aus es Anschluss an weitere öffentliche Verkehrsmittel wie U-Bahnen und Straßenbahnen gibt. Die Fahrzeit nach Wien beträgt etwa 15-25 Minuten
Bus: Mehrere Buslinien verbinden Klosterneuburg-Kierling direkt mit Wien. Beispielsweise fährt die Linie 239 regelmäßig Richtung Heiligenstadt (U4), von wo aus man schnell ins Stadtzentrum gelangt.
Freizeit und Erholung: Klosterneuburg ist für seine Nähe zur Natur bekannt. Die Umgebung bietet zahlreiche Wanderwege und Erholungsgebiete. Zudem ist das Stift Klosterneuburg ein kulturelles Highlight. Für sportliche Aktivitäten stehen ein Schwimmbad, Tennisplätze und Fitnessstudios zur Verfügung.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Haus mit Potenzial auf sonnigem Hanggrundstück – Ruheoase mit Garten, Pool & Wintergarten
Dieses traumhafte ca. 687 m2 Grundstück in sonniger Hanglage in Kierling/Klosterneuburg - bietet außergewöhnliches Potential und vielseitige Gestaltungsmöglichkeiten. Es liegt ruhig in einer Wohngegend, ohne jeglichen Straßenlärm. Das in Ziegelbauweise 1964 erbaute und im Jahr 2000 durch einen Dachgeschoßausbau erweiterte Haus, erstreckt sich über zwei Ebenen (OG, DG) plus renovierungsbedürftiges Untergeschoß und weist eine Wohnfläche von ca. 180 m2 auf.
Der Hauseingang befindet sich im Untergeschoß. Durch die Hanglange ist lediglich der hintere Bereich dieses Geschosses unterirdisch, straßenseitig wirkt es dadurch wie das Erdgeschoß. Hier befinden sich zuzüglich den Kellerräumlichkeiten, Technikraum und Werkstatt auch eine gemütliche Bauernstube, ein WC mit kleiner Dusche und einer Saunakabine (Raumhöhe 2.20m)
Eine Treppe führt in den rund ca. 100 m² großen Wohnbereich zzgl. 30 m2 Wintergarten. Dieser wurde bis auf den Wintergarten bislang nicht modernisiert, was sich in der Ausstattung und Möblierung widerspiegelt. Eine umfassende Renovierung bietet hier die Chance, die Räume ganz nach eigenen Vorstellungen zu gestalten.
Das ausgebaute Dachgeschoß mit ca. 58 m2 ist aktuell über eine kleine Wendeltreppe vom großzügigen Wintergarten aus erreichbar und eignet sich ideal als Kinderbereich, Homeoffice oder Schlafetage. Zusätzlich zu den beiden Wohnräumen (33 m2,11 m2) stehen dort ein begehbarer Kleiderschrank sowie ein kleines Badezimmer mit Dusche und ein separates WC zur Verfügung.
Der hellegroße Wintergarten mit automatischem Beschattungssystem am Dach lässt sich dank einer praktischen Faltschiebetür nahtlos zur Terrasse öffnen – für ein perfektes Wohngefühl zwischen drinnen und draußen.
Der sonnige südlich ausgerichtete Garten besticht durch seine natürliche Gestaltung mit zahlreichen Ziergräsern, Bambus und ausgewählten Bäumen, die eine grüne Oase der Ruhe und Privatsphäre schaffen.
Der großzügige Pool (8 x 4m) wird durch eine Wärmepumpe beheizt und bietet so auch außerhalb der heißen Sommermonate angenehme Badetemperaturen. Für sportliches Schwimmen steht zudem eine Gegenstromanlage zur Verfügung.
Nach hinten grenzt das Grundstück an eine weitläufige Wiesenfläche – ganz ohne direkte Nachbarn.
Zum Haus gehört außerdem eine Einzelgarage, die Platz für ein Fahrzeug bietet. Weitere Abstellmöglichkeiten befinden sich meist direkt vorm Haus an der öffentlichen Straße.
Bitte beachten Sie, dass das Haus aktuell aufgrund der Hanglage ausschließlich über mehrere Treppen erreichbar ist. Eine barrierefreie Nutzung ist daher aktuell leider nicht möglich, sodass im Alter oder bei körperlichen Einschränkungen eventuell alternative Lösungen erforderlich sein könnten.
Reservieren Sie sich am Besten heute noch einen Besichtigungstermin.
Für Fragen und Terminvereinbarung steht Ihnen Frau Nicole Öttl jederzeit gerne unter 0660/8294740 oder unter [email protected] zur Verfügung!
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 567.000 bis 666.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.420/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus in Klosterneuburg-Kierling mit rund 180 m² Wohnfläche auf einem 687 m² großen Hanggrundstück. Positiv hervorzuheben sind die ruhige, sonnige Wohnlage, der südseitige Garten mit hoher Privatheit, der große Wintergarten, ein beheizter Pool mit Gegenstromanlage, Sauna sowie eine Garage. Das Haus bietet damit eine gute Grundqualität und mehrere Ausstattungsmerkmale, die im Markt grundsätzlich gefragt sind.
Wertmindernd ist jedoch, dass der zentrale Wohnbereich laut Beschreibung bislang nicht modernisiert wurde und das Untergeschoß ausdrücklich renovierungsbedürftig ist. Zusätzlich ist die Erreichbarkeit aufgrund der Hanglage nur über mehrere Treppen möglich, was die Alltagstauglichkeit und Barrierefreiheit einschränkt.
Die Ableitung erfolgte vom durchschnittlichen Marktansatz vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung von rund 3.231 EUR/m² Wohnfläche. Auf diesen Ausgangswert wurden die konkrete Mikrolage und Ausstattung positiv, der Sanierungsbedarf und die funktionalen Nachteile negativ angerechnet. Daraus ergibt sich ein sachverständig geschätzter Marktwert von 616.000 EUR. Als angemessene Wertspanne sehe ich 567.000 EUR bis 666.000 EUR. Der daraus abgeleitete Quadratmeterwert beträgt rund 3.420 EUR/m² Wohnfläche.
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