Ein Haus zum Wohnungspreis: 5 Zimmer und ein schöner Garten
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Superädifikat auf Pachtgrund mit laufender, indexierter Pacht bis 2045
- Großer Garten mit rund 1.100 m² sowie Pool und Teich
- 2019 teilweise modernisiert, Elektrik und Bad erneuert, moderne Küche
- Lage direkt an Donau und Yachthafen mit hohem Freizeitwert
- Teils alte Holzfenster und älterer Gebäudekern, kein durchgehend neuwertiger Zustand
- Eher periphere Lage mit schwacher Nahversorgung
Lage
Objektinformationen
Beschreibung
Sie suchen ein Haus mit viel Freiraum, schönem Garten und Platz für die ganze Familie? Dann könnte diese besondere Liegenschaft in Muckendorf genau das Richtige sein.
Zum Verkauf gelangt ein Wohnhaus auf einem rund 540 m² großen Pachtgrundstück. Die ursprünglich als Badehütte errichtete Liegenschaft wurde über die Jahre zu einem Wohnhaus ausgebaut und bietet heute rund 102 m² Wohnfläche auf drei Ebenen.
Das Haus verfügt über 5 Zimmer, zwei Badezimmer, eine moderne Einbauküche, einen gemütlichen Wohn- und Essbereich mit Kaminofen sowie mehrere Terrassenflächen. Der schöne Garten bietet eine Gartenhütte, viel Platz zum Entspannen, Spielen, Garteln und Genießen.
Direkt an der Donau und am Yachthafen
Besonders hervorzuheben ist die Lage direkt an der Donau und am Yachthafen. Der beliebte Donauradweg befindet sich in unmittelbarer Nähe und bietet ideale Möglichkeiten für Radtouren, Spaziergänge und sportliche Aktivitäten im Grünen.
Auch für Wassersportbegeisterte ist die Lage sehr attraktiv: Durch die Nähe zur Donau und zum Yachthafen ergeben sich zahlreiche Freizeitmöglichkeiten am und auf dem Wasser.
Damit verbindet diese Liegenschaft Wohnen im Grünen mit einem besonderen Freizeitwert – ideal für Familien, Naturliebhaber und alle, die Wasser, Bewegung und Erholung direkt vor der Haustüre schätzen.
Raumaufteilung
Im Erdgeschoss befinden sich ein großes Badezimmer mit Dusche sowie Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner. Dieser Bereich wurde 2019 erneuert. Zusätzlich stehen eine Werkstatt sowie ein Lagerraum zur Verfügung. Der Badezimmerbereich wurde so geplant, dass bei Bedarf auch eine Sauna installiert werden könnte.
Im Obergeschoss befindet sich der zentrale Wohnbereich mit moderner Einbauküche, Wohn- und Essbereich mit Kaminofen sowie einem weiteren Badezimmer mit Dusche, WC und Waschbecken.
Über eine Wendeltreppe gelangt man in das zweite Obergeschoss. Dort befinden sich ein größeres Schlafzimmer sowie zwei kleinere Zimmer, die sich ideal als Kinderzimmer, Gästezimmer oder Arbeitszimmer eignen. Von hier aus gelangt man auf eine Terrasse mit schönem Blick in den Garten.
Ausstattung und Technik
Das Haus wurde in Holzriegelbauweise errichtet, das Erdgeschoss ist in Ziegelbauweise ausgeführt. Die elektrische Anlage wurde 2019 erneuert. Das Haus verfügt über einen Vollwärmeschutz und wird mittels Gasetagenheizung der Firma Vaillant beheizt. Die Wärmeabgabe erfolgt über Radiatoren – auch in Werkstatt und Garage.
Warmwasser wird über die Gastherme bereitgestellt. Zusätzlich ist ein Elektroboiler vorhanden, bei dem der Heizstab erneuert werden muss.
Das Haus ist an Ortswasser und Kanal angeschlossen. Die Abgasmessung, das Service sowie die Feuerbeschau wurden 2026 erledigt.
Teilweise sind noch Holzfenster vorhanden, teilweise wurden die Fenster im Jahr 2007 durch zweifach verglaste Fenster der Firma Actual-Berger ersetzt.
Ein Lagerraum mit elektrischem Tor kann auch als Garage genutzt werden. Zusätzlich steht ein Carport zur Verfügung.
Außenbereich
Der Garten bietet viel Platz und zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten. Besonders hervorzuheben sind:
- großer Garten
- Gartenhütte
- überdachte Terrasse
- Terrasse im zweiten Obergeschoss
- hinterer Ausgang Richtung Ortschaft
- Carport
- Lagerraum/Garagenmöglichkeit
Wichtige Hinweise
Die Liegenschaft befindet sich auf Pachtgrund. Die jährliche Pacht beträgt für das Grundstück derzeit € 3.758,40. Der bestehende Pachtvertrag läuft bis 31.12.2045 und wird jeweils auf 20 Jahre abgeschlossen. Die Pacht ist VPI-angepasst.
Lage
Muckendorf ist ein attraktiver Wohnort für Familien, Gartenliebhaber und alle, die naturnah wohnen und dennoch gut angebunden bleiben möchten. Die Gemeinde liegt nahe der Donau und bietet ein ruhiges, grünes Wohnumfeld mit Spazier- und Radwegen in der Umgebung.
Kinderbetreuung ist direkt in der Gemeinde vorhanden, die Volksschule befindet sich im nahegelegenen Zeiselmauer. Einkaufsmöglichkeiten, weiterführende Schulen, Ärzte und weitere Infrastruktur findet man unter anderem in Tulln und den umliegenden Gemeinden.
Der Bahnhof Muckendorf-Wipfing liegt an der Franz-Josefs-Bahn. Von hier gibt es eine gute Verbindung Richtung Tulln und Wien. Nach Wien Franz-Josefs-Bahnhof gelangt man mit dem Zug in rund 34 Minuten.
Gerne senden wir Ihnen auf Anfrage weitere Informationen und Unterlagen zur Liegenschaft zu.
Hinweis: Die Angaben zu dieser Immobilie sind ohne Gewähr. Aufgrund der Nachweispflicht gegenüber dem Eigentümer ersuchen wir um Verständnis, dass wir nur Anfragen mit vollständiger Anschrift und Telefonnummer bearbeiten können. Auskünfte zu Objektunterlagen sowie zur genauen Liegenschaftsadresse können erst nach vollständiger Anfrage erteilt werden.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
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Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 192.000 bis 228.000
- Schätzwert pro m²
- € 2.050/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein Einfamilienhaus in Muckendorf an der Donau mit rund 102 m² Wohnfläche, 5 Zimmern, zwei Bädern und einem sehr großzügigen Außenbereich. Positiv hervorzuheben sind der große Garten, der Pool, der Teich, mehrere Terrassen, die moderne Einbauküche, der Kaminofen sowie die 2019 erneuerte Elektrik und der modernisierte Badbereich. Gleichzeitig handelt es sich nicht um einen durchgehend neuwertigen Bestand: Das Haus hat einen älteren Ursprung, wurde über die Jahre ausgebaut und ist nur teilweise modernisiert; auch die Fenster sind nur zum Teil erneuert.
Die Lage ist aus Freizeitsicht attraktiv, da Donau und Yachthafen unmittelbar nahe liegen. Für den breiten Wohnmarkt ist die Lage jedoch eher unterdurchschnittlich, weil Infrastruktur und Versorgung laut Lageprofil schwächer ausgeprägt sind.
Die Ableitung erfolgte vom regionalen Durchschnittswert vergleichbarer Häuser von rund 2.856 EUR/m² Wohnfläche. Zuschläge wurden für Garten, Pool, Außenanlagen, Teilmodernisierung und den besonderen Wasserbezug angesetzt. Deutlich wertmindernd wirkt jedoch, dass es sich um ein Superädifikat auf Pachtgrund handelt; dieser Punkt reduziert den Marktwert spürbar, weil kein volles Grundeigentum vorliegt und laufende Pachtzahlungen anfallen.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 209.000 EUR. Die plausible Wertspanne liegt bei etwa 192.000 EUR bis 228.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Martin Schildberger
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