Exklusive Landhausvilla in Engelmannsbrunn – Luxus, Ruhe & Privatsphäre im Herzen des Wagrams
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- 2010 errichtetes Haus, 2024 renoviert und als Erstbezug angeboten
- Sauna, Kamin und aufwendig gestalteter Grill- und Wellnessbereich
- Zwei Terrassen mit zusammen 90 m² und rund 200 m² Gartenfläche
- Nebengebäude mit rund 90 m² zusätzlicher Nutzbarkeit
- Sechs Stellplätze, davon einer im Schuppen
- Ruhige Lage im Weinbaugebiet mit viel Privatsphäre laut Beschreibung
- Bahnhof, Schulen, Ärzte und Einkauf in kurzer Distanz erreichbar
- Energieklasse D trotz Renovierung nicht auf Neubauniveau
Lage
Die Immobilie befindet sich in Engelmannsbrunn, einer ruhigen Katastralgemeinde von Kirchberg am Wagram, umgeben von sanften Weinbergen und Wiesen. Genießen Sie ländliche Idylle und maximale Privatsphäre, ohne auf die Nähe zu allen wichtigen Einrichtungen wie Supermärkte, Banken, Schulen und medizinische Versorgung verzichten zu müssen. Die Städte Tulln, Krems und Wien sind durch gute Verkehrsanbindungen schnell erreichbar.
Objektinformationen
Beschreibung
Exklusive Landhausvilla in Engelmannsbrunn – Luxus, Ruhe & Privatsphäre im Herzen des Wagrams
Willkommen in Engelmannsbrunn– Ihrem neuen Zuhause voller Charakter, Handwerkskunst und unvergleichlicher Lebensqualität.
Diese außergewöhnliche Immobilie vereint luxuriöse Ausstattung, edle Materialien und ein Höchstmaß an Privatsphäre inmitten einer idyllischen Naturlandschaft. Umgeben von Weinbergen und sanften Hügeln genießen Sie hier absolute Ruhe – ohne direkte Nachbarn und doch in bester Lage nahe Kirchberg am Wagram.
Lage & Umgebung
Engelmannsbrunn, eine charmante Katastralgemeinde von Kirchberg am Wagram, liegt im Herzen des niederösterreichischen Weinbaugebiets. Die Region ist bekannt für ihre malerischen Weingärten, kulinarische Highlights und hohe Lebensqualität.
In nur wenigen Minuten erreichen Sie sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs – Supermärkte, Banken, Bäckereien, Restaurants, Schulen und medizinische Versorgung. Tulln, Krems und Wien sind durch die ausgezeichnete Verkehrsanbindung rasch erreichbar.
Hier verbinden sich ländliche Ruhe und urbaner Komfort auf perfekte Weise.
Objektdetails
• Wohnfläche: ca. 171 m²
• Terrassen- & Bodenfläche: ca. 201 m²
• Schuppen / Nebengebäude: ca. 90 m²
• Grundstücksgröße: großzügig und ideal für Freizeit & Erholung
• Stellplätze: 6 Fahrzeuge (5 Außenstellplätze auf ca. 87 m², 1 im Schuppen)
• Sauna & Grillbereich: ca. 27,5 m²
• Beleuchtete Außentreppe: ca. 50 lfm
Innenausstattung & Highlights
Küche & Essbereich
• Exklusive GGM-Gastro-Küche mit hochwertigen Geräten (Geschirrspüler, Waschmaschine, Kühlschrank mit Gefriertruhe, Heißluft-Backofen, Ceranfeld)
• 80L Warmwasserboiler
• Großzügiger Esstisch aus 35 Jahre alter Eiche (2,61 x 1,20 m), veredelt mit Epoxidharz
• Designstühle im skandinavischen Stil
Wohnbereich
• Maßgefertigte Garderobe aus Altholz & Schmiedeeisen
• Hochwertige Chesterfield-Garnitur (teilweise ausziehbar)
• Designer-Industriebeleuchtung mit Optonica-LED-Technologie
• Kunstwerk auf Sicherheitsglas (2,62 x 1,25 m)
Badezimmer & Wellness
• Einzigartige Badeoase im Gewölbestil mit 3D-Epoxidharzboden
• Großzügige Dusche (ca. 4 m²), alle Elemente handgefertigt
• Sauna (6 m², Fa. Gruber) mit Platz für 6 Personen und beheizbaren Sitzen
• Separater Weinkeller mit 7,5 m handgefertigtem Regal aus altem Bora-Holz, ideal zur Lagerung von Wein, Käse und Delikatessen
Technische Ausstattung & Bauweise
• Holz-Kaminofen (11 kW) & Elektroheizung (WLAN-steuerbar, Fa. Kesser)
• Hochwertige Wärmedämmung (12 cm Styropor + 8–10 cm Estrich + 15 mm Eichenparkett)
• Neu renoviertes Dach mit historischen Ziegeln und zusätzlicher Schutzschicht
• Massive Bauweise mit Rigipsverkleidung und zusätzlicher Isolierung
Außenbereich – ein Paradies für Genießer
• Exklusiver Grillbereich mit Platz für zwei Spanferkel, separater Kesselbereich und handgefertigten Schmiedeeisenelementen
• Designer-Fontäne (ca. 4.000 L) mit beleuchteten Wasserfällen, drei Lichteffekten und integriertem Selbstreinigungssystem
• Glasüberdachte Terrasse aus Sicherheitsglas (2x 8 mm) mit individuell gefertigten Stahlträgern
• 8 Meter lange Bar aus 170 Jahre altem Holz, handgeschmiedeten Eisenelementen und modernem LED-Farbwechselsystem
• Marmor-Fensterbänke (Bianco Carrara) und offener schwedischer Kaminofen (11 kW)
• Samsung 65-Zoll Smart TV und zentrales Schlüsselsystem
Diese Immobilie ist ein Unikat – eine gelungene Symbiose aus Tradition, Handwerkskunst und modernem Luxus.
Das Haus in Engelmannsbrunn bietet nicht nur höchsten Wohnkomfort, sondern auch einen Ort der Ruhe, Inspiration und Lebensfreude – eingebettet in eine der schönsten Landschaften Niederösterreichs.
Ein exklusives Zuhause für Menschen, die das Außergewöhnliche suchen.
Kaufpreis:
Der Kaufpreis beläuft sich auf € 449.000,00
Bei Willensübereinkunft wird eine Provision in der Höhe von 3% des Kaufpreises zzgl. 20% USt. verrechnet.
Energieausweis
Der Heizwärmebedarf beträgt 94,60 kWh/m2a welcher der Klasse D entspricht.
Gerne steht Ihnen Nikola Todorovic, BSC für weitere Fragen bzw. Besichtigungen unter 0676 776 07 84 oder [email protected] zur Verfügung.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 390.000 bis 450.000
- Schätzwert pro m²
- € 2.460/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 2010 mit 171 m² Wohnfläche, das 2024 renoviert wurde und als Erstbezug angeboten wird. Hervorzuheben sind die deutlich überdurchschnittliche Ausstattung mit Sauna, Kamin, hochwertiger Küche, aufwendig gestaltetem Außenbereich, zwei Terrassen sowie ein Nebengebäude mit zusätzlicher Nutzbarkeit. Auch die Zahl der Stellplätze ist für ein Haus dieser Größe überdurchschnittlich. Einschränkend ist zu berücksichtigen, dass die Energiekennzahl mit Klasse D trotz Renovierung nicht dem Niveau eines modernen Neubaus entspricht.
Die Lage ist für den regionalen Markt gut: Einkauf, Schulen, medizinische Versorgung und Bahnanschluss sind in kurzer Distanz vorhanden. Gleichzeitig spricht die ruhige Situation im Weinbauumfeld mit hoher Privatsphäre für eine überdurchschnittliche Wohnqualität.
Die Ableitung des Werts erfolgt aus dem durchschnittlichen m²-Niveau der vorliegenden Hausverkäufe, das hier wegen des kleinen und eher einfachen Vergleichspools nur eingeschränkt belastbar ist. Deshalb wurde der Referenzwert bewusst nur niedrig gewichtet und um die konkret belegbaren Mehrwerte des Hauses angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 421.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 390.000 EUR bis 450.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Nikola Todorovic
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