Mein Haus am See - Reihenhaus Grafenwörth
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug in Ziegelmassivbauweise mit 118,44 m² Wohnfläche
- Direkt am See in erster Reihe mit Privatsteg und eigenem Seezugang
- Seeblick von Wohnräumen, Schlafzimmer und beiden Terrassen
- Zwei Terrassen mit zusammen 58,51 m² und 244,08 m² Garten
- Sole-Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaik und Fußbodenheizung
- Holz-Alu-Fenster mit Dreifachverglasung und außenliegendem Sonnenschutz
- Zwei Stellplätze und vorbereitete E-Ladestation
Lage
Die Region rund um den Sonnenweiher ist bekannt für Top-Heurige, Weinkultur und gehobene Küche. Im Umkreis von wenigen Kilometern finden sich urige Buschenschänke ebenso wie edle Haubenlokale. Das Haus der Musik im Ort, das Schloss Grafenegg in unmittelbarer Nähe. Genuss und Kultur direkt vor der Haustür! Südlich des Sonnenweihers laden die naturbelassenen Donauauen, nördlich die sanften Hügel des Wagrams zu Erholung in der Natur ein.
Gleichzeitig profitieren Sie von kurzen Wegen. Nur 15 bis 20 Autominuten entfernt liegt Krems im Westen und Tulln im Osten. St. Pölten erreichen Sie in rund 25 Minuten und die Wiener Stadtgrenze in etwa 35 Minuten. Die naheliegende Franz-Josefs-Bahn ist mit dem Fahrrad leicht erreichbar und verbindet den Wagram mit Wien. So vereint der Sonnenweiher naturnahes Wohnen mit bester Erreichbarkeit und hoher Lebensqualität.
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Es gibt Orte, die mehr sind als eine Adresse. Orte, an denen jeder Sonnenaufgang das Gefühl schenkt, endlich angekommen zu sein. Willkommen am Sonnenweiher - dieses außergewöhnliche Wohnprojekt lässt den Traum vom eigenen Haus am Wasser Wirklichkeit werden. Durch die geschwungene Form des Sees liegt jedes Einfamilien-, Doppel- und Reihenhaus in erster Reihe direkt am Ufer mit Privatsteg.
Vier Kinder- und Jugendspielplätze, darunter ein Calisthenics-Park, viele Freiflächen und ein Spazierweg mit Brücke laden zum Treffen mit Nachbarn und Verweilen im Freien ein. Das Clubhaus bietet zusätzlichen Raum für Feiern und Veranstaltungen. Hier genießen Sie 365 Tage im Jahr Urlaubsfeeling in den eigenen vier Wänden.
Die Häuser verbinden ein unvergleichliches Lebensgefühl mit zukunftsweisender Qualität und erstklassiger Architektur. Massive Ziegelbauweise sorgt für Beständigkeit und Geborgenheit, Photovoltaik am Dach fängt die Kraft der Sonne ein und Ihre Sole-Wasser-Wärmepumpe nutzt die Energie der Erde. Der Sonnenweiher in Grafenwörth verbindet naturnahes Wohnen mit hoher Wohnqualität und macht das Leben am See Tag für Tag zu etwas Besonderem.
Auf rund 118 m² Wohnfläche stehen in diesem Reihenhaus vier Zimmer zur Verfügung, die ein komfortables Zuhause für Familien, Paare oder alle bieten, die naturnah wohnen und gleichzeitig modernen Wohnkomfort genießen möchten. Der Garten mit direktem Seezugang ist ein wahres Paradies für Naturliebhaber und bietet Ihnen die Möglichkeit, die Schönheit des Wassers hautnah zu erleben.
Im Erdgeschoß bildet der offen gestaltete Wohn-, Ess- und Küchenbereich das Herzstück des Hauses. Große Fensterflächen sorgen für eine helle und freundliche Atmosphäre und schaffen eine harmonische Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich. Im Obergeschoß erwarten Sie drei weitere Zimmer, die flexibel als Schlaf-, Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer genutzt werden können, sowie ein großzügig gestaltetes Badezimmer.
Für ein Frühstück im Freien oder einen Abend mit Freunden steht die rund 38 m² große Terrasse im Erdgeschoß zur Verfügung. Eine weitere Terrasse mit rund 21 m² liegt im Obergeschoß, die direkt vom Schlafzimmer erreichbar ist. Sie bietet einen zusätzlichen privaten Freiraum für einen ruhigen Start in den Tag, einen Kaffee am Morgen oder entspannte Abendstunden. Alle Wohn- und Schlafräume sowie beide Terrassen ermöglichen einen tollen Blick auf den See.
Die Ausstattung umfasst Ziegelmassivbauweise, eine Sole-Wasser-Wärmepumpe, eine Photovoltaikanlage und Fußbodenheizung. Holz-Alu-Fenster mit Dreifachverglasung und außenliegender Sonnenschutz ergänzen den Wohnkomfort.
Zwei PKW-Stellplätze gehören zum Haus. Eine E-Ladestation ist vorbereitet.
Haus und Garten stehen im Alleineigentum. Der Erwerb ist für Käufer provisionsfrei.
1,2% Notarkosten (Errichtung und grundbücherliche Durchführung) zzgl. Umsatzsteuer. Bei den angegebenen Betriebskosten handelt es sich um eine unverbindliche Schätzung. Die tatsächlichen Kosten können je nach Verbrauch, Nutzung und Abrechnung variieren. Zusätzlich fällt eine Bewirtschaftungspauschale von € 90,- inkl. 20% USt. Diese Bewirtschaftungspauschale wird jährlich verrechnet.
Grundstücksfläche, Ausrichtung und Kaufpreis entnehmen Sie bitte den Angaben zum jeweiligen Objekt. Gerne erhalten Sie weitere Unterlagen und einen persönlichen Besichtigungstermin.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 582.000 bis 626.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.100/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein neu errichtetes Reihenhaus in Alleineigentum mit 118,44 m² Wohnfläche, 4 Zimmern, zwei Terrassen, rund 244 m² Gartenfläche und zwei Stellplätzen. Das Haus befindet sich im Erstbezug und bietet eine für das Segment überdurchschnittliche technische Ausstattung mit Ziegelmassivbauweise, Sole-Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaik, Fußbodenheizung, Holz-Alu-Fenstern und Dreifachverglasung. Besonders hervorzuheben ist die direkte Lage am See mit Privatsteg, eigenem Seezugang und Seeblick von mehreren Räumen sowie beiden Terrassen.
Die allgemeine Lage in Grafenwörth ist solide bis gut: Nahversorgung und Busanbindung sind vorhanden, Krems, Tulln und auch Wien sind in vernünftiger Zeit erreichbar. Den wesentlichen Mehrwert stiftet hier aber nicht die allgemeine Ortslage, sondern die seltene und stark nachgefragte Mikrolage direkt am Wasser.
Als Ausgangspunkt diente der Durchschnitt der tatsächlich erzielten Kaufpreise vergleichbarer Reihenhäuser in unmittelbarer Umgebung. Dieser Referenzwert wurde wegen der klar belegbaren Sonderqualitäten des Hauses nach oben angepasst, vor allem für die Wasserlage, den Privatsteg, den Seezugang sowie die hochwertige Haustechnik und die großzügigen Außenflächen. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 604.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 582.000 EUR bis 626.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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DI Nicole Hornischer
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.