Mein Haus am See - Einfamilienhaus Grafenwörth
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug in massiver Ziegelbauweise ohne erkennbaren Sanierungsbedarf
- Direkt am See mit Privatsteg und eigenem Zugang zum Wasser
- Photovoltaik, Sole-Wasser-Wärmepumpe und Fußbodenheizung
- Holz-Alu-Fenster mit Dreifachverglasung und außenliegendem Sonnenschutz
- Rund 597 m² Eigengrund mit Garten und knapp 30 m² Terrasse
- Zwei Stellplätze und vorbereitete E-Ladestation
- Nahversorgung im Ort gut erreichbar, öffentliche Anbindung eher schwach
Lage
Die Region rund um den Sonnenweiher ist bekannt für Top-Heurige, Weinkultur und gehobene Küche. Im Umkreis von wenigen Kilometern finden sich urige Buschenschänke ebenso wie edle Haubenlokale. Das Haus der Musik im Ort, das Schloss Grafenegg in unmittelbarer Nähe. Genuss und Kultur direkt vor der Haustür! Südlich des Sonnenweihers laden die naturbelassenen Donauauen, nördlich die sanften Hügel des Wagrams zu Erholung in der Natur ein.
Gleichzeitig profitieren Sie von kurzen Wegen. Nur 15 bis 20 Autominuten entfernt liegt Krems im Westen und Tulln im Osten. St. Pölten erreichen Sie in rund 25 Minuten und die Wiener Stadtgrenze in etwa 35 Minuten. Die naheliegende Franz-Josefs-Bahn ist mit dem Fahrrad leicht erreichbar und verbindet den Wagram mit Wien. So vereint der Sonnenweiher naturnahes Wohnen mit bester Erreichbarkeit und hoher Lebensqualität.
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Es gibt Orte, die mehr sind als eine Adresse. Orte, an denen jeder Sonnenaufgang das Gefühl schenkt, endlich angekommen zu sein. Willkommen am Sonnenweiher - dieses außergewöhnliche Wohnprojekt lässt den Traum vom eigenen Haus am Wasser Wirklichkeit werden. Durch die geschwungene Form des Sees liegt jedes Einfamilien-, Doppel- und Reihenhaus in erster Reihe direkt am Ufer mit Privatsteg.
Vier Kinder- und Jugendspielplätze, darunter ein Calisthenics-Park, viele Freiflächen und ein Spazierweg mit Brücke laden zum Treffen mit Nachbarn und Verweilen im Freien ein. Das Clubhaus bietet zusätzlichen Raum für Feiern und Veranstaltungen. Hier genießen Sie 365 Tage im Jahr Urlaubsfeeling in den eigenen vier Wänden.
Die Häuser verbinden ein unvergleichliches Lebensgefühl mit zukunftsweisender Qualität und erstklassiger Architektur. Massive Ziegelbauweise sorgt für Beständigkeit und Geborgenheit, Photovoltaik am Dach fängt die Kraft der Sonne ein und Ihre Sole-Wasser-Wärmepumpe nutzt die Energie der Erde. Der Sonnenweiher in Grafenwörth verbindet naturnahes Wohnen mit hoher Wohnqualität und macht das Leben am See Tag für Tag zu etwas Besonderem.
Ein großzügiger Wohnbereich im Erdgeschoß und vier Schlafzimmer im Obergeschoß prägen diesen Grundriss mit rund 129 m² Wohnfläche. Hier erwartet Sie Wohnkomfort auf höchstem Niveau und ein durchdachtes Raumkonzept, das keine Wünsche offenlässt. Lassen Sie sich von der einzigartigen Lage und dem besonderen Charme dieses Einfamilienhauses verzaubern und erleben Sie ein Wohnerlebnis der Extraklasse.
Vom Wohnbereich aus gelangt man über die Treppe ins Obergeschoss. Die dort befindlichen Räume bieten vielfältige Nutzungsmöglichkeiten und können ganz nach Ihren Bedürfnissen als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer gestaltet werden. Das Badezimmer mit Doppelwaschbecken sorgt für einen komfortablen Start in den Tag, während der großzügige Gang zusätzlichen Platz für praktische Stauraumlösungen bietet.
Drei Ausgänge verbinden den Wohnraum mit dem großzügigen Garten mit direktem Seezugang – ein wahres Paradies für Naturliebhaber, dass Ihnen die Möglichkeit bietet, die Schönheit des Wassers hautnah zu erleben. Mit rund 30 m² Fläche bietet die geschützte Terrasse genügend Platz für einen Essbereich und gemütliche Loungemöbel. Sie ist ein Ort zum Wohlfühlen und Entspannen, unabhängig von der Tageszeit.
Die Ausstattung umfasst Ziegelmassivbauweise, eine Sole-Wasser-Wärmepumpe, eine Photovoltaikanlage und Fußbodenheizung. Holz-Alu-Fenster mit Dreifachverglasung und außenliegender Sonnenschutz ergänzen den Wohnkomfort.
Zwei PKW-Stellplätze gehören zum Haus. Eine E-Ladestation ist vorbereitet.
Haus und Garten stehen im Alleineigentum. Der Erwerb ist für Käufer provisionsfrei.
1,2% Notarkosten (Errichtung und grundbücherliche Durchführung) zzgl. Umsatzsteuer. Bei den angegebenen Betriebskosten handelt es sich um eine unverbindliche Schätzung. Die tatsächlichen Kosten können je nach Verbrauch, Nutzung und Abrechnung variieren. Zusätzlich fällt eine Bewirtschaftungspauschale von € 90,- inkl. 20% USt. Diese Bewirtschaftungspauschale wird jährlich verrechnet.
Grundstücksfläche, Ausrichtung und Kaufpreis entnehmen Sie bitte den Angaben zum jeweiligen Objekt. Gerne erhalten Sie weitere Unterlagen und einen persönlichen Besichtigungstermin.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 592.000 bis 654.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.840/m²
Gesamte Einschätzung
Dieses Einfamilienhaus in Grafenwörth ist ein Neubau im Erstbezug mit rund 129 m² Wohnfläche, fünf Zimmern, etwa 597 m² Eigengrund, Garten, Terrasse und zwei Stellplätzen. Besonders hervorzuheben sind die direkte Lage am Wasser mit Privatsteg und Seezugang sowie die moderne technische Ausstattung mit Sole-Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaik, Fußbodenheizung, Holz-Alu-Fenstern und außenliegendem Sonnenschutz. Damit hebt sich das Objekt deutlich vom durchschnittlichen Haus im Vergleichsmarkt ab.
Die Lage ist aus Bewertungssicht zweigeteilt: Innerhalb des Projekts ist die Wasserlage klar überdurchschnittlich und selten, während die allgemeine Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln laut Lageprofil eher schwach ist. Nahversorgung, Freizeitwert und naturnahes Umfeld sind hingegen gut.
Für die Wertermittlung wurde der durchschnittliche m²-Wert der Vergleichsverkäufe als Ausgangspunkt herangezogen. Da der vorhandene Vergleichspool klein ist, stark streut und der Steuerungshinweis den Referenzwert ausdrücklich als zu niedrig einordnet, wurde dieser nur eingeschränkt als Orientierung verwendet. Maßgeblich waren daher die belegbaren Mehrwerte des Hauses, vor allem Erstbezug, direkte Seelage und hochwertige Haustechnik.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 623.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei 592.000 EUR bis 654.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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DI Nicole Hornischer
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