Haus mit Geschichte und Atmosphäre - das "Nagelschmiedhaus" - schön gelegen, top Infrastruktur!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Charaktervolles Altbauhaus mit rund 150 m² Wohnfläche und sechs Zimmern
- 665 m² Grundstück mit guter Privatsphäre durch Bauform und Bepflanzung
- Große Terrasse auf Obergeschoßniveau mit direktem Zugang in den Garten
- Garage, Werkstätte, kleiner Keller und zusätzlicher Außenkeller vorhanden
- Ölzentralheizung aus 2011, zusätzlich Kachelofen und Zusatzherd in der Küche
- Fernwärmeanschluss und Glasfaser liegen bereits am Grundstück
- Schule, Kindergarten und Supermärkte in kurzer Gehweite
- Hoher Heizwärmebedarf und kein Hinweis auf umfassende Sanierung
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Das alte „Nagelschmiedhaus“ liegt idyllisch eingebettet in einem kleinen, aufgelockerten, gewachsenen Siedlungsteil von Vorchdorf. Dank der Gebäudeform und der raffinierten Bepflanzung bietet das Grundstück ein Höchstmaß an Privatsphäre. Der gepflegte und durchaus gut instand gehaltene Zustand macht diese Immobilie zu einem schätzenswerten „Einzelstück“ mit Geschichte.
Die Wohnfläche beträgt ca. 150 m².
Die Infrastruktur ist ausgezeichnet: Schule, Kindergarten, alle namhaften Supermärkte – alles innerhalb von 300 m, also in Gehreichweite.
Das Haus findet erstmals in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts Erwähnung. 1927 wurde dieses „Ur“-Haus aufgestockt und erhielt damit weitgehend seine heutige Form. Von den Eltern der heutigen Besitzer wurde es 1955 übernommen. Diese haben das Haus bis zu ihrem Ableben bewohnt, liebevoll gepflegt und instand gehalten.
Die Nachkommen und zugleich jetzigen Verkäufer haben das Haus weiter gepflegt und als Zweitwohnsitz genutzt.
Im Erdgeschoß befinden sich im Wesentlichen Küche, Wohnzimmer, Bad und Büro sowie einiges an Nutzfläche, wie Heizraum, Werkstätte und Garage. Ein Außenkeller, in den Hang eingebaut, erinnert einen fast ein wenig an einen Weinkellereingang in der Wachau. Das Haus selbst hat ebenfalls einen kleinen Keller.
Über eine schöne Innentreppe erreicht man das Obergeschoß mit weiteren drei Zimmern und einem Bad. Die Hanglage und raffinierte Bauweise führen dazu, dass man vom Obergeschoß hinaus auf eine große Terrasse kommt. Ein wunderbarer Platz, ebenfalls mit externem Abstellraum, z. B. für die Gartengarnitur oder einen Griller. Ein Außenabgang ist vorhanden, sodass man auf kurzem Weg in den Garten (oder zum „Wein“-Keller) gelangt.
Und es geht noch eine Etage hinauf – zum Dachgeschoß: Ganz entzückend ist dort der Stiegenbereich mit den Mansarden – eine gemütliche Leseecke o. Ä. direkt unter dem Dachflächenfenster würde sich als toller Rückzugsort anbieten.
Im Dachgeschoß befindet sich ein sehr geräumiges Zimmer, aktuell als Schlafzimmer in Verwendung. Darüber hinaus gibt es einen großen Dachboden und zwei kleinere Dachbodenräume.
Thema Heizung: Aktuell wird das Haus mit einer Ölzentralheizung (Bj. 2011) und Radiatoren beheizt. Im Obergeschoß steht darüber hinaus ein Kachelofen, der über zwei Räume reicht, und in der Küche gibt es einen Zusatzherd.
Am Grundstück gibt es aber bereits auch schon einen Fernwärmeanschluss. Für eine gute Internetgeschwindigkeit wäre gesorgt – ein Glasfaseranschluss liegt bereits am Grundstück.
Es gibt gelegentlich Häuser, die bereits beim ersten Betreten eine wohlige Atmosphäre ausstrahlen – nach meinem Empfinden ist das wieder einmal so eines. Einfach ansehen und wirken lassen.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 426.000 bis 472.000
- Schätzwert pro m²
- € 2.990/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus mit rund 150 m² Wohnfläche auf einem 665 m² großen Grundstück in gewachsenem Siedlungsumfeld. Das Haus hebt sich durch seinen historischen Charakter, die gute Raumreserve mit mehreren Nebenflächen, eine große Terrasse sowie ein gut abgeschirmtes Grundstück mit hoher Privatsphäre ab. Positiv sind auch Garage, Werkstätte, Außenkeller sowie der bereits vorhandene Fernwärme- und Glasfaseranschluss. Die Lage ist für den täglichen Bedarf sehr gut, weil Einkaufsmöglichkeiten, Schule und Kindergarten in kurzer Gehweite liegen.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen m²-Wert vergleichbarer Hausverkäufe abgeleitet. Dieser Referenzwert musste hier jedoch vorsichtig behandelt werden, weil im Vergleichspool keine typgleichen Einfamilienhäuser, sondern nur Reihenhäuser und Doppelhaushälften enthalten sind. Daher wurde der Ausgangswert nur mittelstark gewichtet. Gegenüber dem Durchschnitt sprechen die gute Infrastruktur, die geschützte Mikrolage und das Grundstück für das Objekt. Dämpfend wirken hingegen der Altbaucharakter ohne Hinweis auf eine umfassende Generalsanierung, der hohe Heizwärmebedarf und die bestehende Ölzentralheizung.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 449.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei 426.000 EUR bis 472.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Stefanie Demmel
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